■中国房地产报  记者 吴雅卿 北京报道

当全国各地土地交易不断上演“土地流拍”的惨淡场景时，海南土地却逆市增值，并成为各大开发商蜂拥相争的“花魁”。

7月10日，海口市国土资源局挂牌出让玉沙村拆迁地块，挂牌起始价为6139元/平方米，约每亩409万元。而这个价格比今年5月8日拍出的新港“地王”创出的每亩319万元的身价高出90万元整。新旧“地王”的更替仅短短两个月。

区域优势吸引商家

根据海口市国土资源局的公告显示，该地块土地面积为147454.4平方米，共有三块地。地块一面积为48059.83平方米，地块二面积为61152.74平方米，地块三面积为38241.83平方米。规划用地性质为商业、酒店、商务办公和居住混合用地。从该地块土地用途中，记者看到商服用地面积将大于住宅用地面积，其中城镇住宅用地面积不大于66354.48平方米，商服用地面积不小于81099.92平方米。

据海口当地人介绍，挂牌出让的地块位于海口市滨海大道南侧，系原玉沙村拆迁的土地，处于海口中心区域金融贸易区。此地块既贴近繁华都市，周边集结了众多高档住宅、写字楼及商业配套，紧靠中国人民银行海口中心支行、黄金酒店等；又毗邻海口市最大的开放性热带海滨生态园林风景——万绿园，拥有优越的自然景观资源。区内基础设施配套齐全，交通便利，区位条件优越，是海口市又一块“风水宝地”。

海口市国土资源局有关负责人也曾向媒体透露，玉沙村项目一直受到极高关注，很多开发商对玉沙村趋之若鹜。政府为此举行了多次推介会，玉沙村土地使用权还没挂牌出让就已有企业问津，目前已经有22家企业欲报名计划参加玉沙村地块的竞拍，其中有北京最大规模的国有房地产开发企业———北京首都房地产开发控股(集团)有限公司、吉粮集团房地产开发有限公司，以及省内的海南海德房地产开发公司、海南天邑国际大厦有限公司。

“玉沙村所在的国贸属于商业熟地，目前已经形成了较浓的商业氛围，是海口CBD和金融贸易区，区位条件非常优越，其商业价值不逊滨海一线土地。”海口资深房地产专家曹雨说。

价格增值引发泡沫隐患

今年，海南土地逆势而为，“地王”纪录频频刷新。在房地产业内虽无掀起巨浪，却也泛起层层涟漪。

不久前，海口新港片区一期工程用地开始挂牌出让，出让起拍价约为4783元/平方米（约318万/亩），创造了海口土地起拍价的最新纪录。而从海口房地产史来看，这样的价格只是在20世纪90年代初期房地产“泡沫”时期海口湾填海地有过。

“今年海南的土地增值速度的确比较快，但这是因为1993年以后，海南的楼市都是停滞不前的。所以现在海南楼市的增长应该是在补原来的空缺。”海南佳元房地产开发有限公司总经理助理杨洪清说。

海南知名房产形势分析专家蔡志喆在接受记者采访时也表示，受烂尾楼积留所带来的影响，海南在此前的十多年时间里，大量烂尾楼的消化抑制住了海南楼市的发展，而1993年之后中央下发的一系列宏观调控政策也让大众普遍降低了对海南市场的信心。直到前两年烂尾楼问题逐步解决，海南楼市才开始逐渐走向升温的过程。

尽管如此，业内却也有人士对海南楼市的过速增长表示出了担忧。因为根据海南省统计局的数据显示，1995年~2006年，海南竣工房屋每平方米的造价成本为2000元以下。

尽管2007年的建筑成本有所提高，但造价成本不会超过2500元／平方米，而房价已超过4500元／平方米，由此推算，海口房产的利润率已超过40％，远远高于全社会的平均利润率。此外，“地王”纪录的不断刷新，也将进一步助推房价的上涨。

“如果政府调控不到位，将导致国内外趋利资本再次涌入海南，再度掀起新一轮炒房高潮。”海南某业内人士表示担忧。

东方发展研究中心首席经济学家刘玉录则认为，从当前宏观提供的房地产运行框架看，无论从土地、金融还是立项规划都在掌控之中，不允许像十几年前的无序发展，任由泡沫自我膨胀的局面出现；从房地产市场需求角度看，今日的置业者较之以往已经成熟许多，盲目投资现象越来越少见。因此海南再次发生泡沫的可能性较小。

“不过由于海南的房地产市场外销比例占大多数，投资比例高，因此风险仍然存在。所以防范工作也要做好。”刘玉录说。