政策前夜集体萌动

浦东酝酿渐进式REITs

■中国房地产报  记者 张媛媛 北京报道

政策的亦步亦趋阻挡不住民间实践的热情。

日前，记者获悉，继联华信托后，上海浦东新区于2007年与监管部门合作参与设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批。

据悉，此次设立的基础设施物业增值基金已明确物业资产池为商业投资物业。浦东新区将其列为重点发展计划。

这是第一次由政府出面推动的REITs计划。

据此，有媒体认为，浦东申请的基础设施物业增值基金主要模式是国内第一个可上市交易的物业增值基金。

但事实上，在税收等监管政策并没有实质突破的前提下，业内人士更愿意将包括联华信托、浦东新区在内的诸多REITs实践，看作是一种政策出台前夜的“集体骚动”。

政府推动的自救行为

据悉，浦东新区推动的REITs主要收购对象是在之前拥有良好业绩的带租约的写字楼和商铺，并不涉及住宅领域。

这也符合监管层的一贯思想。此前，证监会资产证券化小组组长胡冰称，“如果物业增值基金推出，早期可以将重点放在商业物业基金，即商业物业的增值基金。”

但具体优质物业资产池中如何寻找和配置，浦东新区区政府并没有透露相关信息。

事实上，自去年美国次贷危机席卷全球后，在国内裹足不前的REITs更是被认为风险重重，政策出台无望。

据此，浦东新区区政府相关人士表示：“提出申请时，次贷危机已经发生，我们考虑过市场风险，并在相关配套环节上进行了调查摸底。”       

“美国的次级债危机，为我们提供了借鉴，对于产品的推出，应该不会有实质性的影响。”中信证券债券销售交易部执行总经理高占军表示。

政策前夜的骚动

事实上，次贷危机并不构成REITs出台的主要制约原因，令REITs踯躅难行的是国内政策环境完善问题。

业界将REITs在中国的推行的瓶颈归结为以下四个方面：一是信用制度不健全；二是房地产投资基金运行的参与主体需要逐步成熟，包括政府和人才；三是房地产投资基金运行的行业环境需要完善，包括房地产和基金行业；四是法律因素。

此前，银监会曾确定中信证券、联华信托为REITs试点。随后，银监会在此基础上公布了《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿。业界一致认为这将加速REITs的推出。

“此次试点可以看出风险一直是政府考虑的重要内容，政府期望一步一步地走，先采取一个中间过渡的方法，进而演变为REITs。”业内人士表示。

“目前REITs政策并无实质突破，这些尝试都是政策出台前夜的集体骚动。”一直为REITs鼓与呼的业内人士王世渝认为，“尽管银监会正在酝酿信托公司投资房地产信托的管理意见草稿，但目前从官方还未看出来有推出REITs的迹象。”