据《中国房地产报》 记者 张晓赫 北京报道

“时过境迁，就算房地产业务立再大功劳，如今也不能要了。”深圳国际信托投资有限公司某内部人士的回答略显决绝。

日前，深国投房地产开发有限公司49%的股权正在上海联合产权交易所公开挂牌转让，挂牌价格为7.35亿元。该股权持有人正是深国投。

虽然国投地产为深国投利润增长立下汗马功劳，但在信托“新规”的监管下，仍然不能避免被“忍痛割肉”的命运。

与此同时，深国投的“新东家”——华润集团，作为一家被批准以地产为主营业务的国企并不缺乏地产运营平台，因此剥离地产业务也不排除新东家授意所为。

溢价转让，暗藏文章

“主要是为了契合银监会监管政策，公司要换取新的金融牌照，就要清理掉实业投资。”深国投上述人士表示。

2007年3月份正式生效的（《信托公司管理办法》、《信托公司资金信托计划行业管理办法》）将信托公司定性为私募性质的专业化理财机构，在2007年12月31日前完成固有财产清理以领取新的金融营业牌照。

无论是信托业改革的背景，还是新当家的战略布局，业内认为，国投地产的挂牌转让也揭开了华润集团对深国投的资产重整序幕。

成立11年之久的国投地产曾为深国投立下了不可忽视的汗马功劳。2006年，深国投地产实现净利润2.38亿元，获得相应的投资收益9440万元，占深国投2006年股权投资收益5.33亿元的17.71%。

公司目前在建项目包括深圳水榭山庄、东莞时尚岛·蓝钻和常州水榭花都等项目。公司总土地储备面积达95.53万平方米。

“转让定价高不高，主要看公司手中的在建项目与土地储备的多少。”上海信托业内人士邓举功一语点破关键 ，这些土地与在建项目正是此次交易中最重要的定价筹码。

由于此次挂牌涉及到标的公司交叉持股，深国投所持有的国投地产49%股权的对应权益，将被分解为“信托标的”和“转让标的”。   

资料显示，国投地产同时持有深国投下属的深国投商用置业有限公司以及上海枫丹丽舍房地产开发有限公司的部分股权。

深国投方面表示，深国投通过持有国投地产49%股权而对国投商置、上海枫丹丽舍享有的包括收益权在内的权利与义务将属于“信托标的”。意向受让公司必须与深国投就此签订信托协议。

而除去“信托标的”之外的深国投对其持有的国投地产49%的股权所对应的股东权益，即为“转让标的”。股权转让完成后，国投地产名称不再使用“深国投”。

看似随意的权益划分，实际上隐匿了大段文章。

上海枫丹是集房地产开发，经营、物业管理、房地产咨询、建材销售为一体的综合性公司；而国投商置是深系打造的品牌商业地产投资开发及经营管理公司，也是沃尔玛深国投百货有限公司的中方股东之一。   

根据国投商置网站资料，截至2007 年7月30日，深国投商置的业务范围遍及全国13个省，总建筑面积超过200万平方米。

“国投地产目前持有商置10%的股份。”国投商置董事、总经理丁立业在接受记者采访时表示。

如此计算，深国投间接掌握国投商置资产近2.4亿元。“在国投商置成熟的‘商业+金融+开发+管理’的经营模式中，长期收益不可忽视。”一位市场人士指出这正是深国投不愿意放弃国投商置，利用交叉持股设计成“信托标的”的原因。

根据新《信托公司管理办法》中的第二十条规定，信托公司尽管不可以直接经营实业投资，但却可以在“固有业务项下”开展“金融类公司股权投资、金融产品投资和自用固定资产投资”。

这无疑给了信托公司一条变通之路。今年7月份，深国投就利用此条例将自己旗下的实业类股权投资，转变成运用自有资金进行的金融信托产品投资，对于后者不无借鉴意义。

而丁立业则表示：“目前对 ‘信托标的’如何具体操作尚不清楚，要等相关部门再次洽谈沟通。”

国投地产走向赴朔迷离

尽管有“信托标的”分流掉一部分优质资产，但国投地产49%的股权所对应的“转让标的”以其较为丰富的土地储备与开发经验，仍不失是一块较好的资产。

但挂牌的10多天中却鲜有问津者。“目前还没有前来竞价的公司。”上海联合产权交易所项目委托联系人杨健表示。

个中原委可以在此次转让要求的“受让人基本条件”中找到答案。根据条件，意向受让人必须“注册资金在人民币40亿元以上，总资产在人民币400亿元以上”；“在资本市场具备较强的融资能力和成功的融资经验”等，同时，深国投表示：“原股东不放弃优先受让权。”

“对受让公司要求的确比较严格，很多企业将没有机会竞价了。”杨健认为目前也就只有十几家地产企业有资格竞价。

“现在没有几个企业能拿出20亿元以上的流动现金了。”邓举功表示只有像华润集团这样的较大的地产企业才有此实力。

而关于“原股东不放弃优先受让权”则让更多的坊间声音猜测深国投通过“招拍挂”转让国投地产不过是走过场。更有可能的则是华润集团与深国投已有招呼在先。

“作为地产实业，深国投不能持有，但对于华润地产来说，却不失英雄用武之地。”上述市场人士分析。

之前有媒体披露华润集团将会把国投地产置入ST华源，以救ST华源于退市之秋。但旋即ST华源发布公告称“控股方并无此打算。”

此外也有坊间言论认为该资产有可能注入万科抑或华润置地。记者就此致电两上市公司，双方反应均三缄其口，这也使国投地产的去向更加扑朔迷离。