在进入2008年之前，一个地紧、钱紧的“紧”箍咒就已经套在了房地产业这个活蹦乱跳的“齐天大圣”头上。进入2008年，这个紧箍咒能被甩掉吗？紧缩的货币政策到底对土地市场产生了多大的影响？土地市场的表现会如何作用于房价？这些问题在不同的预期下，时而复杂时而简单，时而相悖又时而统一。

房地走势难同进退

据《中国房地产报》 记者 王伟民 北京报道

     “听说北京土地也连续流标，北京房地产市场终于扛不住了？” 2008年开局记者就遇到了这样的发问。
       2007年12月26日，北京市土地整理储备中心。在过去一周的时间里，该中心最近挂牌的5块地仍没有企业应价。而在全年的土地出让中，这种情况从来没有出现过。正是这一局面引发了人们的猜疑。
         中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，这正是在中央经济工作会议之后，企业对货币紧缩政策下的土地市场做出的一种反馈，“这种表现将延续至2008年全年，那就是企业拿地将更加谨慎”。
          市场的状况也验证了这一点。在2007年12月最后几天全国主要热点城市的土地出让中，深圳、苏州、天津、北京、广州、厦门、上海都有土地流标或者流拍现象，专家称之为“土地综合症”。
           而同样是在这几天，国土资源部有关官员在不同场合进行吹风，显示2008年土地的口袋将继续扎紧。
           一边是岁末年初土地流拍，一边是地根继续收紧的预期，这样的悖论无疑令人悬疑丛生。

土地从紧

          从目前的情况看，开发企业对于货币紧缩预期的担忧超过了对地根紧缩下开发用地减少的担忧。宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿目前高价拿地透支未来资金，因为资金链条断裂倒下的前车之鉴已经不少。这种担忧与之前不计成本疯狂拿地的行为对比鲜明。业内人士分析，这主要归功于目前货币政策的杀伤力。
          而企业拿地心态的改变，又反过来影响着开发用地的供应。如果这种局面继续，那么2008年的土地供应有可能走出这样一个路线图，即“土地流拍—新供地减少—地根更加紧缩—企业拿地更困难”。
        而来自宏观层面的消息也继续印证着从紧的判断。
         中国土地勘测研究院副总工程师、规划所所长张晓玲就表示，2008年这种土地从紧的态势将更加突出。
         2007年12月29日，国土资源部执法监察局副局长郭宝平在北京一个论坛上也表示，2008年国土资源部将继续从严从紧控制建设用地规模的大趋势短期内不会改变。
          在谈到土地参与宏观调控时，国家土地副总督察甘藏春认为，2003年我国确定土地参与宏观调控以来，土地调控在保障经济增长、约束固定资产投资过快增长、促进产业结构调整、优化区域发展格局、保障民生用地等5个方面起到了重要作用。
           然而，对于这种“重要作用”却有着不同版本的解读。尤其是土地从紧政策对于房价的作用到底是正向还是负向，其实业界一直存在着争议。
          不在少数的人认为，地根紧缩，那么意味着供应市场的可开发用地数量的变少，以及地价的继续飚升，这无疑会加剧供求不均衡的状态。这只会更加支撑房价的上涨预期。这个逻辑在这些人看来简直是再简单不过了。
        而也有人认为，开发商在土地参与宏观调控的过程中，逐渐认识到政府对房地产开发的理性态度，那么在不断的敲打下自然会“悠着点”，“悠着点”的结果自然是不再过高地价拿地、对售价不再过度预期，因此房价涨势可以得到缓解。
      “具体来说，土地供应的变化对房价的影响会在今后两三年内逐渐显现”。顾云昌认为。也就是说，前一段时间频现的地王对房价的拉升作用会在2010年左右显现。
         而结合最近各地土地流拍的现状，顾云昌说：“目前这种表现，会使房价朝着降低的方向发展。”
           这两种相反的力量纠合在一起，谁柠得过谁，还不好作出判断。
          “土地政策参与宏观调控，则是特殊阶段的特殊选择。”甘藏春撰文指出，“也就是说，一旦中国的市场机制完全建立了，政府职能完全转变了，行政体制改革完全到位了，土地政策就会退出调控领域，恢复本来的定位”。
         这就意味着，在短期内，包括2008年，我国市场机制不会完全建立，那么土地参与宏观调控的使命就不会结束。
        而只要土地不退出调控领域，最近几年，上述相反的力量就会同时存在，并发挥对房价的相反效用。

保障民生

        尽管土地从紧的方向不会改变，但并不代表各地开发用地的必然紧张。从各地的供地情况看，各地仍会根据具体情况因地制宜地安排开发用地供应计划，在从紧的大前提下，不排除阶段性供地充裕的局面。
        与此同时，在商品房用地或松或紧的变动预期下，民生用地的保障则毫无悬念。
         2007年住房保障元年之后，关于土地供应向保障倾斜一直是国土部门各级领导的共识，“要进一步优化用地供应结构，增加民生用地的供应量。严格把握中低价位住宅、经济适用房、廉租房不低于总的房地产供地的70％”已经成为国土部门的口头禅。
           国土资源部最新数据显示，2007年上半年，全国经济适用住房用地供应1701.54公顷，比2006年同期增加2.1%。
        北京市也已经宣布，在2007年基础上，2008年将继续加大经济适用房、双限房和廉租房用地的供应。北京市在2008年公布的59件实事中，第一条就是：“加大住房保障力度，确保土地按期供应；建设和收购廉租住房50万平方米，新开工建设经济适用住房300万平方米，建设‘两限’普通商品房450万平方米。”
     张晓玲认为，“在2007年民生元年起步的基础上，土地供应在2008年会进一步向民生倾斜。”
     那么这里，同样产生了一个悖论：保障用地供应的加大，意味着保障房的供应加大，它们的入市理论上会对房价产生下拉作用；但同时，保障房用地供应的比例加大，难免在长期内会挤压商品房用地指标，开发用地的减少难道会意味着商品房价的下降？这便又回到了前述不少市场人士坚持的“简单逻辑论”上去了。
既然2008年甚至后续的若干年，土地向民生倾斜的政策不会轻易改变，上述悖论就有可能一直困扰着房价神经。

税改积极

      继2007年国家相继提高了土地使用税和进行了土地增值税清算后，预计2008年土地税费改革和土地税费参与土地宏观调控的力度将加大。
       甘藏春强调，除了土地规划政策、土地供应政策参与土地宏观调控外，土地价格政策、土地税收政策等也应该更多地参与土地宏观调控。
业界普遍认为，在涉及土地的税费中，物业税在参与调控方面被寄予了很大期望。根据我国物业税的空转经验，物业税将对土地调控和房价稳定起到一定的作用。但与此同时，物业税的开征面临多方利益均衡的问题以及立法障碍。
          “物业税在征收范围和税率折算上仍存在较大争议。”2007年12月17日，财政部科研所税收研究室主任孙钢在广州表示，“土地出让金和耕地占用税已基本被排除出物业税的包含范围，明年出台物业税的可能性非常小。各界对物业税控制房价过快上涨的作用不应抱太大期望”。
       其实还不仅如此，土地方面的税改在被众人期盼的同时，也令一部分人担忧：供求关系不发生根本变化与调向，再完善的土地税制也不可能降低房价，而毫无悬念地会转嫁到购房者身上。更何况，税收体系的完善是为宏观经济运行服务的，没有任何人和机构承诺，改革税收政策、完善税种是为了降低房价，或者说，至少客观上可以起到这种作用。
         即使完善的税制在调节社会资源的本位下，间接地起到了调节房价的作用，这也不是近几年可以期盼的事。税收体系的完善需要一个过程，而完善的税制更需要在运行一段时间后，才能显现资产价格稳定器的作用。

节约集约用地仍为主线

据《中国房地产报》 记者 王伟民 北京报道

           2007年岁末，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史开始了密集的调研工作，从国土资源部有关研究机构、有关司局到地方国土部门，徐绍史正在为2008年土地工作要点的出台做理论准备工作。
         “从上述情况可以看出，2008年，集约节约用地将成为土地调控的主线之一。”北京理工大学管理学院房地产研究所所长周毕文教授表示。
         国家的政策导向也显示出这种趋势。2007年底的中央经济工作会议已经提出了从紧的财政货币政策的大方向，对新开工项目从严审批已经成为头等大事。国土资源部作为土地闸门的执行者，正从节约集约利用土地入手，做好相关工作。
其实，在2007年国土资源部工作要点中，已经体现了这一点：“大力推进节约集约用地。坚持严控增量、盘活存量。完善和严格执行节约集约用地政策和标准，出台并实施《关于促进各项建设节约集约用地的若干意见》……建立节约集约用地的评价体系和考核制度，严格监管和考核。认真总结并大力推广节约集约用地的新经验。”
          当前导致土地违法行为出现反弹的可能性依然存在。在疾风骤雨似刹风治乱的同时，国土资源部正在研究解决深层次问题和矛盾的办法，创新土地管理机制。
         据悉，为提高土地利用效率，我国还将建立节约集约用地考核制度。这项考核制度将把单位GDP和固定资产投资规模增长、新增建设用地消耗相挂钩，进行逐级考核。考核结果还将定期公布，并成为今后土地利用年度计划的依据。
       对此，专家指出，这将使国土管理部门更好地发挥“土地调控”的作用。
        “这是促进地方政府由粗放式用地的经济发展模式，向集约效益型经济发展模式转变。”资深土地专家、中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授表示，这项政策无疑对于土地的节约集约利用意义重大。
         记者还了解到，为促进节约集约用地，国土资源部将严禁各地规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场。同时，相关部门还将对现有建设用地的开发利用和投入产出情况作评估，鼓励各项建设优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，鼓励开发利用地上地下空间。
         此外，财政、税务部门也将严格落实和完善相关政策，鼓励节约集约用地。
         在国家严把土地供应闸门的大政策下，转变经济发展方式，节约、集约利用土地成了地方政府必须面对的一个课题，越来越多的地方政府已经认识到了节约集约用地的紧迫性和重要性。
         事实上，我国节约集约用地的潜力很大。我国城镇人均建设用地大大高于国际水平，据对全国644个城市统计，人均建设用地已经到了133平方米的水平，而城镇规划标准是100～120平方米（国际上一些发达国家的城市人均建设用地的面积更低）。各种开发区和工业园区土地利用效率也比较低，建设用地再利用潜力不小。农村居民点建设用地与农村人口迁移呈逆向发展趋势，迁村并点、治理空心村、退宅还田潜力很大。公路、铁路、水利建设节约用地的潜力也非常大。山坡办工业、建多层厂房等一系列盘活存量的办法走进人们视野，节约集约用地正在成为越来越多地方政府的主动选择。
        一个节约集约用地的深刻变革时代正在来临。
          徐绍史说，开展全国土地执法百日行动，是认真贯彻落实“十七大”精神、学习和实践科学发展观、加强土地宏观调控、严格土地执法、坚守18亿亩耕地红线的一次成功实践。最终目的是，要与各地方政府和各有关部门来共同坚守红线，严格监管责任，共同破解既保障发展又保护耕地的命题，共同走出一条节约集约利用土地的新路。

观  察

2008：土地政策年转向立法年

■袁枫朝/文

      “十六大”以来，我国采取了越来越严格的土地管理政策。从2003年土地政策参与宏观调控、整顿土地市场开始，国家陆续出台了“28号文”、“31号文”等一系列严格土地管理的政策文件。
       2007年，“提高土地‘一费两税’征收标准”、“工业用地全面实行‘招拍挂’”、“加大闲置土地处置力度”等政策的出台，以及全国土地执法百日行动更加表明了国家进一步严格土地管理的决心。
         5年来，我国在保持较快经济增长的同时，土地供应数量总体呈下降趋势，土地调控的成效日益显现。但是，我国土地管理的形势依然十分严峻，18亿亩耕地保护的压力与社会经济快速发展对土地的巨大需求之间的矛盾在未来很长一段时间里依然存在。2008年，土地政策方面会体现出以下几个特征。
        首先，土地政策的供给调节作用将得到强化。2004 年以来，国家对地根、银根两个基本问题给予了高度重视，尤其是土地供应政策上升到与信贷政策同等重要的地位。土地政策从需求管理向供给调节转变，土地管理部门由一般的土地管理职能上升到宏观调控的高度，土地供应这一宏观调控的“第二只手”发挥了巨大的作用。2008年，作为宏观调控政策手段之一的土地政策将围绕民生问题、节能减排、产业结构升级等经济工作的重点展开，这就需要其更好地发挥供给调节作用。
其次，建设用地供应政策将从严从紧。2008年，我国的宏观经济形势发生了变化，宏观调控的首要任务变成防止经济增长过热和防止明显通货膨胀。因此，2008年我国将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。土地政策作为宏观调控的工具之一，必然要按照宏观调控的总体要求，采取从严从紧的建设用地供应政策。2008年将继续严格控制新上项目，特别要控制城市建设规模，禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。同时，支持关系经济社会全局和长远发展的重大项目建设用地，加快大型水利、能源基地、铁路干线、国道主干线等重要基础设施建设。另外，2008年是落实“十七大”精神的第一年，也是新一届政府的开局之年。弱势群体的住房问题成为2008年政府工作的重点之一。住房供应结构的调整使土地供应政策也会相应地向弱势群体侧重，廉租房、经济适用房用地的比重会明显增加。
         第三，《土地法》及相关职能法规的立法工作或将提上日程。长久以来，我国土地经济法律关系调控存在大量的盲区，这与调整各种财产所有、使用与共有等物权关系的《物权法》未颁布有关，从而直接影响了土地立法框架的构建。2007年3月，《物权法》正式颁布实施后，土地的基本法律《土地法》，以及与《土地法》相应的一系列职能法规如明确各土地市场管理机构之间的职权职责、调整土地市场交易行为的《土地市场管理条例》或其他填补重大立法空白的法律法规，如《征地条例》、《集体建设用地流转条例》、《土地登记条例》（或者《不动产登记条例》）和《土地规划法》等，在2008年或将提上立法工作日程。
        最后，随着土地调控政策的深入，土地调控的政策手段将日趋多元化。2007年出台的《全国工业用地出让最低价标准》、《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等政策，分别利用了土地价格、土地税收和土地供应等调控手段，摆脱以往仅仅依靠规划、供应计划进行土地调控的局面。随着土地政策越来越多地参与宏观调控，2008年，国家将继续采取土地规划、土地供应、土地价格、土地税收、土地金融等多种政策手段进行土地调控。多元化的土地调控政策，可以有效地解决更多的土地利用问题。
         土地政策需要与时俱进，改革创新。从宏观上讲，国土资源管理部门要根据国家宏观经济形势的变化，更新理念，转变职能，改变思路，加强服务，提升能力，总结近年来积极参与宏观调控的经验和教训，为城市建设、产业升级、基础设施建设和房地产投资等方面的良性发展做好引导工作。
           2008年既是奥运年，也是“十一五”承上启下的一年。2008 年的土地政策将以保障政府的宏观经济目标顺利实现为前提，使土地供应总量与经济发展速度及其他生产要素的总体供应能力相配套，土地供应政策与国家产业政策相联系，土地市场行为更加规范。

                                                        编辑：龙美好