■中国房地产报  见习记者 杨凡 北京报道

6月30日，成都首个全智能化工业园区“西部智谷”动工，预计总投资近30亿元，建成后将形成知名企业区域经济总部、技术研发及服务外包中心。

“除与国家开发银行达成15亿元投资贷款协议外，还吸引了1亿美元的国外投资，同时新加坡一家知名企业也在进行投资考察。”该项目负责人介绍。

就在此前不久，仲量联行发布了关于中国商务园区投资的报告，将成都列入15个商务园区开发的热点城市。报告同时显示，商务园区将成为中国商业地产投资的新热点。

寻求运营模式创新

“本土企业成长与大型跨国公司的涌入，使中国商务园区显示出强劲的市场需求。”仲量联行中国区总监司徒艺表示。

至2007年年底，上海商务园区的日租金仅在3~6元/平方米，远低于9.12元/平方米的写字楼平均日租金。相对低廉的商务成本，推动着上海成为商务园区的一级市场，类似的情况也出现在北京等城市。据悉，目前商务园区的总面积估计已达到1700万平方米，未来三年内这一数字将达到3800万平方米。

而商业地产领域的激烈竞争及日益严格的法规，也使更多投资者将眼光转向了商务园区。但业内人士公认，虽然风险较低，但商务园区开发投资规模大、投资周期长、项目回报率偏低。尤其是项目的孵化期往往以低租金吸引客户，对于企业资金是很大的考验。

融科置地是目前国内较为活跃的商务园区开发商。“我们一直在关注这一领域，并认为其中蕴藏着许多机会。”融科业务发展部总经理郑沂说。“在寻找新的项目方面，我们更愿意寻找已经比较成熟的项目直接收购。”

仲量联行报告亦显示，和从前“拿地开发”相比，更多企业倾向于租用政府持有物业，对其进行重新装修，再把物业租给品质更高的租户。

除此以外，商务园区开发商更加积极地寻求与资本市场的对接，以实现开发运营模式的创新。不久前，新加坡嘉德置地联手中信信托，成立了中国首个投资于科技园区股权的私募基金。

“商务园区的特点更适合于资本市场的运作模式。”郑沂说。

政府更加重视开发企业资质

值得注意的是，在开发商之外，政府也在商务园区需求驱动中扮演着重要的角色，在二线城市尤其如此。许多地方政府不仅有着宏伟的建设计划，同时以较低的土地成本和市场竞争度吸引开发商。但是和过去几年任由开发商“跑马圈地”的情况不同，近年来开发企业的资质成为地方政府考察的重点。

目前国内市场上活跃的商务园区开发商数量有限，且以外资为主，如来自于新加坡的腾飞集团和凯德置地，此外还有星狮地产与嘉民地产。而大连软件园开发有限公司和融科置地则是领先的国内开发商。

“商务园区集中建设在工业用地上，地方政府从中得到的土地收益远低于商业用地和住宅用地。其实，政府真正期望的价值是‘总部效应’，也就是提升城市形象和增加税收。而有实力的企业参与开发，不仅有成熟的销售渠道，自身也可成为招商的招牌。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。