■中国房地产报  记者 王玉光 北京报道

低迷的市场环境让今年计划赴港上市的内地房企纷纷止步。日前，有消息称，宝龙集团正计划放缓赴港上市的步伐。

记者向宝龙集团求证，该集团总裁助理刘晓兰表示，上市是任何一个想要规范并快速发展的公司都会考虑的一条出路。但对于该公司上市的具体时间表，“不便透露”。

此前，与宝龙集团同样筹备赴港上市的广州恒大地产推迟了其IPO计划。目前有消息称，恒大地产拟进行5亿美元的私募。

对此，刘晓兰并不觉得意外。在她看来，私募和上市只不过是寻找资本的不同方式，宝龙也并不会拒绝上市以外的融资尝试。此前获取1.4亿美元战略投资既已表明其主动出击的姿态。

融资平衡术

按照宝龙集团2008年的部署，该公司待开发建筑面积近600万平方米，其中2008年计划竣工的商业面积超过百万平方米。而未来还将以每年5~8个项目的速度扩张。

刘晓兰告诉记者，目前宝龙在各地二三线城市的拓展项目，部分处于土地摘牌、规划筹建的投资起步期，对资金的需求还并不十分紧迫。集团不久前刚刚获得1.4亿美元的战略投资，加上目前已实现资金回流的部分项目销售回款，能够确保所有项目同时运作的资金需求。

宝龙集团公司资料还显示，除地产开发外，集团还拥有酒店旅游业、信息产业、工业和商业等业务。这些都可支撑公司日常现金流的稳定。

“作为一个商业地产开发商，尤其是将大部分商业物业长期持有，在现金流上一定要有整体的统筹考虑，为确保公司的稳健发展，宝龙在物业的销售与持有的比例和银行贷款等方面都有长期的策略。”刘晓兰说，在意识到一系列宏观调控政策主要指向住宅产品后，宝龙继续增加商业物业的持有比例，将集团大部分资源、资本和精力向商业地产倾斜。

有消息称，宝龙集团未来拟将运作成熟的商业地产业务上市，并非集团整体上市。刘晓兰认为，虽然商业地产开发资金需求巨大，但在当前的市场和政策环境中，商业地产比住宅地产更具抗震性。

模式决定论

瑞思资本董事长王世渝曾表示，商业地产比住宅地产更具上市优势，但能否顺利实现上市，最关键的是看其“到底采用什么样的商业模式”。

虽然发迹于澳门的宝龙集团自2003年才开始涉足内地房地产，但短短四年时间，以“宝龙城市广场”为主打模式的16个中心城区商业地产项目（包括在建和筹建）已遍及青岛、无锡、太仓、泰安、郑州、洛阳和蚌埠等5省13市。按照公司的计划，未来还将以每年3~5个项目的速度扩张。

显然，从宝龙的拿地风格上就可见特色：宝龙坚持不在商业地产相对饱和的一线城市拿地，而是有意选取经济相对活跃、成长空间较大、拥有风景名胜资源的二三线城市，而这些城市缺乏这种集购物、旅游、休闲、娱乐于一体的大型生活体验中心，政府大力支持，这使得其储备的土地拥有极高的增值、溢价能力。

在近日于上海举办的一个高规格的中国房地产投资世界峰会上，“二三线城市商业地产、城市化进程、宏观调控”等成为热点话题。来自全球的众多投资机构普遍对那些在二三线发展中城市（非一线城市）开发商业地产项目的公司“兴趣浓厚”。投资机构认为，发展中城市远离房地产泡沫，未来增长空间较大，一旦商业项目落地成功，将会形成长期稳定的投资收益。

这让包括宝龙在内列席当天会议的国内地产商代表备感欣慰。“过去看储备，现在看模式。”刘晓兰表示，只要模式合理，能给投资者以长期稳健的投资回报，融资应该不是问题。