目前的政策仍然把经济适用房当作重要法宝，舍不得放下。而经济适用房的问题，已经不是面积大和小、审核严格不严格、交易不交易的问题，而是一个观念和思维的问题。

        根据笔者对各国住房保障历史发展过程的了解，国外对政府参与住房建设有以下几点共同经验。

         首先，政府建房一定帮助不到最需要帮助的人。即便在收入信息透明的美国，研究发现1960～1970年代的安置房计划也和我们经济适用房的境遇类似。因为房子再补贴，最穷和极端穷的人也是买不起。

          其次，由政府来建房和分配住房，就必然要构建一套庞大的公房行政管理体系。维持这个行政体系就要耗费很多财政资金。比如1970年代美国研究人员对美国安置房计划做了研究，发现1/5到1/2的安置房计划所耗费的资金并没有用到受助人身上，而是被联邦和地方公共住房机构的人员费、办公管理开支以及给予开发商的税收优惠所消耗掉。

          第三，政府介入住房建设问题，把房价定得低于市场出清价格，必然产生寻租问题、腐败问题。这点在限价房上表现得更为明显。如果说经济适用房从理论上还可以因为低质而低价，高质却低价出售的限价房更难避免腐败和寻租。

         很多人认为经济适用房可以快速有效地增加住房供应，平抑房价。但正如美国学者早就指出，政府增加住房供应的动力，经常会压倒住房解困的动力。增加住房供应可以更显示政绩，但同时要求的资金投入巨大，政府不管是以直接组织施工建造还是间接委托中介发展商，都需要大量财政资金投入，包括以税收优惠减免、利润保证等形式给予开发商。要满足增加住房供应的目标，政府资金又有限，就只有把廉价房卖给相对收入高的群体，才能得到资金回笼和流转。经济适用房从设计一开始就被赋予了增加住房和帮助穷人两个目标，设计者希望两个目标都能实现，但实际上两个目标从根本上是难以协调起来的，必然有冲突，而且帮助穷人的目标必然被增加供应的目标所压倒。这个设计机制内在局限性是造成经济适用房种种困境的根源所在。

         笔者认为，政府如果要想真正帮助最需要的穷人解决住房困难，就要放弃介入各种形式的住房建设。因为由政府来组织建房和分配住房一定是低效率的，不符合市场分工原则。即使在美国，研究也显示，政府参与住房建设的每100元公共资金只能产生82元市场价值。住房建设还是要交给更专业的住宅发展商去做。

          目前中国住房的主要问题不是短缺，而是再分配不公。我们城镇居民的人均住房面积已经达到26平方米，比很多次发达国家都要高。再增加住房建设，低收入人群也是买不起。住房保障一定要从住房的再分配环节入手，通过收入二次转移支付进行。

        同样的财政资金投入以廉租房和发放货币租赁补贴来进行，会取得大得多的效果。