次级债恶化国际债市投资环境

中国市场亦遭拖累

据 《 中国房地产报 》 记者 张晓赫 张媛媛  北京报道

自8月份证监会正式颁布《公司债券发行试点办法》后，已经有越来越多的上市房企开始排队发债。

金地集团(600383.SH)在成为A股市场第一个获得证监会批准的发债房企后，其身后已经排起了由万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等房企组成的候审长龙。

H股上市的内地房企也同样在谋划发债融资。今年早些时候，绿城中国、路劲基建、新世界等的发债成功，也使得更多内地房企开始艳羡H股上市。

一时间，发债似乎成了人人可为的融资工具。但事实并非如房企所期望的那样。近日，雅居乐(3383.HK)4亿美元、碧桂园（2007.HK）发债计划的先后受阻。主要原因还是，国际市场次级债阴魂不散“作祟”重重；而国内受政策监管也并非一帆风顺，目前只有金地、万科等地产大鳄递交申请。

诱人“蛋糕”

随着房企融资渠道受限，债券交易费用的降低以及交易所鼓励公司债做市、建设债券评级制度，越来越多上市房企开始将融资目标锁定发债。

“房企在股市和债券上融资机会本来就不多，现在公司债大门敞开，抓住这个机会改善一下资本结构，将让这些地产公司有更多的底气去花钱拿地。”一位债券研究人士表示。

除此之外，发债同时也具有其他融资模式所不可比拟的优势。

首先，在加息预期下，债券融资成本低于银行贷款。目前10～15年企业债券发行利率一般在5%～6.5%，而5年期以上银行贷款利率在7.83%。显然具有“固定利率、期限较长”的债券更能降低公司资金成本。

其次，相比增发等股权融资，尽管发债规模小，但债权融资程序上更快捷，成功率也更高。公司债券发行审核重点在于项目的盈利状况和发行人的偿债能力，因此在募集资金的使用上也更加灵活。

“玫瑰也带刺”

尽管发债的蛋糕在证监会等多方推动下看起来如此诱人，但业内表示房企发债融资的春天仍尚未到来。

标准普尔评级机构日前发布了题为《信贷紧缩中国房地产商另寻融资途径》报告，认为市场状态不够稳定，投资者选择众多，碧桂园发行债券推迟可能会在市场引起连锁反应。

业内人士分析，雅居乐、碧桂园的发债计划的延迟一部分原因是受美国次级债的影响。由于美国次级债危机对国际资本市场的信心打击，已经使国际投资机构对房企的发债计划比较谨慎。

据报道，受美国次级抵押债券的影响，美国投资银行已同意的杠杆融资发债计划中，计有价值2690亿美元的公司债卖不出去；欧洲也有2080亿美元。而在次级房贷风暴爆发前，杠杆融资案通常可以轻松透过集团承销卖出去。

评级最高的次级抵押贷款证券和债务担保债券(CDO)价格进一步大幅下挫，导致华尔街部分银行亏损。

事实上，就美国金融市场而言，次级房贷市场风暴所涉及到的亏损金额在美国整体经济里所占比例微小，为何房贷风暴会引发世界债券市场如此大的波动？

“根源在于整个信用体系发生了可怕的连锁效应。”五合智库总经理邹毅认为。

据邹毅分析：“这些债券已层层整合于其他债券或证券中，即使当初没有直接购买，但许多投资法人机构的投资组合里都或多或少有这些债券，这就直接影响到这些法人机构的重大金融业务。”

此外，一位证券公司债券研究部负责人表示：“限外政策也对此次海外发债计划搁浅造成一定影响。”

“作为H股上市的内地房企，它们的大量土地储备都在内地，如果海外发债资金计划投向内地项目，则必然要受到限外政策影响。”该人士分析认为此点不容忽视。

国际债券市场环境的恶劣对于国内而言，更多的或许在于借鉴意义。

“在股市火暴的情况下，储蓄搬家到股市的情况相当严重，如果公司债开始发行，可能加剧这种情况。”邹毅表示，这对中资银行还主要是依靠吸收存款来维持流动性，甚至是来延缓和掩盖不良信贷资产过高可能导致风险的现状将带来一定冲击。

利率风险也是一个不可不防的因素。

目前，我国经济极有可能由偏快转变为过热，利率可能将进入一个上调通道。时下，公司债回报率必然需设置很高，这不但加重了发债公司负担，而且极有可能带来市场风险。

在A股市场，尽管发债受美国次级债危机以及限外条令影响较小，但作为产业政策调控对象，相关监管部门同样较为严格。

最新数据显示，10月份房地产开发投资分类指数为104.42，比9月份上升0.35点。而房价则居高不下，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。

“监管部门对发债是支持态度，但对于房企发债，应该会更加严格。”上述债券分析人士表示。