据《中国房地产报》 记者 刘笑一 上海报道

       宏观调控下的银根缩紧，使得不少融资通途匮乏的房地产企业如坐针毡，拥有与多家国际房地产基金合作背景的复地集团则显得胸有成竹。

        10月14日，复地集团宣布，将与北欧金融集团SEB旗下的房地产投资管理机构SEB Immobilien Investment GmbH合作，双方计划共同出资2亿美元，在国内合作开发地产项目。

         虽然2006年才进入中国市场，但SEB Immobilien从去年年底到今年上半年，已先后大手笔从麦格理手中买下新茂大厦，及自高盛集团手中接手高腾大厦，收购总投资接近4亿美元。

         “前期进行整体收购之后，随着对市场的熟悉程度日益提高，我们开始尝试与复地这样的本土企业合作介入开发阶段，”SEB Immobilien董事总经理蔡财顺称，“但双方目前尚未确定具体投资目标”。

股权收购成拿地捷径

       据了解，双方没有确定具体的投资目标，也没有透露各自的出资比例。

       按照复地的以往惯例，与基金合作的基本模式都是由基金公司进行资本注入，而项目运作开发则由复地全权操作。此次与SEB的合作也不例外。

        SEB的中国投资轨迹是其“前辈”们的翻版，在前期进行整体收购后，随着对市场熟悉度的加深，公司开始与本土企业合作介入前期开发。

        自今年年初以来，复地宣布公司回归A股计划，其攻城略地步伐便逐步加速。

        最近一段时间以来，复地集团频频通过股权收购的方式增加项目储备。短短不到一个月时间里，复地以股权收购模式，为公司增加土地储备接近250万平方米。例如，总建筑面积达到220万平方米的西安市城北区住宅项目、总建筑面积10万平方米的北京世华国际中心和16万平方米的杭州花园商贸城项目。

        就在10月15日，复地（集团）股份有限公司又宣布收购西安三鑫房地产开发有限公司90%股权，双方合作开发位于西安高新技术产业开发区的住宅项目，使复地西部中心城市战略得到深入巩固。

        仅今年上半年，复地相继有33个项目（含集团拥有股权的合营公司项目）处于开发过程中，总建筑面积达到196.97万平方米。“今年复地计划新增土地150万至200万平方米，在区域的选择上将巩固已进入的9个城市的地位，关注更多的收购、兼并机会。”复地集团总裁范伟表示。

       这样的快速扩张，令一些业内人士认为，复地积极与海外基金合作，某种程度上是出于资金之需。

       但范伟表示，“这并不是复地集团缺乏资金的表现，而是扩大企业规模、增强竞争力的战略之需。获得更多的融资渠道和资本支持，复地将可能在资产规模上有长足的发展”。

国际化之路

        事实上，从2004年开始，复地就已先后和摩根士丹利、荷兰ING等国外著名房地产基金进行了多次合作。在房地产调控时期，很多企业都受困于资金筹集之困局，复地则及时抓住资本市场摇动的橄榄枝，多种融资途径的开拓，使得银根收紧对复地的影响甚微。

        继2004年与复地首次合作开发松江复地香堤苑后，荷兰ING房地产基金于2005年8月中旬与复地二度携手，共同投资6亿元打造虹口“复城国际”项目。适时荷兰ING房地产亚太区总裁Robert Lie即表示：“荷兰国际与复地集团的合作关系将紧密而长远。”

       2006年2月，复地与加拿大著名投资基金CDP旗下房地产投资集团Cadim合作开发位于无锡市惠山区的“复地公园城”项目，总投资额预计超过10亿元人民币。同年9月27日，复地还对外宣布与扬子基金合作开发位于天津市和平区的“天津中心”项目，这一建筑面积15.19万平方米的项目系包括甲级写字楼、五星级商务酒店、顶级酒店式服务公寓以及国际购物中心为一体的商业商务综合体。

          据记者了解，复地集团与基金合作的基本模式都是由基金公司进行资本注入，而项目运作开发则由复地全权操作。

           而在范伟看来，这些合作的价值不仅仅限于融资层面，它所带来的启示更为重要。“比如在管理和开发模式上，国际房地产投资机构让复地真正认识了差距。这种眼界的开阔，不仅给企业发展指明方向，更在追求目标上有了层次提升。”

        范伟表示，未来复地仍将继续探讨与境外投资者合作的可能性。

         “目前宏观调控带来的市场格局调整，复地的竞争力反而可能会更显性一些”，正如范伟所言，也许对于复地这样的企业，直接进入国际资本市场筹集资金，只是一种必要的途径，而通过引入国际机构投资者，实现资本结构国际化，才是终极目标。

         SEB成立于1856年，是北欧老牌金融集团，旗下的SEB Immobilien总部位于德国，目前在全球管理的物业投资总资产逾100亿美元。SEB Immobilien2006年进入中国市场，该公司已在上海完成两宗收购，分别是去年年底从麦格理手中接手新茂大厦（已改名白金大厦），收益率达6%；以及今年从高盛集团手中接手高腾大厦，公开数据显示，两笔收购总投资接近4亿美元。