李嘉诚说：“不要和你的资产谈恋爱。”——因为资金周转率更重要！2008年5月，有三家房地产公司纷纷变卖自己的身家：在5月14日万科以500万元卖掉一年前高价拿下的东莞“地王”50%股权，罗康瑞也用上海瑞虹新城项目公司25％股权套现了11亿元资金，就连超人李嘉诚旗下的和记港陆也不能“免俗”。
或许这是房企不得已而为之。在融资无门的窘境下，为了找寻资金周转率平衡只能出此下策。不过，现象背后折射的绝对是疯狂拿地的扩张欲望和资金渠道不畅残酷现实下的双重矛盾。为此，我们根据近期上市地产公司透过股权出让套现情况，拉出榜单。看看重压之下，是谁在变卖身家？

个案一
神秘买家伺机而动
雅居乐拟出让两项目股权减债

■中国房地产报  记者 曾冬梅   广州报道

      继瑞安与万科先后以股权套现可观资金后，在这场股权合作“大戏”中，接下来的主角很有可能会轮到雅居乐（3383.HK）。
     近日，本报记者从可靠渠道独家获悉，雅居乐目前正积极与神秘买家筹谋股权出售合作。
据了解，与雅居乐欲达成合作意向的为某境外基金：雅居乐拟出让海南清水湾和广东一大型项目的部分股权给境外基金，借此将今年年底负债率由2007年年末的60.3％减低至55％。
     这是雅居乐首次出让旗下项目股权。分析人士认为，这与今年该公司在建项目数量增多、大本营广东地产市场走势疲软有关。

三个项目取其二

      “与基金的合作进展顺利，将在合适的时机登出公告。” 5月21日，雅居乐有关负责人对记者表示。他透露，合作项目确定为两个，“一个是海南的清水湾项目，另一个则是在广东省内”。
        事实上，雅居乐从去年下半年就开始筹划引入基金进行项目合作，但考虑出让旗下两个大型综合项目的股权却拖延了半年。
       今年年初，雅居乐公司秘书卫静心就曾透露，双方所洽项目的建筑面积均超过200万平方米。在目前雅居乐旗下项目中，只有三个符合条件：总建筑面积约为730万平方米的海南清水湾项目、264万平方米的河源雅居乐花园和212万平方米的惠州白鹭湖项目。
       海南清水湾是雅居乐拥有的规模最大的项目，成片开发总用地面积约15000亩左右。目前，一期的高尔夫球场、酒店、别墅等已在施工，规划中的二期土地主要开发度假式住宅。据了解，该项目的开发周期长达7～10年，已投入的金额超过40亿元，预计整个项目的投资额将超过100亿元。
       河源雅居乐花园的地块是2006年5月12日雅居乐以7.3亿元的价格拍下的，用途为住宅及配套，其所在的东城新区是河源市政府未来10年重点发展的行政中心区域，该项目是区内目前惟一的商住用地。项目已开售，去年国庆期间曾获得近亿元的销售收入。
       而惠州白鹭湖项目则由惠城区政府和雅居乐合作开发，占地16000亩，是惠州四大名湖中生态环境保护最好的生态湖域。项目投资总额约为50亿元。
       据了解，开发过深圳锦绣中华、世界之窗等大型景区的马志民，在几年前曾联合一家香港企业参与白鹭湖项目的开发，投入2亿多元后，因种种原因搁浅，雅居乐才得以取得开发权。
       香港业界揣测，另一个项目或为河源雅居乐花园，雅居乐对海南清水湾和河源雅居乐花园所在区位的评价是“高增长城市”，惠州白鹭湖则为“城市边缘”。

出让股权为减债

         股权套现很容易和“资金紧缺”的联想挂上钩。“这笔钱是用来减债的，希望年底时能减低到55％”。雅居乐有关负责人介绍，“现金加上其他收入，雅居乐今年约有200亿元的资金流入，但流出的数目却不大”，除了16亿元的地价款和14亿元的工程款外，今年，雅居乐只需应付派息和还贷等资金支出，压力较小。而引入基金的目的，则是为了“调整财务方面的架构”。
         据年报，截至2007年12月31日，净负债对股东应占权益比率为60.3％，有39.5亿元现金及16.8亿备用信贷额。雅居乐主席陈卓林曾表示，若出售策略性股权，每个项目的股权出售比例会维持在25％～30％，维持控股。
          在该公司4月通讯中，雅居乐认为，与国际地产投资基金洽谈项目合作成功后，将有大量的资金流入。有业内人士称，若两个项目均出让25％～30％的股权，雅居乐此番将可套现约27亿元。对于股权比例、合作金额和基金背景等，上述雅居乐有关负责人均表示，不便透露。
         有分析师认为，雅居乐的负债率约在中等水平，但跟香港开发商20％左右的平均水平相比，还是偏高了一些。
          另外，雅居乐曾承诺今年将保持20％的净利润率。“今年雅居乐的可售面积为90多万平方米，只靠销售的话，利润率只能比去年小幅上升”，而出让股权后，“盈利起码有20％～30％的增长”。
         “雅居乐今年有51个项目在建，资金压力会相对大一些，而且今年市场走势也不太好。”国泰君安证券分析师姚峣认为，这才是雅居乐引入合作伙伴的主要目的。据了解，目前雅居乐有70％的项目分布在广东省内，而从去年10月份开始，广东主要城市的房地产市场就开始进入下行轨道，“市场好的时候，谁愿意出让股权？”姚峣说。

个案二
和记港陆出售股权套现
李嘉诚操盘上海写字楼最大交易记录

■中国房地产报  记者 李子擎   上海报道

        5月19日，李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆（00715.HK）的一则公告在市场上颇为引人关注。公告披露：日前该公司已与亚太置地旗下所属的霍金斯投资有限公司签订协议，以44.38亿元人民币(49.57亿港元)的价格，转让和记港陆所持有的上海世纪商贸广场的物业权益。
        比之2005年以19.65亿港元收购世纪商贸广场的价格，短短2年半间和记港陆仅仅出售此项物业的收益就已接近翻倍。

高租金收益为何套现

         在上海甲级写字楼租金日益暴涨时，和记港陆却选择了转手套现，中间的原因令人颇费思量。
         据了解，世纪商贸广场位于上海市区长乐路，为40层高的甲级写字楼、总建筑面积为9.83万平方米。据仲量联行亚太区董事陈立民向记者透露，目前该物业租金在人民币9元～10元/平方米/天。这一租金水平在上海除陆家嘴金融中心和南京西路CBD外，已属较高水平。
         2005年10月，和记港陆从同属于李嘉诚旗下的长江实业（00001.HK）及和记黄埔（00016.HK）手中，以约19.65亿港元的价格收购世纪商贸广场。
         此前，这家以玩具和电子产品为主营业务的公司在上海持有港陆广场和港陆黄浦中心两项市中心办公物业。收购世纪商贸广场，在该公司当时的公告中被称作是“作为长期投资及房产租赁的用途”。然而短短2年半之后，和记港陆却在公告中表示，考虑到目前中国的市场状况，认为此时出售该物业将给集团带来更好的机会。
         在目前内地房地产市场走向扑朔迷离之际，李嘉诚旗下的港资公司的及时套现，联系日前香港瑞安地产转售旗下子公司25％股权的消息，这是否代表着某些境外资本对内地楼市的信心不足考虑撤出？陈立民认为，“选择适当时机将旗下项目出售，不过是正常的资产调整策略，并不表示其对后市缺乏信心。”
光大证券分析师指出，从公告的出让目的和资金用途来看，“出售所得款项用于现有业务中以及作进一步的投资；所获收益还可以提供额外资金，加强现有营运经营能力”可谓语焉不详。
        由于世纪商贸广场占其內地地产投资面积的70％以上，是其地产投资中最有价值的部分。换言之，世纪商贸广场的出让将导致公司地产部未来收益的锐减。
        该分析师由此大胆预测，“如果不是与年报展望自相矛盾，这次交易应该是在为大力拓展内地房地产业务做资金准备。和记港陆更可能由和黄购入资产，从而成为长和系中的中国REITs。”

天价接盘所为何来

          一家名不见经传的新晋公司何以如此胆大阔绰？一位自称熟悉亚太置地的业内人士对记者透露，“他们绝不是高位接盘的冤大头，境外基金对国内优质地产项目确有需求。”这位欧洲背景的基金代表近年在内地一直苦恼于未能寻求到更多满意的地产项目和合适的进入渠道。
         业界少有耳闻的霍金斯投资有限公司隶属亚太置地旗下。上述人士对记者透露，近年在境内相对低调的亚太置地，“其实对不少的上海项目，包括钱江新城、杭州地铁等长三角区域项目都有过浓厚兴趣。”
          他指出，从最初在上海锦江饭店设立办事处，到正式入驻中环广场并成立上海亚柏林项目投资咨询有限公司等招兵买马，亚太置地大举进军上海已筹谋多时。
         此外，该业内人士认为，“此次霍金斯公司所收购权益中，包含上海新汇及和汇房产开发有限公司的全额股份”，“因而不排除其花大价钱收购的目的之一是想通过这两家公司另有作为”。
           但根据记者查询所得，尽管原属长和系的上海新汇房产开发有限公司开发有位于上海市徐汇区的汇贤居这一知名高档楼盘，但其资质有效期截至为2004年底，工商执照则为2043年到期。而上海和汇房产开发有限公司则在网上房地产无登记记录。
          截至发稿前，记者试图就以上问题采访亚太置地高级副总裁翁嘉鸿，未能取得联系。加入亚太置地之前，翁嘉鸿曾担任新加坡太平星房地产基金副总裁，成功参与操作过瑞安新天地项目、来福士广场等知名项目。

访谈
大房企更受伤

■中国房地产报  记者 张晓赫   北京报道

中国房地产报：大规模股权套现背后是否折射了行业困境？
白宏伟（中国国际金融有限公司地产业研究员）：实际上目前的市场情况对大的房地产企业影响更大一些。去年拿地拿的比较多的全是大公司，尤其是一些上市公司的龙头企业、香港金融公司以及一些即将上市的公司。他们在去年圈了很多地，而到了现在，都转换成了压力。

中国房地产报：这其中的主导因素有哪些？
白宏伟：首先是市场原因。目前楼市低迷，尤其是高档住宅销售不好，导致市场预期降低，大的公司被迫通过出售一部分股权来化解现金流。另一方面，目前项目成本也在提高，开发商的资金投入量也越来越大。再加上土地出让金要求一次性付款或将付款期限压缩在1~2年之内，去年的地王在今年也要付出资金。从这两点来说，即使今年市场较好，大的开发商的资金压力也是比较大的。不过各个公司都有各个公司的情况，不尽相同。

中国房地产报：瑞安、万科的案例是否具典型意义？
白宏伟：瑞安是典型的资金压力较大的企业。它有很多项目与土地开发未完，一些大的项目开发周期也很长，销售速度、回款速度都很慢。此次涉及出售的上海瑞虹新城也是一个建筑面积100多万平方米、10个地块的大周期项目。因此，对于瑞安来说，融资除了化解现金流压力以外，也有因为开发周期长，提前为股东变现一部分投资利润的考虑因素。万科的案例则比较特别。涉及股权出售的东莞项目，是去年的地王，确实是太贵了，现在融资也是情理之中。

中国房地产报：对于一线房企来说，选择股权套现是不是一种比较坏的选择？
白宏伟：客观地讲，降价是最后一步。一般来讲，地产商在遇到资金问题时，会先通过一些途径找高利息贷款，借不到再出售部分股权，维持相对控股。第三种则是在资金缺口更大的情况下整体出售，第四个才是降价。一般来说，开发商基本能挺过前三步，不用降价。目前市场情况下，出售部分股权，保留相对控股是地产商比较容易接受的。既可以缓解资金，一旦将来市场好转，也能保证继续获利。

中国房地产报：有人卖，有人买。行业调整期对于买家来说此刻出手是不是一个好的时间节点？
白宏伟：如果不是现在这个低迷的市场节点，他们也没有更好的机会进入。香港的资金进入内地实际上对回报的要求较低，一方面受益于人民币汇率收益，另一方面香港资金的借贷成本较之内地也是较低的。

中国房地产报：这种股权交易会对市场产生什么样的影响？比如是否会影响地价？
白宏伟：实际上由于这种股权交易行为，会使其他一些利润压缩严重行业的资金进入房地产市场。现在社会上许多行业的利润空间已经被严重压缩，很难获利，而房地产行业即使降价，也仍是相对收益较高的领域。当然，外行业资金的进入也会增加地产商的融资成本。