■中国房地产报  记者 吴雅卿 北京报道

“此次土地交易会遇冷，已在我们的预料之中。现在制定的初步应对方案是扩大宣传面，从长三角、珠三角地区引进实力雄厚开发商前来竞标。”4月24日，合肥市国土资源局相关负责人在接受记者采访时表示。

此前一周，合肥市国土资源局举行了今年首场土地交易会。公开出让土地12宗，总面积达1100余亩。尽管报名企业不少，但地块却以11宗流标1宗流拍惨淡收场。

合肥市业内人士分析，目前该市的地价已经高出开发商的预期。

土地叫价底气不足

根据合肥市国土资源局发布的公告显示，此次出让的12幅土地中，起拍单价最高的达981万元/亩，最低的单价为100万元/亩。“现在定出的价格在三年后才能被开发商接受。”上述人士称，在当前大势前景不明朗的情况下，企业更不敢贸然高价拿地。

土地交易会之前，曾有当地媒体认为此次地块推出规模较大，且已吸引了湖南、深圳、杭州、上海、福建等地开发商的关注，便预计今年首场交易将成为开发企业争夺战。然而事与愿违，现场参与者对本报记者回忆，当天正式进入拍卖阶段前，拍卖师遗憾地宣布，由于11宗土地的竞买人未达到指定数目，全部流标，其中1宗转入挂牌。

这则信息的宣布无疑让参与者备感意外，而接下来惟一一幅土地拍卖更让人失望而归。据了解，这块惟一参与竞拍的住宅地块出让面积不到90亩，容积率要求不大于2.5，起拍价为150万元/亩。

当16号竞买人首先报价150万时，8号竞买人举牌报价155万元，16号竞买人再次举牌报价160万元，现场已无任何动静。随后拍卖师遗憾宣布，由于价格未达到竞拍底价，土地不能成交，该宗地宣告流拍。

“这次推介地块的吸引力不够。12块地中，众人看好的价格合理、规模适中的地块不多。”合肥明亮博远房地产顾问有限公司副总经理刘昕晟接受本报记者采访时如是说。

刘昕晟为记者举例进一步说明，在此次出让的三孝口光明影都地块，地处该市中心地段，商圈内经济十分发达。但该地块在12宗土地中价格最高，起拍价为981万元/亩。

尽管该地块一致被众人看好，但由于出让面积只有4亩多，“面积太小，可发挥的余地不大，今后开发建设只能做天价小户型，对开发商而言市场压力非常大。所以诸多公司经过反复推算，都打了退堂鼓。这就导致达不到竞拍的法定人数，好戏未能上演。”刘昕晟说。

价值亟待重估

“去年许多上市公司大规模拿地，已经有了一定土地储备，因此今年的拿地热情已经没那么高涨。此外，从紧的货币政策加大了开发商的资金压力。今年各地土地流标并不鲜见。”伟业控股公司副总经理张剑在接受本报记者采访时表示。

刘昕晟则告诉记者，去年是开发企业拿地的高峰期，2007年9月，福建金辉集团以每亩230万元的高价竞得2块土地，而随后福建旭辉集团以每亩439万元的竞拍价格更将合肥地价推向新高。

“但从去年年末开始，土地交易市场就逐渐冷淡。12月出让的2幅土地价格每亩仅177万元。”刘昕晟认为，由于一系列金融调控政策不仅将开发商的自有资金要求提高到了35%，且严格规定项目开发到中后期才能得到银行贷款。而今年很多银行不到一周就把一季度的所有信贷发放完毕，不少开发企业陷入资金窘境。

“现在开发商都开始正视疯狂拿地的风险，如今敢拍着口袋说‘我真的很有钱’的企业太少了。”刘昕晟说。

针对当前土地推广遭遇难题的尴尬，香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙在接受本报记者采访时认为，政府在制定土地价格时，可能还是参考去年或者前年的价格标准，事实上，去年的土地价格多是被上市公司炒高，因此价格并不理性。而由于今年房地产市场整体态势都不理想，因此，起拍价格过高，开发商不会再轻易拿地。

在贾卧龙看来，政府在目前的情况下，制定价格时应该合理评估市场未来的价格体系、开发商的合理利润等因素。如果将这些因素综合考虑，再将地价定成一个合理价位，上市拍卖将会在一定程度上避免流拍现象的出现。

“政府只有参考市场、开发商的心理投资预期及宏观调控所带来的影响等综合因素，这样价格定制才会更合理一些。”贾卧龙表示。