据《中国房地产报》 特约作者 王宏新

岁末年根，人们见面谈话从“房价还涨啊”转向了“房价会跌吧”。其实，在人们谈论所谓“拐点”或预测2008年房市走向时，我倒觉得，这个时候我们最应该反思我们在房地产市场、房地产业发展中的一些认识问题，在刚刚到来的新的一年里，正确认识产业与市场中出现的一些重要问题。

市场：房价上涨过快是一个需求而非供给问题

可以说，过去几年的房价增长，给政府、学者、开发商以及民众又上了深刻一课。相对于发达国家成熟的市场经济体制来说，我国二元性的房地产市场制度的特殊性让我们一度迷惑。最大的迷惑就是：我们过去的几年一直将房价过高当成供给问题，而不是需求问题。但下半年以来的调控事实已经毫无疑问地证明：中国房市问题主要是一个需求问题。

通常地，从一个发达国家房地产市场来看，由于其人口增长、经济增长及城市发展都已经相对稳定。因此，一旦房价有明显上涨的趋势，无论是政府、学者还是开发商、民众都会警惕房市是否在产生泡沫。

当然，投机者是市场天然的孪生物，没有投机就没有市场。总有一些投机者想在泡沫逐渐变大时买进、在泡沫破裂之前卖出，这是房地产市场与股市相类似最大的特点，也证明了在房地产市场上，包括住房在内的所有不动产都具有投资属性。

但是，几年来商品房的投资属性在国内一再被掩盖，其中有一些学者和政府官员在这个问题上犯了严重错误，打着为人民大众呐喊的旗号而大谈商品房的消费性、公共性，既误导了民众，也误导了政府决策部门，使得政府决策部门在调控中一味地迎合需求，几年来房市供不应求状况难以改变，就是在预期刚性和投资刚性中度过的。

由于投机性需求的存在，也由于预期房价会继续上涨、且预期房市供不应求状况在短期内很难缓解，这三股力量构成了强劲的需求力量，使得在这种情况下，无论增加多少供应量，对于需求来说都是杯水车薪，更何况从土地供应到住房供应，可谓远水不解近渴。

2007年下半年以来，“24号文”与央行359号文的出台，标志着房地产宏观调控方向发生根本转变，中国房地产市场上的需求性问题得到验证。这两个调控政策一反以前的调控方向，转向了调控需求，房价预期很快得以扭转。当人们都在想“房价会跌吧”这个问题时，就像谈股市一样，它自然难以涨上去。

因此，2008年如果房价仍过快增长，我们必须从投资性需求方面提高调控科学性，掌握好调控力度。在有限的国土资源面前，不要过多地在供应上做文章了。

产业：决定2008年房市走向的重要因素是通货膨胀问题

最近一段时间来上海、深圳等一线市场近乎扑朔迷离的变局，很多人都在谈房市“拐点”，在经济学里，这是一个产业周期问题。那么，房地产业周期是不是出现了变化呢？

许多人都知道，即便就是在2007年上半年，还有很多人会说，房价还会涨10年、20年，云云。其背后的经济学道理有两点：第一，中国的经济在持续快速增长；第二，中国的城市化进程方兴未艾。是的，这两点是决定中国房地产业与房价持续性增长的长期性的、根本性的因素。

但是，有一个重要的短期性因素——通货膨胀，正在潜在地影响着房地产业的健康发展，需引起我们的高度关注。

通常来讲，如果通货膨胀来临或者产生浓厚的通胀预期，人们购买房产的投资行为会更加强烈。

但在当前中国房地产市场上的情况更加复杂些：一方面，在过去的5到10年时间里，中国城市的中高收入家庭都已经有过一套住房的购买，尤其是在过去的5年房价高涨里，进行投机性购房的也是这个群体。因此，在当前房市低迷的情况下，这个群体的投资能力和投资意愿都在下降。即便考虑到通货膨胀预期的话，这部分群体的购房意愿也不会像过去5年那么强烈。

另一方面，在当前高房价面前，多数中低收入家庭已为高房价所困，在房市低迷时，他们更会选择观望。而当预期通货膨胀的话，他们想到更多的不再会是购房，而是生活水平不受影响。综合两方面，在通货膨胀及其预期面前，房价高涨的可持续性令人怀疑。房价的可持续必须建立在经济增长快速与健康的可持续基础上。

因此，判断2008年中国房市走向时，最重要的考虑因素是对通货膨胀及其预期的治理问题。现在还就房地产而谈房地产，就太狭隘了！