■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

3月25日，中华企业(600675.SH)董事长朱胜杰在年度股东大会上表示，中华企业将依托收购兼并和整合的传统及经验，在未来3至5年，以多元化融资和项目储备为突破口，增加土地储备。而此前，该企业就通过收购上海顺驰置业有限公司55％股权，持有顺驰美兰湖二期土地使用权面积约为11.7万平方米。

无独有偶，华润置地履新上海的董事总经理谢骥亦公开宣称，今年华润置地在上海将考虑通过多种途径来增加土地储备。

广州光大地产副总经理陈洪志也坦言，将启动快速发展的步伐，目前在广州滨江东和越秀区已有两个意向项目，估计年内可以办完手续，而途径则是股权收购。

上述表态的背景则是：3月23日，中国证监会发行部对外披露消息，房地产企业IPO过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。

分析人士指出，由于融资渠道的改变和一系列紧缩政策效应显现，开发商将不仅把一级市场拿地作为主要渠道，通过股权收购的方式更为普遍。

沪上开发企业“曲线获地”，有实力者倾向于股权收购方式间接获得土地的趋势将逐渐显露。

股权收购获利空间大

“今年，公司更期望通过股权收购的方式间接获得土地。”一位在上海拥有多年开发经验的中型企业负责人指出。

尽管股权收购模式存在较多谈判环节，但由于当前公开市场出让的地块大多位于中外环、甚至更偏远区域，且价格因素不确定，因此，通过股权收购方式合作参与开发一方面可以获得中心位置的土地，另一方面则可以共担风险。”他表示。

通过股权收购拿地，较低的成本是吸引企业的重要因素。中华企业收购上海顺驰置业有限公司55％股权，最终价格为人民币3853万元。而持有土地使用权面积约为11.7万平方米，折算下来，楼板价仅有3100元/平方米左右，而保利集团在相似位置竞拍拿地的楼板价就达7000元/平方米左右。

继以近24亿元的价格收购浦东超级大盘“地杰国际城”的50%股份后，上海万科亦通过股权收购方式获得上海恒大集团位于三林区的项目。

业内人士分析，如忽略股权收购未来产生的溢价因素，单纯以收购价格计算，万科付出约13亿元，5个项目楼板价仅有3050元/平方米。据记者了解，目前三林地区的房价在15000元/平方米左右。

公开资料显示，仅仅通过股权收购，万科最近两年在上海新增的土地储备就接近300万平方米。

陈洪志就此指出，通过股权收购的方式可以降低公司的运作成本，减少不必要的投资风险；同时，亦能使项目更早进入运作阶段，加快资金回笼速度。

上海五合国际总经理邹毅表示，通过股权收购成本较低，直接转让土地使用权或在建工程与收购房地产项目公司相比，前者需多缴相当于成交金额3％的契税和一笔交易手续费，显然通过收购房地产项目公司可以降低开发成本。

谨防高估资产风险

事实上，通过股权收购能得到地理位置优越的地块，成本相对比公开市场竞价低，其背后仍有诸多不确定的因素。

邹毅认为，通过招投标拿地的速度比较快，而通过股权收购方式则必须经历漫长的沟通环节。此外，过高的评价被收购方公司的资产，也存在风险。

邹毅特别强调，房地产项目原有权属、性质不易确定。被收购公司原有债务应该由原公司承担，因为原有债务对今后股东的收益有巨大影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚对方的债务状况。这其中包括，项目公司的隐性债务、是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。