据《中国房地产报》 姜炜/文

      “影响经济增长稳定和金融危险的价格因素主要是房价的长期过快上涨，而不是物价。”这是发改委某课题组报告的观点。给笔者的感觉可以套用一句流行语：“都是房子惹的祸。”

        近几个月来，每逢公布经济数据之时，CPI总是最吸引大家眼球的指标。宏观调控措施也往往伴随数据出炉。而同期发布的全国70个大中城市房地产价格指数又迭创新高，不断地刺激着公众的神经。由此产生了一个有趣的现象，评价宏观调控措施的标准与成效都被天然地与房地产价格，特别是住宅价格的涨跌直接联系起来。并因此导致了专家学者对于宏观调控见效与否的不同解读。这里我们就不多嘴了。不过想提醒大家注意的是，通过政府定期发布的各项经济指标分析，我国宏观经济将继续保持高位增长，并将持续到明年。其后或如专家们预测的那样进入温和调整期，这些不能不说是宏观调控的成果。而本轮宏观调控的一个主要措施就是抑制投资增长，其中就包括抑制房地产投资的快速增长。这样一来就产生了一个矛盾：抑制房地产投资过快增长与抑制房地产价格快速上涨是否存在冲突？

        面对无可阻挡的资产升值压力与城市化进程，面对土地等资源日益短缺的压力，面对公众改善居住条件的巨大需求，房价上涨的动力可以想象。而抑制房价的手段无外乎增加供给与抑制需求两招。增加供给无疑是最有效的措施，但如何在抑制房地产投资快速增长前提下增加供给确实是一个难题。另一个难题则是如何增加有效供给。这方面相关措施已经很多，但完全见效需要时间，具体方法亦需进一步完善。所以在抑制需求上做文章成为现阶段调控房价的主要手段。从发改委专家们的建议中可知，抑制房产投资与多套住房的政策成为首选。无论是提高第二套房首付和交易税费，还是呼吁征收物业税与实施一户一房，都是一脉相承。有些政策的影响面较广，比如二手房税费与加息等。有些则具有极强的针对性，比如提高第二套房首付比例与利率等。

        不过，目前看来需求受到抑制的程度尚且未能达到引发房价下降的水平。这一方面是政策力度问题，而最主要的原因是供给量随宏观调控亦同步下降且一直保持一种供不应求状态。以北京为例，从去年开始就一直保持着可销售期房的负增长，即每月住宅销售高于新增供给，可售期房数量持续下降。新开工住宅数量亦呈下降趋势，预示未来住宅供给短期内放量无望。由此又引发了另外一个问题：是否需要采取更加严厉的措施来抑制需求？众望所归的物业税能否担当此任？抑或实施“一户一房”或者干脆断了第二套房的贷款？后者想来短期内无法成为现实。但物业税近期大有山雨欲来风满楼的架势，只是笔者到今天也没搞明白，承载了众人无限期望的物业税到底是一种惩罚性税收还是当前房地产各种税收的改革与优化呢？到底是在物业保有环节新增的税种还是现有多种税收与收费的替代品呢？这些问题的答案将决定物业税对于房地产市场的冲击。

        总之，笔者相信，抑制房地产投资过快增长是基于保持宏观经济健康发展的总体目标，房价之涨跌只是各种政策措施与宏观经济环境相互作用的产物。所以发改委的“专家”们才将注意力集中在“房价的长期过快上涨是影响经济增长稳定和金融危险的价格因素”。因此房地产市场大幅提高供给的可能性较小，重点将在于如何提高有效供给与重建住房保障体系。而需求方面，问题的关键在于相关形势判断是否正确，比如目前市场供需关系是否供不应求，打击炒房能否根本转变住宅市场供求关系等等。

         期望如预言般，房地产市场也能与宏观经济一同步入温和调整期。没有人希望经济出现波动或者金融风险，房价如果不再飞涨对于整个房地产行业亦是福音。保持房地产市场健康发展，并非抑制房价继续上涨或者降房价那么简单。