■中国房地产报  记者 王玉光 北京报道

“未来市场三七分、保障房占大头”正在成为“国策”主导下的房地产行业新趋势。

近日，本报记者独家获悉，继此前已介入或准备介入保障房市场的地产巨头——万科、保利、富力和金融街控股之后，中体奥林匹克花园管理集团（以下简称中体奥园）也打算探路保障房市场。

据公司内部管理层人士称，既定项目正处在拿地洽谈阶段，详情不便透露。但该内部人士明确表示，公司肯定要“积极介入保障房市场”。

众多房地产巨头的纷纷抢滩，似乎从另一个侧面印证“保障房”作为一个新兴的市场，正在成为中国房地产企业“不得不”的选择。

青岛一家参与保障房项目建设的开发商对本报表示，他摸索出一套新的房地产盈利模式，即利用保障房目标明确、快建快销的特点，通过加快资金周转的方式提升保障房的获利空间。

“国企垄断不容乐观”

长期以来，保障房开发一直是国有企业的“专利”。彼时曾被称为“安居工程”、“解困工程”的保障房建设，因关乎国计民生和政府形象，须由更有责任感的国有企业承担，其政治属性远远大于商品属性。

北京住总、天鸿、建工和城建等几家实力雄厚的本土房地产、建筑施工企业，从其成长轨迹可以看出，正是因为承接了一系列的“政府工程”，这些企业才得以在保障房开发领域凭借规模效应，拥有资源和经验上的双重优势。 

北京去年的土地交易记录显示， 国有房企抢占了大部分保障房市场份额。2007年8月间，北京市土地整理储备中心公布了朝阳区常营乡三个限价房地块的中标结果，北辰实业股份有限公司以11.5亿元的价格拿到了面积最大的A地块。

保利地产（集团）股份有限公司以9.1亿元的价格拿到了面积大小居中的B1地块；而只有面积最小的B2地块被广州富力地产股份公司以6.5亿元的价格拿得。

不久前，备受关注的北京市今年首个限价房地块——位于丰台区花乡的纪家庙限价房地块,被住总集团以3.6亿元的价格中标。拥有国企背景的住总集团再次成为保障房市场上的主角。

清 华大学教授周榕认为，国有企业垄断保障房市场的局面不容乐观。“如果占整个房地产市场70%的保障房市场里头大部分被国有企业垄断，未来整个民营房地产企业的生存空间都将受到挤压。”

周榕表示，这种局面不利于行业进步，会使保障房建设“越来越政治任务化”，失去市场经济的驱动性。

国有房地产公司对保障房形成垄断的局面也有民营房企自身的原因。在很多民营房地产商看来，保障房是一块食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。

利润空间被政策挤压得所剩无几，使大多数房地产商失去对保障房的兴趣。民企投身保障房市场的动机，更多时候类似做慈善、捐赠公益事业。

参与开发北京通州区半壁店两限房的北京龙湖置业有限公司副总经理曹筱玲曾表示，“我们希望通过‘两限房’开发，解决大量中低收入居民的购房需求，进一步树立企业良好的品牌与形象，在这个过程中实现社会责任与企业发展的统一与‘双赢’。”

重新定位房地产业

青岛市百通集团每年开发保障房的面积达20万~30万平方米。这些项目均可实现当年开发、当年销售，资金周转率是同等级商品房项目的2~3倍。

总经理方立才告诉记者，保障房并非一般人想象的那样“无利可图”，“比如限价房，我们的利润可以接近20%”。

“很多时候，保障房的赢利空间，是靠企业对成本的管理控制能力和提高资金周转效率来实现最大化的。”方立才说。

不管是继续观望，还是主动出击、尝试新的盈利方式，未来5年，保障房市场急剧扩容都将是不可避免的。大多数民营房企，要么走高端路线、商业开发，要么介入保障房市场，要么等待淘汰。

阳光100置业集团副总裁范小冲在接受本报记者采访时说，当前房企进入保障房市场的最大瓶颈，是缺少融资的扶持。如果监管层能在融资等方面扶持保障房开发商，这个新兴市场启动进程将会加快。

周榕认为，随着保障房“薄利”时代的到来，中国房地产行业将被重新定位，可以看到一种趋势，即“中国的房地产公司越来越像建筑公司、建筑施工企业取代房地产企业”。

“这种目标清晰、路径明确的房地产加工、制造，已和美国的承建商模式十分接近。”周榕对本报记者表示。