近段时间以来，国内房地产市场的舆论界可谓“一石激起千层浪”。先有王石的“拐点论”引起业界震惊，后有潘石屹的“百日剧变论”为诸多中小房企预定了死亡的命运。如今，已经有中小房企的代表站出来，公开反驳两位巨头的说法，意在表明“谁说我们会死”。这种表态与过去一边倒地认为“中小房企死路一条”的说法对比鲜明。
       是生还是死，不少中小房企正在上演房市“大逃杀”。基础差、底子薄，先天竞争力不足——中小房企给人的印象似乎与之前热门电视剧《士兵突击》中的许三多及其所在的团队颇有些相似。如何能在绝境中“不放弃、不抛弃”，成功实现突围？圈内给出的“良方”不算多，但也值得中小房企的决策者们细细品味。

驳“拐点论”与“百日剧变论”

      王安平Blog

         房地产融资途径一直是自有资金、银行贷款和上市企业发债、增发的资金等，受政策影响较大。近几年，一些大企业大规模拿地，在全国范围内创造了无数地王，同时又多盘同开，国家银根一收紧，致使部分大企业资金链发生紧张。越来越多的房地产开发商开始提前过冬，在资金方面陷入窘境，面临资金链断裂的危机。
          相比而言，中小企业因为主要依靠自有资本扩张，行事布局“一个萝卜一个坑”，更加稳扎稳打，也没有得到银行资金的强力支持，在一定程度上规避了目前的金融风险。另外，大企业因“身躯庞大”而反应迟缓，制订的某项企业策略要想推行下去，需要一定的时间。中小企业因为规模小反而具备相当灵活的经营管理机制与快速反应能力，企业一旦制定了某项策略立马贯彻到底，这样无疑会进一步增强抗风险能力。

三四线城市城市化刚刚开始

        目前大多数中小城市的房价基数相对较低，尤其是西部，只有一千多元或者几百元，房价尚在居民可承受范围之内。我们所关注的城市房地产业景气指数基本上都处于稳步上升状态。这对中小城市的中小企业来说是一个机会，合理的房价从某种程度上积极迎合了消费者的需求口味，同时城市居民对于“居者有其屋”的基本要求又会进一步膨胀，从而拉动进一步的消费需求。

中小企业有望迎来新的春天

       中小企业需要大力发展全新的合作模式。目前中国的59000多家房地产企业中，在全国市场上占据多数席位的仍然是那些中小企业的集合。如果中小企业将资金和土地结合以及将管理能力和高质产品结合，我认为一定能达到“在竞争中求合作，在合作中赢取竞争”的有利局面。但遗憾的是，大多数小房企没有合作意识，这对于他们未来的生存是极为不利的。现在行业市场大环境的波动或许能够推动中小企业明确合作的重要性。
         为此，我呼吁中小企业先要自己强大起来，同时积极进行参股、联合采购、资源互补等合作，才能在今后的市场竞争中立足并发展。

编辑点评：“拐点论”和“百日剧变论”发表以来，鲜有中小房企的代表以博客的形式表明自己的立场观点。而该博主正是一家中小房企的董事长，他的这篇博文颇有与地产大腕们正面交锋的意味。
网友评论：
网友：本人代理的项目，有不少是广东惠州、惠阳和大亚湾的，那边的开发商（去年捂盘没卖的和今年刚开发的）日子更是难过，几乎都急得快要跳楼了，他们现在已经在降价卖了，说明他们还聪明，再不卖完房子（能赚多少就赚多少，这是我们这些销售代理给他们开发商的建议），惠州惠阳大亚湾肯定又会重演20世纪90年代初的房地产大崩溃的结局。所以，我建议博主去做实地调查，别关在空调房里，翻资料凭经验发表自己的观点。

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中小开发商的五种活法

楚芸工作室Blog

路径一：参与副中心城市进行旧城改造
        开发商可以选择进入有待进一步改造的城市，既可作为招商引资的政策性开发，又可以适当降低门槛，如同在发达地区打工到不发达地区买房一样简单。我国约有89%的城市属工业或交通城市。它们的改造范围非常小，适合在大城市淘汰在中小城市吃香的那类开发商进驻。

路径二：直接通过市场操作转战中小城市

         目前各城市所推出的出让开发用地集中在两个领域，一个是老城中的小片改造，政府略微整理后进行市场性出让，单宗地的总价不高，合从大城市转战而来的开发商的胃口；另一个是城市规划中的新区，开发商可以大方吃进中小型项目。

路径三：盘整资源谋求退市

       退出也不失为一种明智的选择。开发商通过折扣销售来盘整项目，尽快变成现金流，并做好撤退准备，包括税费清理、信贷清理、存量账的清理等。
        更多的选择来自于信贷，比如将自己的后路保证好，将清理的税费内容规范化，剩余欠银行的，以未售物业进行泡沫性抵押。
        打包出让也是目前比较流行的一种退市办法。

路径四：由开发商转为投资商

        在县级市的商业带进行住宅综合开发，所需要的资金控制在五千万元以内，中小开发商可以投资商的名义，以现价进行评估，让当地的中小开发商退出，进入型投资商开出回报承诺。

路径五：由开发商转为房东

        对于前期开发商存留项目比较多的开发商，如果没有欠费欠税情况，未售的商业物业，未售的优质房源，是可以慢慢悠悠来的，能卖就卖，不能卖，通过保有商业，剔除住宅物业，然后做个大方的大房东，也未偿不可。同时，许多开发商自建有物业公司，还可以保留一些有价值的物业，交由物业公司存底，再注入一些优质资产，做管理型房东。

编辑点评：大面积“撤退”以保不死——博主给出的是一种“以退为进”的突围策略。然而如果多数中小房企选择了以类似的方式突围自救，则是从另一侧面反映出他们目前面临的生存窘境。那些不得已从一线城市退离的房企在向中小城市转移之际，是否也会涌起一股“败走麦城”的酸楚？

网友评论：
网友：好文章，加精欣赏！

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要死也是大房企先死

朱大鸣Blog

          中小房企之所以在对抗当前的风险中比大房企更有优势的原因在于，即使中小房企可能会因为拿不到土地而饿死，这种风险也比大房企因为吃得太多而被撑死的可能性小得多。
        在当前从紧的货币政策下，小房企即使没有土地，还可以进行持有物业的经营，商业地产的深度开发或者向产业链上下游进军，同时可以去三线、四线城市发展壮大，三、四线城市是中小房企继续生存的土壤。而大房企则被高价拿到的土地套牢，虽然房价依然高位，但是成交量萎缩，资金回笼成了问题，土地后续开发难度加大。按照大房企当初的设想，未来可以继续进行上市圈钱拿地的游戏，未曾料到宏观调控发挥了作用，流动性过剩带来的股市、楼市火热戛然而止，资金链出现了重大危机。
        目前内地上市房企的资产负债率平均在55%以上，有的高达80%以上。而香港地产的“四大天王”资产负债率平均在20%左右，这样的经营可以经得起政策、市场与金融等外来因素的各种考验。
圈钱渠道受阻，加剧了大房企资金链的危机，再加上深受土地套牢和土地开发年限的追魂炮威吓，大房企资金链断裂的可能性要比小房企（几乎前期没有疯狂拿地）大得多。大多数中小房企在经营中风险控制意识较强，至少不会去失去理智地拿取面粉比面包贵的土地。

编辑点评：
      在上海房地产经纪协会副会长朱大鸣看来，楼市如股市，大型房企圈地越多，在市场低迷的背景下被“套牢”的危险就越大，而中小房企则“船小好调头”。然而不管是谁先死，只有懂得顺应潮流、未雨绸缪，“小心驶得万年船”的房企才不会死。
网友评论：
网友：您的观点倒过来看，准确性接近100%。
网友：要想不死赶快降价卖房。

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资金短缺下的中小房企出路

戴欣明Blog

          中小房企面临的困境不仅是土地和资金的问题，主要是缺乏企业市场化的思维。未来，真正能改变中小房地产企业命运的是房地产商业模式的变革。

细化营销渠道与客户关系

        对于中小房地产企业来讲，由于开发的项目小，必须在服务上加强，有效与实用的服务是中小房地产企业发展的基础，用服务特色拓展营销渠道，从而拓展客户关系。

优化成本结构与收入模式

       一些房企老板本身就是建筑设计出身，很多项目的整体规划方案就出自他们自己，再让专业公司做深化设计，这是开发与设计一起经营。有些房地产公司以前是建筑公司，后来拿到土地就成功地开发房地产，这些房地产公司多是开发、施工，甚至销售一条龙服务。可以用不同的服务组合提供类似或不同的房地产产品，通过商业模式对自己掌握的资源进行有效配置。

锁定价值管理与持续能力

       中小房地产企业应在业务上细化，在细化中强调专业化。商业地产、工业地产等领域都可以发展，问题在于怎么发展。如果把企业作为资源的整合者，那么中小房企的发展空间会很大。
        中小房地产企业应放开思路寻求适合自己的发展，以寻找客户需求价值创新为核心，进行细化的专业化服务经营，用有限的资金做更大的事情。在服务上不一定要在房地产最终端的客户上提供服务，应在更小、更专业的市场中提供服务，形成具有自己特色的变革与创新能力。

编辑点评：
       房地产战略策划专家戴欣明从理论的高度探讨了中小房企的发展出路。不过从该文少得可怜的点击量似乎可以看出，这种“纸上谈兵”式的思路并未引起更多中小房企决策者的重视。特色商业模式是博主为中小房企勾勒的未来，然而在目前仍然同质化严重的国内房地产市场中，不知有多少家中小房企能够先知先觉地以此种方式实现自救。
网友评论：
网友：好言劝不住要死的鬼，如果他们真有见识也不至于到今天了啊~~

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                                                                 责编：龙美好