作为国内第四个航空枢纽以及“全国城乡统筹综合试验区”，2007年成都的土地市场仿佛一场盛宴，正成为以港资为首的国际资本以及国内一线开发商角逐的舞台，地价一步步被抬高，而成都本土地产企业也日益面临被边缘化的困境

据《中国房地产报》记者　张杰　成都报道

      有着中国“第四城”美誉的成都楼市正在遭遇数百亿元资金的“侵袭”。

      11月16日，上海两家房地产基金公司向《中国房地产报》记者透露，希望能够在成都寻找比较合适的土地。两周前，汤臣集团总经理徐彬向成都当地媒体透露，汤臣集团正寻机进入成都市场，目前该公司正紧锣密鼓地安排行程进行谈判、考察。

      2007年成都的土地市场仿佛一场盛宴，以港资为首的国际资本以及国内一线开发商风云际会，地价一步步被抬高，同时也给未来几年的成都房价定下高调。

港资领跑：豪门汇聚“第四城”

成都土地市场最剧烈的一次角逐是在今年9月20日，在成都核心城区春熙路商圈的成百地块拍卖中，和黄、华润、新鸿基地产、英资地产公司太古地产、九龙仓进行了一场被称为“肉搏”的竞价。九龙仓以72亿元夺得82亩地块，土地成本达到创纪录的8800万元／亩，在成都楼市乃至国内地产界均创新纪录。

对于成都这样一个处于沸腾前夜的市场而言，8800万元/亩正在确立一个新的土地成交价格坐标，以及未来的心理坐标。

另一个时间锁定在2007年7月20日，这一天被广泛称作“成都地产界令人难以忘记的一天”。当日，一家老牌的香港地产上市公司信合置业在一幅位于成都市二三环之间的共366亩的地块的竞逐中，最终成为胜利者。

该公司为此付出了41亿元的代价，单宗土地成本达到1130万元／亩。这是一个令人瞠目结舌的数据指标。

但7月20日的故事并没有终结。当天一个名字叫作中天盈的香港公司进入成都业界的视野，中天盈公司以36亿元的价格获得约三幅土地。根据随后的调查，7月3日刚刚在香港联交所挂牌上市的合景泰富正是该影子公司的幕后推动者。

这一发现让当天的成都土地拍卖成为港资与上市公司的秀场。在7月20日88.5亿元的成交总额中，有77.6亿元资金带有港资与上市公司概念。

然而，三年前即2004年，在成都市三环沿线的一幅面积达1036亩的土地出让中，另一家港资上市公司和黄以21.35亿元夺魁，土地成本为206万元／亩。这是成都地王的名号第二次出现在大众舆论之中。此前，中海地产曾以不足12亿元的价格获得一幅1800多亩的地块。但三年后，和黄这个地王便已失去了昔日的光环与色彩。

正面战场失守：本土地产商被边缘化

2007年8月15日，一场非同寻常的商业论坛在成都凯宾斯基酒店举办，出席者均为成都本地龙头地产公司的掌门人。从论坛的名字“风雨20年——本土地产脊梁发展高峰论坛”即可看出，面对外地公司的强势进入，本土企业的危机感已相当强烈。

这是一种似曾相识的危机感。在全国多个城市，诸如天津、南京、西安和武汉，当外来地产公司用一种豪放的手笔将巨额资金倾注在成千亩的优质地块上时，本土地产公司几乎带有相同的震惊与忧虑。

但成都的土地战局甚至比其他城市更加明显。单从过去十个月的土地出让结果统计，本土地产公司的拿地动作在外地同行面前，日益显得局促和保守。

超过10亿元的土地成交案中，几乎已难觅本土地产公司的身影。本土地产公司排名前三甲的蓝光地产以6.8亿元夺得一幅三环沿线地块，付出的代价则是50亩的土地单价达到1385万元／亩。而另一本土知名公司成都置信甚至已经完全退出了市区地块的争夺，选择在郊区巩固防线。

但这种无所作为的后果可能是严重的。如果没有在主城区获得足够土地储备，未来将逐渐被边缘化，丧失在某一区域的价格话语权，也无法分享整个楼市向好的果实。

此前，成都本地一家权威媒体刊登了一篇题为《正面战场》的文章。文章写道，“在我们的意识中，成都房地产开发的正面战场，就胶着在中心城区至三环路一带地区。而成都本土开发商，也习惯将三环路作为自己对抗外来大鳄的第二道防线。因此，三环路附近往往被本土开发商视为战略要地，并派重兵集结。而郊县仅仅是第三道防线。”

“然而，让业内大惊失色的是，从7月20日到8月31日，第三道防线就告突破，三环路这个战略要地，在土地的资本化面前，显得那么不堪一击。甚至，原本认为固若金汤、至少可以作为自己长久根据地的郊县房地产防线，一夜之间插上了实力外地开发商的旗帜。”

这一市场感怀并没有脱离实际。9月19日，世茂地产（0813.HK）宣布，世茂集团与成都市成华区政府正式签订《猛追湾片区旧城改造项目土地整理协议》，受委托对该片区总共1300亩土地进行一级开发。而走在前面的外埠地产公司还包括中信、保利、阳光100与花样年华地产。通过介入远郊区县的土地一级整理，这些地产公司已获得了未来土地出让时的优势位置。

而成都楼市的股东也已越来越多元化。除了不断进入的全国地产列强，来自沿海地区、深圳的一些投资客亦出手豪放。在九龙仓位于成都市中心的项目“时代豪庭”售楼处，白色的装修风格令公示板上密密麻麻的红色“已售出”标示显得格外刺眼。九龙仓集团旗下项目公司——龙茂房地产开发（成都）有限公司市场部主任樊爽说，该项目均价已达9800元／平方米。

成都：讲故事的能力

“在成都拍地，很多地块的最终成交价都超过了董事会的授权，但是，他们有足够的底气去向董事会解释。”成都楼市本土最大地产服务机构世家机构董事长郭漫舸说。

参加拍卖的高管们需要向董事会解释的，就是成都的价值。

“2007年，成都楼市从一个区域性市场变为全国性市场，是房价推动了地价，而不是地价推动了房价。”成都本地地产媒体《地产商》主编郑平说。

但地产公司的反应却有所分歧。成都置信副总经理唐名琏说，他对最终成交价并不感到吃惊，但是，成都土地价格在短时间内的上涨幅度，却出乎意料。

金网络置业（西南）成都分公司市场拓展部经理张轩瑞说，8800万元／亩数字背后具有偶然因素，该地块处于核心地段，推出时又恰逢成都被确定为国家城乡统筹综合配套改革试验区的利好氛围。对于成都市场，这一数字折射意义大于实际意义。

而故事的主角人物九龙仓集团成都公司董事长吴文伟则因身在外地，未能接受本报采访。樊爽说，她相信港资地产的进入，对成都楼市意味着洗牌。

华润置地成都分公司助理总经理孟小周提到了九龙仓“9.20”事件后的一个意味深长的故事。2005年，九龙仓在邻近区域获得一幅规划条件类似的地块，商业体量均很大。在这种情况之下，他猜测九龙仓将统筹考虑两个地块的前景，如此，72亿元出价并非不可接受。在两个地块的争夺中，华润地产成都公司都曾与九龙仓决战到最后一刻。

根据国家统计局成都调查队10月16日发布的数据，2007年三季度成都市土地交易价格比去年同期上涨12.3%。其中，居住用地价格比去年同期上涨13.9%，商业用地价格比去年同期上涨10.1%。

而张轩瑞则给出了“9.20”前后的成都土地市场行情。“2004年至今，成都市地价的升幅约在2.4~2.7倍之间。”他说。

但在孟小周看来，正是针对某一特定地块的盈利能力不同，决定了对该地块的测算与设计不同，这导致部分地产公司愿意出其他公司预料之外的价格。

“简言之，关于某个地块的规划设计能力不同，决定了大家在最终土地市场上的报价区别。”孟小周说。

记者在成都一楼盘采访时，一架奔向双流国际机场的飞机隆隆地飞越成都上空，且每架飞机仅仅间隔几分钟。这种繁忙的情景让人很轻易地与中国“第四城市”以及“全国城乡统筹综合试验区”这些外界溢美之辞和官方称谓联系起来。

11月12日，国家民航总局和成都市宣布要将成都打造成中国大陆继京沪穗之后，第四个航空枢纽和西部航运中心。

而事实上，这些也俨然已构成成都楼市后市的最大语境。根据一份非正式的数据，成都的私家车保有量已位居全国第三。

这又是什么信号？惟一可知道的是，位于成都东二环沿线一幅2000亩的土地将在年内分批入市，届时，一场恶战似乎又将上演。