全国首批限价房在广州的上市遭遇意想不到的尴尬，在首个限价房项目——保利西子湾开盘当天有219套被弃购之后，万科新里程项目也迎来一个冷清异常的摇号现场。面对周边低于自己定价的商品房项目，曾被认为是改善住房供应结构重要一环的限价房也不可避免地接受市场的严酷考验。

据《中国房地产报》记者   张媛媛　 广州报道

已经数不清这是李琳几天内连续第几次来到全国首个限价楼盘——保利西子湾销售现场。2月26日，在项目公开签约发售之时，已经排上号的她最终选择了放弃。因为，无论是多好多差的户型和位置，她都要付出6500元/平方米代价。

“这多少有点不公平，现在广州房价都在调整，以更便宜的价钱都可以买到比剩余的户型更好的楼盘。”李琳多少有点委屈。

事实确实如此，就在保利西子湾开售前几日，同处广州西郊金沙洲板块“时代糖果”项目打出了“起价每平方米4880元”的口号。

而西子湾的销售也并非如此前预想将全部售罄，最终以八成告终。

“究其原因，一方面在于限价房转让环节限制较多，一定层面上降低了房屋的使用价值；另一方面，保利西子湾6500元/平方米的‘一口价’定价时间较早，完全滞后于市场。”中地行房产代理有限公司董事长徐建平在接受记者采访时表示。

西子湾遭遇的窘境，似乎使得限价房既损害了开发商也损害了普通民众的利益。一时之间，限价房不分时期、不分户型、不分朝向的“模糊”定价诟病四起。

价格狙击

“西子湾这样的项目正是为我们这样的人准备的。但计划赶不上变化。” 李琳无奈地说。

对于刚刚工作了五年的李琳，每月5000元的工资差强人意，但由于从零开始，目前积蓄不多，高不成低不就。在广州市的决策者眼里，正是购房群体里的“夹心层”，他们的收入水平不能够申请到廉租房和经济适用房，也无法在高企的楼市上买到由市场定价的商品房。

位于广州金沙洲保利西子湾是全市限价房中唯一一个一线江景地块，在去年10月广州房价高峰期被称为“沙漠中的一滴水”。

2007年12月29日，李琳通过网上申购、参加随后的电脑“摇号”，成为1686户中签者之一，并幸运地通过了房管局的资格审核。“当时8422人提交预申请登记，按照首批项目843套计算，几乎是十户家庭争购一套限价房。能走到最后的只有1573户。”李琳回忆。

但2月26日，项目发售前，市场传出约有三成有效申购者弃购。而时代糖果等周边楼盘却以均价5500元/平方米和不设户籍、年龄等限制的优势抢了西子湾的风采。

李琳也没有想到，时代糖果等项目竟然比限价房价格还低。按照广州市限价房销售办法规定，限价房销售价格定位在公开出让时同区域、同类型商品住宅价格的70%左右。

“房子是10月份就具备了出售的条件，但是国土房管局那边具体的销售办法一直没有出来。”据保利内部人士透露。

据中原地产广州项目总经理黄韬表示，以前限价房买地时，价格的制定是依据周边的商品房。在2006年年底保利方面拿地之时，正处于珠三角这一轮楼市的“牛市”启动之时。

“当时周边正处于猛涨的时候，而保利西子湾所处区域的楼盘销售均价，已从原先的10000元至13000元/平方米开始下调，部分楼盘甚至跌至7000元/平方米。”黄韬认为，现在广州楼市已经从最高峰开始回落，西子湾遭弃售与地产大环境分不开。

更为“悲惨”的是，保利甚至为此多支付了银行贷款利息。“当时只好等着，一天不能销售，我们负担银行的利息就要10多万元，对我们开发商而言是不小的成本支出。”保利内部人事心有委屈。

据悉，近4个月广州6成楼盘跌价。全市在售楼盘中，与2007年10月的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%～40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。

定价难题

保利西子湾面临的两难境地，恰好折射出限价房项目的尴尬。事实上，早在土地公开拍卖时，政府已确定了限价房项目的利润率。

保利地产营销中心总经理何智韬表示，保利西子湾绝对不会降价，剩余单位将与房管局协商后，继续以6500元/平方米的统一价发售。而对这些单位能否顺利出手，何智涛认为问题不大。

根据广州市政府的计划，2008年将是一个保障年，新社区的建设不断深入，限价房项目前后相加也达9个。而保利西子湾的发售情况，预示着其他8个项目也将面临一定的销售压力。

“如果是一样的价钱，不如买商品房了。限价房规定5年内不得出租和转让；5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。这一限制，将至少使房屋的实际价值减少1000元/平方米。”徐建平表示。

2月19日，广州市常务副市长苏泽群回应，限价房的价格应该随着商品房价格的降低而降低。苏泽群说，限价房价格的变化肯定滞后于商品房，但滞后不怕，赶得上就行，市场发生变化后，我们会有相应对策。

黄韬认为，西子湾按中签顺序来选房，由于单价一样，靠前的市民把好户型、好朝向、好位置的房子选走，后来者便选择放弃。因此限价房需要在定价上做出更灵活的处理。

事实上，改变正在进行。2月27日，广州第二个限价盘万科新里程的514套限价房通过公开摇号，确定了全部1524户申购市民的购房顺序。万科即此声明，“该批限价房会按照商品房定价模式进行科学定价”，这意味着不是所有单位“一口价”，将按楼层、朝向好坏来定出不同价格；限价房最好的单位售价为6000元/平方米，但相对差一些的单位售价就会低于6000元/平方米。

风  波

限价房搭别墅

在保利西子湾销售遇冷的同时，另一起有关广州限价房的新闻引人关注。

此前经上海媒体调查，广州花都风神限价房项目存在“定向销售”嫌疑，该项目开发商风神房地产公司面对电话质询，回复该项目房源只卖给公司内部员工，不接待外来人员选房。

而同时，媒体调查发现限价房项目中存在不少不符合“70/90”政策的现象。“在风神项目A、B区2700多个单位中，90平方米以下的住宅1370套、91~130平方米的363套、140~171平方米的890套、复式住宅（196~290平方米）51套、低密度住宅30套。”而此类现象，在广州市其他限价房项目中也不同程度地出现。

而为此，广州市国土资源和房屋管理局于2月28日召开新闻发布会，广州国土房管局副局长、新闻发言人黄文波在会上解释，之所以出现同一项目不同产品形态的情况，是因为项目并没要求套型面积全部在90平方米以下，90平方米以上的商品住房可由开发企业根据自身开发理念和对市场需求的理解，进行设计、建设，属于市场行为。

他表示，90平方米以上的住房将被从限价房中剔出，将全额补缴与同区商品房间的差额地价，将其还原成未限价商品住房的性质。

而对于花都风神限价房项目涉嫌“定向销售”事件，该地块该用地土地使用权原本属于风神公司规划用途原本也是员工居住生活用地。2006年经平等协商，风神公司自愿将该地块土地使用权交还政府用作限价房用地公开出让，且购买该项目的风神公司员工必须符合《广州市限价商品住宅销售管理办法》确定的条件。（曾冬梅）