金泉广场项目原名北京政泉花园，开发商为北京政泉置业有限公司，该项目位于北京市朝阳区亚运村大屯路，西距2008年北京奥运会主场馆1000多米。随着奥运会的临近，这里的房价天天看涨。
      2007年3月，从事IT工作的周一平在经过综合比较之后，决定购买该楼盘，于3月份在售楼处做了购买登记，并于4月30日认购了一套98平方米的房子。房屋单价近12000元/平方米，总价约为110多万元。
    销售人员告诉周一平，过几天就签合同，回去准备首付款，具体时间等候通知。但是他多次和销售联系，销售人员都说马上就可以签了，这样一个月一个月的推着。
          包括周一平在内的400多位购房者并不知道，因为房价的飙升，他们的房子已经陷入到一起合同纠纷中。
        7月7日，保利地产（600048.SH）公告称：保利地产在2005年10月以股权收购方式从原股东北京摩根公司手中收购北京政泉置业80％股权，保利地产将投资8亿元继续保利金泉家园项目建设，双方承诺保利地产从该项目中获得回报不低于27％。
       2006年8月，保利地产与北京政泉的原股东经协商签订了《金泉广场住宅项目转让协议》。
        到2007年，北京政泉原股东以转让登记尚不能办理为由拒不执行《项目转让协议》，并于2007年5月10日向北京市第二中级人民法院起诉北京保利，要求直接回购北京保利持有的北京政泉80%股权，诉讼标的金额4000万元。
        因为保利与摩根的官司，保利金泉家园项目暂停销售。
        10月9日，周一平终于等到了北京政泉置业寄来的“告知函”。要求他们一次性付清房款，而此前他们与开发商签订的认购协议约定可以分期付款。这意味着购房者必须在短期内凑足上百万元的现金，否则他们将失去购买的权利。如果放弃购买，该区域的房价已经较认购价上涨了5000～6000元/平方米，同样的资金只能买到认购面积的三分之二多。

仲裁

         10月11日，购房者集中到北京市建委投诉，根据北京市建委出具的《信访事项答复意见书》指出，对于购房者反映的北京政泉置业未进行网上认购的违规行为，建委已经暂停该项目的预售手续。并要求北京政泉置业3日内提出整改措施。
《意见书》建议购房者和开发企业协商解决纠纷，协商不成，通过司法途径解决。
记者致电北京市建委新闻部门就金泉广场事件要求采访时，对方以未接到对北京政泉置业的处罚通知为由拒绝了采访。
         15日保利公告与政泉原股东已达成和解。本报16日致电北京政泉置业总经理胡嘉全，询问保利金泉项目将会采取哪些方式继续销售时，胡嘉全拒绝了采访。
本报获得的北京市建委发出一份《关于政泉置业公司要求业主一次性付款引发业主集体上访进一步整改通知》显示，北京政泉置业10月15日向北京市建委书面汇报了对网上认购的整改措施，但北京市建委并未恢复其预售许可，而是要求北京政泉置业进一步整改。
          这些要求包括，撤销北京政泉置业10月6日向业主发出的必须一次性付款的告知函。已签订认购协议的，应严格按照认购协议条款履约；未签订认购协议或认购协议未明确付款方式的，双方应协调付款方式，购房人有选择付款方式的权利。
         这是周一平们看到的惟一的曙光。但是，北京政泉置业会否执行上述要求还很难说。根据认购书的约定：“如果因买房人原因7日内未于开发商签订正式的房屋销售合同，则视为买方人自动放弃购房权力。开发商不退定金；如开发商在合同有效期间将房屋卖给第三方，则开发商双倍退还定金。”
         因为作为合同文书的认购协议引起的合同纠纷，并不在建委裁决范围内，或许他们将不得不诉诸公堂。

 

 

广州开发商的“合法违约”

 

据《中国房地产报》 见习记者 田静雯广州报道 

 

         2007年10月12日，备受广东媒体关注的广州琶洲国际采购中心认购纠纷案开庭审理。
          2005年前后，20多位购房者与广州市环博展览有限公司以当时高价位13000元/平方米左右的价格，签订了关于琶洲国际采购中心房屋的认购意向书。两年后的2007年7月12日，购房者们陆续收到开发商要求解除合同的通知。
          20多位购房者苦等两年后，只好把开发商告上法庭。据了解，此次涉及违约的房屋共30多套，总价值近亿元。所涉及购房者分布在广州、浙江、厦门等地。
          从开发商广州市环博展览有限公司寄出的《关于解除认购协议的函》上可以看到：由于自身原因，广州市环博展览有限公司无法履行该“认购书”约定的义务。根据认购合同规定，广州市环博展览有限公司决定以双倍返还定金为代价解除与购房人签订的《琶洲国际采购中心认购书》。
          据当地媒体报道，如果按双倍返还定金赔偿的话，开发商要支付4000多万元的违约金。宁愿巨额赔偿也不卖房，或许只可能发生在房价涨幅冲天的今日。广州环博展览有限公司隶属于广州银宜集团，据知情人士透露，该集团曾涉及多起法律纠纷。
          在10月12日的法庭上，开发商对自己的违约事实供认不讳，但却坚称自己有毁约的权利。据该案11位购房者的代理律师、广东格林律师事务所张旭锋律师介绍：广州环博展览有限公司毁约的理由是——公司经营策略发生改变，获利方式由原来的房租出售改为房屋出租。另外，开发商认为合同中规定的“一旦违约就双倍返还定金”是自己合法违约的依据。
           而购房者们则认为，从2005年到现在广州的房价至少翻了一倍，开发商看到疯涨的房价想违约，以现有价格再次出售以便获取更高利润。加之目前的商业店铺开始出现以出租获利为主的趋势，业主们认为谋求更多利润是开发商真正毁约的原因。
          另一个值得注意的细节是，2005年购房者签订认购合同所缴纳的定金数额，远远超过了一般的定金水平，有些购房者要交高达20%的定金。
          作为购房者之一的江先生说：“我当时认购了一套大约价值300万元的房子，交了50多万元的定金。可见这就不是单纯的认购定金了，很明显，开发商就是缺钱用。”从这些可以看出，并不排除开发商“借钱”建楼的可能性。
           据了解，广交会2008年将整体搬迁到琶洲广州国际会展中心，保利国际广场等甲级写字楼也相继落成，琶洲区域在广州的地位日益体现，这无疑是琶洲板块物业升值的强大支持。
          购房者们在诉讼请求中要求：请求法院确认被告单方面解除《认购意向登记书》的行为无效；并判令被告继续履行《认购意向登记书》，与原告签订正式《商品房买卖合同》。
          来自厦门的购房者王承认为，我们购房者是守约方，开发商是违约方，在这样的情况下，法律到底是维护守约方的权益，还是去纵容违约方的行为？这就取决于法律是否公平。
           原告代理律师张旭锋表示：目前案件的焦点是法院对于此类因房价上涨而引起的开发商私自违约的行为该如何去审判。《认购书》的法律效力目前尚没有明确的法律依据或法规的明文规定。主要是根据《合同法》的法理和现实案例依据。2006年，广州市中院关于“罗马家园退订案”作出终审判决，判决中表示《认购书》受法律保护。
           10月12日，法庭审理后宣布，本案将于11月宣判，具体宣判日期尚未确定。
           北京市浩天信和律师事务所陈永飞说：“房地产预售制度允许开发商在签署正式房屋买卖合同之前有签认购合同的环节，而大部分的预售纠纷都出在了这个环节，真正到签订正式合同以后，违约纠纷相对少许多，因为这需要追究法律责任。
        陈永飞认为，违约的低成本是构成认购环节违约的重要原因，因为认购合同则是购房者与开发商两方协商签订的，违约只是要交纳之前约定的违约金。一般违约金都在5万元以内，如果认购价和现价的差额大幅高于违约金，企业难免有违约的冲动。