当前，全国房地产市场各类数据、言论、预测充斥，市场真相犹如雾中之花令人难以看透。本报与上海易居房地产研究院联合推出“数字看市”栏目，试图通过详尽的数据分析还原一个真实的市场供求关系。本期遴选具有代表性的11个大城市，对今年一季度的楼市表现深度解析，以飨读者。

上海：各项指标同比下滑

        上海房地产市场自2008年1月开始，成交量出现较大滑坡，1月份商品住宅成交量同比下降43.43%，而2月成交量为67.55万平方米，环比下降54.4%，市场进入了真正的冷冻期，成交已经见底。
同比2007年1、2月市场走势，今年1、2月份表现相似，均呈现明显的下滑态势。而今年的春节效应更强，下滑态势更为明显。
       2008年3月，市场开始反弹，全市住宅成交量升至183.6万平方米，环比增长171.8%。对比供应情况，3月市场供应出现放量，成交也同步释放，可见购房者并未退市，而是期待优质房源的上市以选择最适合的住房。
     同比2007年2、3月市场走势，排除春节效应，今年上海楼市成交上升势头相似。由于之前成交过低，3月走出淡季的上升势头也更足。
   成交均价指标上，住宅，特别是商品住宅在2008年第一季度呈现持续上扬趋势，并未受到淡季的影响。

       小结：就整体而言，上海第一季度房地产市场表现较为冷清，三个月度各指标均落后于2007年同期水平。

武汉：9月有望回暖

        武汉楼市自2007年9月成交量达到峰值后便开始持续下滑，到2008年一季度，成交量已跌至50万平方米左右，其中2月仅为23万平方米，为近两年最低。今年3月，成交量虽比2月有了较大增长，但由于2月本是传统淡季，3月成交量与1月相比依然存在一定差距。
        2008年一季度，武汉楼市商品住宅成交总量同比去年下降40%以上，降至市场低谷，而且短期内复苏的可能很小。预计未来半年武汉楼市将维持在较低的成交水平，整体市场回暖可能要等到9月左右。
        成交价格方面，武汉市一直表现出较为稳定的增长态势。2008年3月，武汉楼市成交价格较2月有了较大增长，期间市场上不断有项目推出特价活动，如武汉万科针对首次置业的青年一族推出青年置业计划，在淡季当中这些项目的销售成绩突出。
      小结：在渡过艰难时期后，四五月份武汉楼市的供应量将逐步增加，价格有望再次大幅攀升。

西安：售价稳中见涨

       今年1月，随着传统淡季的到来，西安市商品房成交量较2007年12月有明显下跌，成交总面积为64.84万平方米，环比下降32.97%，但同比增长20.66%。
        2月为西安楼市自2007年以来商品房成交量最少的月份，成交总面积仅为26.82万平方米，环比下降58.64％，但没有出现类似断档性质的大跌。经历了春节假日的销售间歇期，市场销售步入冬季。
3月，西安楼市销售开始回归正常，全市商品房成交量升至54.75万平方米，环比增长104.14%，但与1月相比仍显弱势。
         成交价格方面，自2007年3月至今，除2007年12月及2008年3月小幅下跌外，其余月份住宅成交价位均保持的强势增长，显示出西安楼市良好的基本面。即使在市场淡季，房价也依然坚挺。今年3月由于有部分低价位楼盘入市，成交均价有所下跌。
      小结：西安楼市仍处于快速发展通道，刚性需求及不断增加的改善型需求成为市场的主要推力。尽管在市场淡季有较大波动，但预计2008年全年西安楼市将保持较好的发展态势。

南京：部分项目价格高开

        2008年3月，南京市商品住宅供应量大幅提升，当月供应量达到93.58万平方米，环比增长300％，与去年同期相比也翻了一番。
        3月供应量大增的主要原因在于南京市江北板块的集中放量，新增供应量达到55.33万平方米，占全市新增供应量的59％，诸如明发滨江新城、北外滩水城、江岸水城等项目集中上市。
同时，南京市城南板块和江宁板块也均有部分新项目上市，新增供应量均超过10万平方米。
    成交价格方面，2008年3月，南京市商品住宅的成交均价为6217元/平方米，环比微增3％，与1月份大致相当。在当前市场较为低迷的时期，南京楼市的成交均价也进入一个相对稳定的时期，市场开始盘整。
     小结：从南京市各板块成交情况来看，今年3月南京的江宁板块成交均价略有上升，部分项目价格高开是为主要原因，其余各板块成交均价则相对稳定，故全市整体均价波动不大。

广州:观望氛围依然浓厚

       2008年起，广州楼市一直保持萎靡态势，成交量持续下跌，2月跌到谷底，3月有所回升。
今年3月，广州十区新建商品住宅成交面积为37.77万平方米，同比下降36.8%，环比上升63.4%，但低于2007年全年单月的成交水平。
       成交价格方面，2008年一季度广州住宅市场成交均价持续下跌，3月份广州十区新建商品住宅成交均价为9316元/平方米，跌至2007年9月水平，同比上涨32.5%，环比微升0.1%。
       小结：作为“拐点论”的风暴中心，广州楼市观望气氛最为浓厚，成交量价均在今年一季度跌至谷底。

深圳：季末出现“强心剂”

       2008年3月，深圳楼市延续2007年下半年以来的回落行情，但供应量与成交量较2月有所回升。
春节过后，深圳开发商纷纷推出折扣优惠方案吸引自住购房者的眼球。3月份，深圳市住宅成交2070套，共计18.97万平方米，环比增长194.57%。
       虽然同比去年3月份，2008年3月份的成交量减少了44.26%，但自2007年下半年以来，楼市低迷，投资客逐渐离场，楼盘成交极不活跃，3月的表现无疑为开发商打了一支“强心剂”，舆论一度认为深圳楼市开始回暖。
         成交价格方面，今年1月住宅成交均价为15080元/平方米，成交量出现谷值的2月反而升至16289元/平方米，创造了成交均价的峰值。但在3月，由于成交单位以促销单位为主，成交均价再次下滑至13627元/平方米，环比和同比分别下跌16.34%和1.06%，价格下滑至一季度最低点。
       小结：深圳楼市在2007年的一路高歌让业内人士瞠目，但下半年开始迅速下跌，延续至今。从长期来看，深圳楼市将经历一个不短的调整期。

北京：整体表现供大于求

        今年一季度，北京楼市在成交量方面表现出明显的下跌态势，其中2月份跌势最为突出。3月起，住宅市场开始回暖，成交面积达66万平方米，环比上升68.4%，但同比仍下降40.5%，成交量尚不如今年1月。原因主要有两点：首先，与上个月相比，3月新增供应面积增加66.7万平方米，涨幅高达350%，扩大了置业者的可选择面；其次，与往年相比，今年房地产市场调控政策不断，春节淡季虽已经过去，但市场前景仍不明朗，购房者的观望情绪浓重。
       成交均价方面，北京楼市的表现平稳，3月份住宅成交均价为13090元/平方米，环比上涨0.4%，涨幅趋缓。
       小结：北京市作为我国政治经济中心，无论成交状况如何，成交均价依然锁定在13000元/平方米左右，预计这种微妙的市场局势还将延续。

苏州：有效需求仍处低谷

    2008年一季度，苏州楼市在成交量方面表现明显趋弱，月份成交量均小于2007年3～12月份的成交量。
       3月，苏州市区商品住宅成交量为29万平方米，虽然相对2月有大幅反弹，但绝对水平仍然较低。
3月份苏州市区商品住宅成交量不仅低于过去两年同期水平，而且在近25个月中排位倒数第三，倒数第一与第二分别为今年2月与去年2月。可见，苏州楼市总体颓势在3月并未得到根本扭转，市场有效需求仍处于低谷当中。
       小结：苏州楼市正进入价格理性回归阶段，未来相当长的一段时期内不会再出现像2007年二三季度的高速增长。预计未来苏州的房价将保持平稳波动、缓慢上涨的总体趋势。

杭州：供应量持续走高

      今年一季度，杭州楼市的明显特征为供应量较为充沛，在成交价格同比大涨的情况下，市场并未出现较大范围的惜售现象，反而一季度中有2个月份出现了明显的供大于求。
      2008年1月，杭州楼市延续了去年12月的放量趋势，在往年推盘量较少的1月，今年1月的商品住宅供应量达到41.65万平方米，同比增长326.31%。但1月份商品住宅仅成交17.97万平方米，供求比达到2.32。
杭州楼市今年的春节效应明显，2月份整体处于休眠和调整状态，成交量和供应量大量缩减。
        供应方面，2月新增面积仅5.94万平方米，为1月的14.26%，同比下降77.77%。2月的杭州楼市结束了3个月以来供大于求的局面，供求比降至0.67。
      3月，杭州楼市的供应再次放量，新增面积38.99万平方米，同比增长780%，住宅市场的供求比达到2.34，为今年最高位。
      小结：综观杭州楼市今年一季度的表现，供大于求现象十分明显，这给杭州楼市后市的健康发展提供了基础。

长沙：回暖迹象呈现

      长沙市自2007年8月份以来，一直较为高调，但自2007年10月以后，成交量持续下滑，至今年2月份达到谷底。
    今年3月，长沙市商品住宅累计销售4133套，共计109.5万平方米，环比增长较大，涨幅分别为145%与116%。但与2007年四季度相比，今年3月的各项指标仍有较大差距。增长的原因为短期低迷后市场恢复的积极信号，然而后市是否能够继续增长还有待观察。
    成交价格方面，2008年一季度长沙楼市表现为下跌态势，但下跌幅度尚在合理范围之内。
今年3月，住宅成交价格环比下降8.9%，相比2月3.6%的环比下降幅度而言，价格下降幅度进一步拉大。除去经济适用房、定向供应房有较大体量供应的原因外，还因3月市场处于恢复上升阶段，部分项目开始让利销售，从而导致整体价格继续下跌。
    小结：随着市场进一步回暖，住宅成交的产品类型、价格档次将更加丰富，纯商品住宅的发力将使得价格在未来具备较大的上升空间。

本栏目由《中国房地产报》与上海易居房地产研究院合作，数据分析由易居CRIC系统提供

                                                                    责编：龙美好