9月3日，踏入本轮“金九银十”的第3天。黄曦因为项目定价一直开会到晚上8点。然而他不知道，1个小时后杨祥国窝在他租住的小屋里对着电脑掌控了最新的楼盘价格，同时还有各种地产流派的言论。其中自然包括高海燕的“普降论”，作为典型的“唱衰派”，他正等待着市场结果检验其坚持了近5个月的观点。
      当然，以上三人并不共存于一个物理城市当中，甚至很难说彼此存有间接的逻辑关联。然而，在这一轮全国性的楼市调整当中，由其各自所代表的群体却共同构成了当前错综复杂的楼市三角关系——他们拥有各自的利益情感和有限预见力，相互制衡，任何一个变量都足以牵动全局。正是这些黄曦们、杨祥国们、高海燕们等无数个体的合力，促成了一个最为微妙的“金九银十”，或者，它最终会被证明是“铜九铁十”。

北京：传统旺季的定价悖论

■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

       9月3日晚上8点，黄曦还在开会。自从进入9月，公司的销售会议就格外多了起来。
       “今年的‘金九银十’和往年大不一样。”黄曦说。对于这位北京万年花城房地产开发公司副总经理而言，往年的九十月份仅仅是一个销售旺季，而今年则意味着项目销售的最后冲刺，“乐观的结果是让2008年的销售数字稍微好看一些”。
     作为北京现存的最后一个大盘，万年花城自2004年起开发建设，4年来随着北京楼市那条“优美”的向上曲线步步成长。如今，它也与所有京城的楼盘一样，在这条向上曲线嘎然而止的时候面临着最大的考验。

降，还是不降？

        黄曦将万年花城新一期开盘时间定在了9月底——这是该项目今年第2次开盘。
        上一次开盘在4月份，万年花城推出了277套房源。“当时有很多优惠活动，如9.9折、推荐朋友买房可各免1年的物业费等。”万年花城业主陈辉（化名）说。然而据北京市房地产交易管理网的数据，这批房源最终仅成交50套，预订2套。
       事实上，上半年房屋销售遇冷，万年花城并非个案。据统计，今年上半年北京市住宅交易量比去年下半年下降了51.8%，近80%的楼盘未能完成年初制定的销售任务。
      “前三季度销售惨淡，加上年底贷款到期、工程款结算等资金压力，九十月份是开发商翻盘的最后机会。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋说。
        然而，定价却成为进退两难的事情。
         作为一个总建筑面积达200万平方米的大盘，万年花城将有1.1万户家庭入住，如今已有8000户完成交易。“没有一家愿意看到自己的资产缩水。”陈辉说。
        “我们以前的定价一直比周边楼盘略低。如今一些新盘开始降价，我们的价格相对高了起来。那现在降，还是不降？”黄曦颇有些为难。
         这样的困境在两年前几乎不可想象。2006年10月，陈辉在万年花城买房时，第一次看房每平方米均价为7400元，几天后来下订金已是7600元，等到交首付时已近8000元，“当时周边的房子涨得更厉害”。
据亚豪机构统计，9月北京预计有38个楼盘入市，多数项目一改过去少量多批的风格，直接集中推出。目前，这些项目的定价还未确定，但预计会有近半数新盘采取低价入市的策略。
        “新盘没有往期业主的舆论压力，强烈的资金需求会使其直接降价促销，这势必给老项目市场压力，让后者不得不以各种方式变相降价。”杨少锋说。

打折的“金九银十”

        由于残奥会的举行和机动车单双号限行，今年北京的“金九银十”在时间上显然只剩下一半——黄曦也因此将开盘时间定在了9月底。褪去奥运的光环，10月势必成为北京楼市下一步走向的关键节点。
        黄曦对这轮“金九银十”的前景保持着谨慎的乐观。“如果在10月份能掀起销售高潮，年终业绩应该能好看一些。”
         杨少锋则对本轮“金九银十”的预期非常清晰：“只有通过价跌量升的方式，才能让楼市有一定程度的回暖，不然只会将本次调整周期拖得更长。”
         而业界同样有许多看空“金九银十”的声音。远洋地产市场部总经理肖劲便认为：“北京楼市一直处于微调和观望当中，政策的不明朗无疑会加重观望氛围。”
        陈辉的朋友于阳本来也打算在西南三环上买一套小户型，但陈辉劝他“再等等”，“应该还能降”。据搜房网近期的一项网络调查，北京购房者愿意在今年九十月份出手的比例仅为四成，有近六成人选择了“再等等吧”。
        “过去两年的房价上涨已经透支了北京消费者未来五年的购买能力。”黄曦坦言。
         而北京限价房的集中入市令这个“金九银十”再度“缩水”。据公开资料显示，今年北京共有2.7万套限价房上市配售，“10月前全部摇号完毕”。虽然每个开发商都强调“客户定位不同所以影响不大”，但就整体市场而言，如此批量的限价房必然会严重分流购房需求，而每一个限价房项目给周边区域带来的价格落差亦是巨大的压力。

深圳：尴尬的市场逻辑与预言

■中国房地产报 记者 刘晓云 深圳报道

       “房价要一次降到位，不然又会走进一个观望-降价的循环当中。”自今年5月起，高海燕便不断重复这个观点。作为深圳社科院城市营运研究中心主任，他近来频频被邀至各种讨论房价的论坛。然而，多数开发商对此听而不闻，这令高海燕颇为尴尬。
        如今进入9月，深圳摄氏35度的高温并没有给坠入低谷的楼市带来一丝暖意。但开发商们没有气馁，他们给这轮传统的“金九银十”寄予厚望。虽然在今年5月，这种寄托以同样的方式出现过一次。
当时，高海燕建议：“最好能够让价格一次调整到位，快速回笼资金。”在他看来，降一降、停一停、再降一降，很容易给购房者造成价格还会继续下调的感觉，这对开发商来说反而不利。
        但开发商没有接纳这个建议，高海燕也因此一度陷入舆论漩涡。整个5月，深圳楼盘大多坚持保守销售，大规模的降价并未形成，购房者也选择了继续观望，最终以“红五月不再”收场。
        “深圳楼市在当时错失了自救的良机。”高海燕无不遗憾地说。他认为，九十月份是今年最后一次机会，如果开发商不以价低换来量升的回暖趋势，“深圳楼市的调整期恐怕会延至明后年”。
        近期的统计数据有力地佐证了高海燕的观点。据深圳国土局调查显示，8月17日~23日，深圳市新房成交套数共计355套，成交面积约3.1万平方米，环比跌幅均为50％左右。而作为抗跌性最强的指标——二手房价，更是在7月首次跌破万元，9401元/平方米的成交均价环比下降了7.14%，退回到去年年初水平。
       高海燕坚持认为，目前深圳的状况是指标性地区的价格没有降到位，其实关外很多楼盘已经没有降价空间，但楼市交易量的整体复苏需要购房者规模化地进入市场。“深圳购房者对降价还有期待，接下来就得靠指标性地区的降价带动整个市场的降价。”
       “但开发商总期待楼市会出现技术性反弹，所以对价格的下调幅度在上半年没有很好地把握，导致现在房价持续处于下跌通道。”高海燕认为，当前深圳楼市的观望氛围是因为主体区域的降价还没有达到购房者的预期。
          国信证券房地产分析师区瑞明虽然不赞同“房价要一次降到位”，但他也提醒开发商“不要存在侥幸心理”，因为“当前房价根本没有降到位，房价下调仍是未来半年的基本趋势”。
         事实上，大多数地产分析师与高海燕的观点基本相同，许多开发商亦心知肚明。然而，多数人都不肯放弃眼前那点利润，都在侥幸地期盼传统的“金九银十”能够带来好运。
        然而，分析师们似乎不依不饶地给市场再浇冷水。“今年不太可能出现‘金九银十’，市场的观望氛围比5月更为浓厚。5月份还有下半年回暖的预期，而现在的预期是建立在下半年走势持续下滑的经验基础上的。”区瑞明的观点获得了高海燕的认同。
        事实上，无论是开发商还是分析师，九十月都被视为今年深圳楼市最后的自救良机，但分歧在于“要以何种程度的降价来自救”，而这恰是一个根本分歧。曾令高海燕一度尴尬的“普降论”能否在九十月得以检验，仍然是一个未知数。

武汉：对峙才刚刚开始

■中国房地产报  记者 彭舒佳 北京报道

        9月3日晚上9点，武汉市武汉大学旁一处出租房内，26岁的杨祥国像往常一样坐在电脑前浏览关于房地产的网页。“又降了一点。”他转身笑眯眯地对女友说：“还可以再等等。”
        杨祥国，武汉大学机械专业在读博士生。自去年打算与女友结婚起，他便开始制定自己的买房计划。看到今年全国房地产市场日趋低迷，他放弃了买房的念头。近几个月，杨祥国时刻监控着市场走势，而武汉房价也十分“争气”地保持着下滑态势。
      “挺过这个‘金九银十’，我们肯定能买到更便宜的房子。”杨祥国不断劝说身边的朋友加入观望大军。他有着自己的逻辑：政策的重压导致全国房地产市场萎靡，武汉自然避免不了，接下来只要“耐心等待，低位抄底”。

“售楼小姐的笑容都更甜了”

       去年的“金九银十”，杨祥国便想出手买房。那时候武汉的房价正处于快速上升通道。“看着价格蹭蹭地往上涨，心里特别慌，两个月几乎跑遍了武昌区，但好楼盘的价格都太高了。”最终，首付不足令其购房计划中止。
       与杨祥国相比，他的大学同学王俊亮在当时看来足够“幸运”。
        直到现在王俊亮还记忆犹新。“当时说是‘金九银十’，买房的人特别多，一百套房子两百人摇号，最后没有摇到号的还去跟开发商吵架，售楼处的门槛都要被踩塌了。”曾经有一次看房，保安连门都不让进，只因他没有提前预约。几经周折，他终于在当年10月底买到了一套当代国际花园的房子，该项目位于武昌东湖新技术开发区。
         2007年确实为武汉房地产销售的一个高峰。据高盛高华8月出具的一份报告，当年武汉全市房屋销售面积达到1.1亿平方米，同比增长49%。
          2008年年初，万科在全国掀起降价潮，这引起了杨祥国的注意。他再度关注起武昌区各大楼盘，发现陆续有了一些优惠活动。“五一”期间，杨祥国亲自去售楼处转了一圈，发现可选房源比年前多了很多，并且“售楼小姐的笑容都更甜了”。他开始意识到，楼不好卖了。
        此后，杨祥国开始通过网络讯息把控楼市动向，而他自己也越来越专业，成为朋友圈里公认的“地产专家”。“我常常跟朋友讲，现在博的就是谁更能扛。在当前货币政策持续紧缩的情况下，开发商比我们难熬多了。”

27个月的“存粮”

         购买意愿的下降直接带来了楼盘的打折促销。对此，王俊亮颇为无奈。他所购买的当代国际花园，当时市价为6500元/平方米，托关系后买入价格为6050元/平方米。而9月3日晚杨祥国在网上监控到，该楼盘二期将于3天后开盘，均价仅为4500元/平方米，“最低3798元/平方米起价”。
         “我真是亏大发了。”王俊亮逢人必说。而按照杨祥国的“专业”解读，王属于“高位接盘者”，如今已是“负资产”。
         “一线楼市大概在今年年初进入调整期，二线城市反应慢些，武汉房价自6月起才开始呈现出颓势。”亿房研究中心研究员宋奕勇说。
          高盛高华则对武汉市的房屋存量表示担忧。据其统计，今年上半年，武汉共有68个新盘上市，至今累计未售库存达1340万平方米。按照今年年初以来月均成交面积42.2万平方米的速度计算，累计库存至少需要27个月才能被市场消化。
        显然，存量房的风险在未来两个月将更加突出。据亿房网不完全统计，仅9月便将有53个新盘入市。“而且今年上半年武汉房地产投资保持着26%的增幅，后市放量的预期令整个九十月份的消化压力加大。”宋奕勇说。
        “房价的调整是肯定的，因为刚性不刚。武汉市区的人均月收入不到2000元，而房价已经高至6000元/平方米，显然已经超过了当地居民的实际支付能力。”在武汉居住长达8年的杨祥国感受深刻。
          如今，杨祥国依然常去看房，不过心情更轻松，“大多是去看人家怎么装修的”。上个月，武汉武昌区房屋成交均价还在5800元/平方米，他今天查了查，“又降了500元”。但他仍不满意，“肯定还能降，武昌区房价跌到5000元/平方米以下肯定没问题”。

                                                                 责编：龙美好