据《中国房地产报》特约记者  陆彬杰 记者  李子擎 上海报道

2007年处于高位运行的上海楼市，进入2008年却有下滑的迹象。而领头者，正是掀起全国降价风的万科。

2月21日，万科在上海的10个楼盘，集中签约，优惠5％。不仅万科旗下的楼盘打折，绿地集团旗下的楼盘也有不同程度的优惠，如绿地21城孝贤坊到元宵节前，每天都有一批优惠房推出，最高优惠幅度达到九折，打折之风愈演愈烈，上海郊区的一些楼盘也开始出现打折风。

而业内人士分析，万科、绿地等一些开发商打折销售，意在快速回笼资金，开发新的项目。

万科引发

此次万科在上海打折销售都是尾盘，诸如万科假日风景、万科新理程等项目都是前几年开发的。

这次促销活动设置了多道“门槛”，并不代表所有人都能去买优惠住宅：购买者首先必须是“万客会”的会员才能参加优惠活动，每个会员当天限购两套住宅，而且各楼盘参与活动的业态和房型都各有不同。

上海万科办公室主任许青川介绍，此次上海万科一共推出了240余套房源参加特卖，其中公寓房源占85%，别墅类房源占10%，另外还有5%的商铺。特卖仅针对万科的金卡、银卡、蓝卡会员开放，所有房源统一享有9.5折的优惠；同时，一次性付款的客户享有2%的折扣，金卡会员还可以享受1%的折扣，所以实际现场客户可以拿到的最低折扣是8个百分点。

万科这一做法，引发市场诸多议论。“万科不论打折卖得好不好，之后的打折之风会更大。”佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉记者。万科5%的折扣一旦有了良好的销售业绩，就将会带来市场的跟风。

万科已经引发了一些楼盘的暗降，绿地集团部分楼盘春节以来也一直在打折促销。绿地21城孝贤坊到元宵节前，每天都有一批优惠房推出，最高优惠幅度达到九折。

另外，一些郊区不少中小楼盘被迫“跟风”，特别是松江、嘉定等郊区楼盘，加快降价步伐，优惠幅度在5%~15%。

左手降价右手拿地

万科的楼盘三年涨幅近三倍，以上海浦东的三林板块万科新理程为例，2005年刚开盘时价格在6500元/平方米左右，目前均价已达18000元/平方米，涨幅过快，调整在所难免。

“由万科引发的一系列打折之风，说明春节后的这段时间，市场不明朗，如果是新盘，开发商考虑到整个楼盘的销售策略，通常会采取打折来预热和试探市场。”中星集团营销部执行总监刘承健表示。

事实上，此次特卖会，万科已经达到快速回笼资金的目的，据上海万科透露，在特卖会上，累计成交170余套，占全部推出房源的70％以上，当日销售2.57亿元。

更为重要的是，今年1月万科在上海拿了两幅土地，地块总面积达到23.17万平方米。两个项目分别为上海罗店C3项目和C5项目，万科分别拥有两个项目55%的权益。

据悉，这两个项目会在年内动工，在一系列的政策影响下，持有过多的土地不开发，反而会受到牵制，还要缴纳高额的税金。

万科董事局主席王石表示，万科楼盘降价销售，是万科提前启动楼市应对模式的策略之一，包括在土地市场过热时，公司放慢拿地速度。在市场调整发生之后，万科在部分城市的一些楼盘价格迅速调整到比周边同类楼盘低10%～15%的水平。

沪市之忧

从去年年底开始，申城的一些楼盘就开始低价入市，如去年低价开盘的三林板块的浦发博园，报价也就比周边的金谊河畔低1500元，相当于88折的样子，就马上出现了排队购买的热销现象。或许万科正是看到了这样的市场表现，才决定给予5%的实质让利来促进销售。

“万科的一些楼盘处于高位运行之中，如万科新理程的价格已达18000元/平方米，在市场不明朗的情况下，开发商通常会采用‘低开高走’的销售策略，以万科的楼盘作为竞争对象，如果后市行情不佳，会影响万科楼盘的销售业绩。”薛建雄认为。

事实上，去年9月底楼市出现低谷的迹象，特别是第二套房贷政策直接让购买力下滑，而土地政策，更是让地价回落，人们对房价的快速上涨预期也开始发生改变，楼市行情就跌入低谷。

另外，今年将新建、配建400万平方米经济适用房，楼市的供应量会比去年相应增大，特别是未来5年内将新建30万套、2000万平方米经济适用房。

上海普润地产中央企划总监周华燕非常担忧市场的走向。他认为，现在这个市场真不敢轻意下结论，因为经过去年上半年的楼市高峰时期，一些楼盘价格已经很高，谁也不敢保证今年市场会有什么变化，今年对新盘，我们不敢轻意制定价格。

薛建雄表示，万科5%的折扣一旦有了良好的销售业绩，就将会带来市场的跟风。一些需要回笼资金的开发商就将进行打折以促进销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更坚定观望的态势。

万科1月销售环比缩水七成

记者　张杰　北京报道

截止到上周二（2月19日），万科地产（000002.SZ）依然牢牢占据着地产界第一热度话题的位置。这一天，万科地产公告，2008年1月份实现销售面积23.0万平方米, 销售金额18.5亿元, 比去年同期分别增长11.65%和11.72%。

数据一俟公布，板砖与冷嘲热讽一并飞来。

次日晨，CCTV新闻频道在一篇新闻稿中说，以国内最大的房地产企业万科为例，尽管已经采取了降价策略，但是却仍然难免颓势，今年1月万科的销售面积和销售金额与去年12月相比都下降了70%。

将万科地产1月份与去年12月份销售数据进行对比，从而得出一个销售额缩水七成的事实，一天之内，这一数据迅速传播。在不同的报纸专栏、证券分析、博客文章中，这一数据成为地产市场量价齐跌、人气涣散的最有力例证。

两天之后，万科地产事先高调推出的上海元宵节降价如约而至。此次降价是继广深两地降价后，首次出现在上海，降价幅度约5%。

这一最新降价行为也使得1月份的销售数据更加具有折射意义，一些业内人士据此认为，在去年12月初万科即展开降价销售策略的背景下，万科地产的1月份销售额如此不堪，足以表明市场上成交量萎缩严重，后市的观望气氛很可能持续下去。

这样的观点遭到万科方面部分人士的驳斥。上海万科一内部人士表示，1~3月份是地产行业的销售淡季和最低谷，推出的项目数量往往很少。

根据公开资料，在万科地产迈过500亿元销售大关的2007年，1月和2月万科地产的单月销售额分别为16.56亿元与9.2亿元。

“将１月份的销售数据进行夸大式解读是对行业常态缺乏了解的体现，将降价行为与1月份销售数据减少联系在一起，是一个错误的逻辑关系。”该人士表示。

根据公开资料统计，2007年1月、12月以及今年1月，万科地产的销售均价差别不大。从2007年11月开始，万科地产在全国诸多物业的销售均价出现了一个明显的下滑过程。

这样的价格下滑在潘石屹这样的辩论战士那里，显然是万科地产的“价格战”阴谋。

潘表示，万科地产去年一年之间，全国销售额从200亿元级别升至500亿元级别，其占据市场份额的野心也因此愈加膨胀。

“由于万科地产的产品相对单一，价格区间集中，以500亿元的销售实力来打价格战，必然会对市场上同类的地产公司形成巨大冲击。万科地产是最有资格打价格战的。”他说。

在看淡后市的人士那里，万科地产接连在广州、深圳、上海及北京开展降价促销，也有可能引爆更浓厚的市场观望气氛，最终在“买涨不买跌”的心理下伤及自身，从而使万科1月份销售剧减的状态持续至未来数月。

万科地产首席研究员谭华杰说：“对于住房这样的耐用消费品来说，只有卖不出去的价格，没有卖不出去的产品。”

他表示，只要合理定价，你会发现市场上自住型住房需求的基础是非常坚实的。而万科早在2006年末即开始关注高档房的市场风险，开始调低高档房的比例，加大中小户型的比例。此次在四个城市打折销售，正是万科地产有意识进行产品结构调整这一市场策略得到落实的体现。

声音

潘石屹：万科在清理门户

“我记得许多年前彩电行业的老大长虹集团，也认为自己的力量非常强大了，到了可以清理门户的地步了，它们的做法是囤积显像管，另一方面研制新产品背投电视，想一统天下；而今天万科做作法是谈‘拐点’，劝告人们三四年内不要购买房子、40岁之前不要购买房子，以及全面降价等，两个公司的做法不同，但目的都是一样的，都是为了利用自己的影响力在市场上清理门户。”

在2008年2月15日的网络聊天中，潘石屹如此表示道，这也是万科降价“阴谋论”的源头。而在一周之后，潘石屹再次在例行的网络聊天中表示：“万科一直以来认为中国房地产一大问题是开发商太多，没有形成规模效应，质量也难以保证，清理门户是市场经济竞争的必然，是对开发商优胜劣汰的过程。没有万科最近一系列的言论和行动，这种优胜劣汰的过程也会进行。但就目前大的宏观经济形势来说，万科的做法加速了这一过程。

 背景

万科部分城市降价情况

2007年10月20日，万科深圳项目，万科金域东郡以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，这也被认为是万科降价行动的开始。
    2007年12月9日，万科广州项目金色康苑正式开盘，均价在14000元/平方米，远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价，也要低于周边楼盘17000至18000元/平方米的售价。此外万科多个楼盘价格也有所下调，与市场预期相比普遍下调15%至20%。
  2007年1月初，万科武汉多个项目相继推出赠送面积，抽奖及特价房等优惠活动。
   2008年1月下旬，万科成都项目万科魅力之城四期的电梯房报出4500~4600元/平方米的价格，而在2007年12月之前，同一单元楼中的住宅售价在6000元/平方米之上。此外，万科多个楼盘有返还部分房款的促销活动。
    2008年1月，万科北京项目万科四季花城，推出20套特价房，最低优惠价格达7400元/平方米，相对于此前该项目销售均价8300元/平方米，每套房子最多可优惠10.8万元。而万科紫台项目精装修的均价也下调了500元/平方米。