据《中国房地产报》 记者 张晓赫 北京报道

“70%股权转让”、“2亿元信托资金”，两个简单的数字似乎已经勾勒出了未来南京长江大桥桥畔海德北岸二期项目楼盘林立的图景。

“现在二期工程已经打好地基了，今年下半年就能开盘，欢迎您随时关注。”电话另一端海德北岸项目销售负责人的声音轻快而甜美。

就在几天前，这块总建筑面积23万平方米的二期项目土地，刚刚迎来了持续开工的曙光。

而这缕曙光就是南京金浦房地产有限公司（下称“金浦地产”）委托江苏国投推出的“南京金东房地产股权投资集合资金信托计划”，该计划由南京银行承销发行。

根据信托计划，金浦地产将转让其下属项目公司南京金东房地产公司70%的股权，募集资金2亿元，信托计划期限2年，预计年收益率10%。所集资金全部用于金浦地产位于江北海德北岸项目的二期开发。

记者致电承销的南京银行，相关人士表示：“目前只是预售，尚未开始正式推介。”该人士进一步介绍，目前该信托理财产品受到追捧，“仅在开始预售当天，预约认购额就已突破1亿元。”

用益信托工作室李旸表示：“在有银行担保的的状况下，10%的收益率对于机构投资者及一些追求较高安全系数的个人投资者仍具有一定的吸引力。”

事出资金紧张？

新年伊始，尽管信托产品受到市场追捧，但金浦地产资金链紧绷已现端倪。

“如此高的转让比例，只能说明目前该项目对资金补充的渴求迫在眉睫。”上海国投一位信托经理如是分析。

据网上公开资料显示，南京金浦房地产开发有限责任公司隶属江苏金浦集团。自2000年公司成立以来，累计完成房地产开发投资额近2亿元，开发了商业地产项目金浦商厦、置地广场，住宅项目海德卫城、海德北岸一期。

而2007年7月、9月分别开盘的海德卫城、海德北岸一期，由于国家房地产宏观调控，2007年以来楼市观望氛围浓厚，导致两项目的销售资金回笼均有所放缓，延缓了资金周转。根据海德北岸项目销售人员介绍，目前仍有剩余楼盘在卖，均价水平为4500元/平方米。

而同时，国家信贷紧缩政策直接导致了银行压缩房地产开发贷款。房企授信额度降低，贷款周期缩短已成为全国性现象。

“这些综合因素，已经使得房企很少能有富余流动资金了。”上海业内人士邓举功曾向记者表示。

然而，在目前国内楼市低迷、房价走势不明之际，分摊项目70%的投资，在业内看来投资者仍有一定投资风险。

控制风险

面对质疑，海德北岸销售处负责人表示，未来开盘均价预计在5000元/平方米，并且随着交通以及周边配套设施的逐步完善，其升值空间也较大，未来还款并不成问题。

同时，江苏国投市场部相关人士介绍，为了降低风险，在满1年时，返还投资者本金50%，满2年返还剩余50%。而在两年期内，江苏国投也会向项目公司派驻监管人员。

该人士进一步介绍，该信托计划同时设有“优先收益等级”。在该计划中，投资者将享有项目公司的优先股权，优于普通股东。

随着开发商不断寻求新的融资渠道，信托融资也渐渐被人发掘。上国投上述人士向记者透露，目前前来寻求信托融资的房企较之前有所增多。据记者了解，这种状况也普遍出现在其他信托公司。

对此，李旸认为：“尽管随着贷款类信托融资受到压制，未来权益性、股权类信托会有所增加，但目前尚不具一定规模。”

根据市场公开披露的数据，一月份房地产信托仍是少数。李旸进一步分析认为：“由于各个房企的特点不同，所侧重的融资方式也有所差异，股权信托融资在开发商融资模式中并不会引起较大规模的复制。”