近期，《住宅法》这档事开始酝酿起来，再联系到8月份出台的“24号文”，我国住房制度再次开始变革。

       作为住房制度的核心，住房保障的形式比较简单，产品不够丰富，体系尚不健全。廉租房和经济适用房是两个主要产品，各地尚未房改的低租金公房也在一定程度上起到保障作用。尤其值得关注的是，由于体系不健全，一直存在住房保障“夹心层”问题。以前主要表现为既买不到经济适用房又够不着廉租房标准的低收入家庭和中低收入家庭，以及既买不起商品房又够不着（或买不到）经济适用房标准的中等收入家庭。如今，按“24号文”精神，由于经济适用房将只定向低收入家庭供应，那么未来必将出现新的“夹心层”——既不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房的中等偏下收入家庭，而这部分家庭的比重相当大。

       住房制度应该如何进一步转轨和变革，笔者谈四点认识。

       首先，从制度设计上，应把住宅分为两个系统。几年来宏观调控效果不佳，尤其是稳定房价的诸多措施没能发力，因此受到各界的质疑，深层次的原因与我国住宅市场的复杂性、混合性相关，如果不把保障性市场与纯商品性市场分开，许多问题很难从根本上解决。因此，建议按照住宅的供应、消费、管理等环节，把住宅市场划分为两个系统：保障型住宅系统和市场型住宅系统。前者由政府主导，服务特定群体，实行价格管制；后者由市场机制主导，不限消费和投资群体，政府不再干预价格。

        其次，重点健全住房保障制度。需要建立一个多层次的住房保障体系，以解决最低收入、低收入、中等偏下三个群体的住房问题。最低收入家庭和低收入家庭，通过廉租房解决。对于有可能成为新的“夹心层”的中等偏下收入家庭，要通过多种路径解决其居住难题。一是经济适用房制度不仅面向低收入家庭敞开，而且要考虑向部分中等偏下收入家庭开放；二是建立政策性的住房租赁体系，提供比廉租房租金稍高的租赁公房，还可以通过补贴开发商或运营商，鼓励他们开发和运营市场型的低租金租赁住房；三是提供政策性购房补贴，包括限价房、部分产权房等实物型补贴，以及贷款贴息（或低利率）、抵扣个人所得税、减免契税等货币补贴；四是借鉴美国联邦住宅局的经验，由政府向中低收入家庭提供贷款担保，这样就可能有效降低个贷首付比例（美国可低至5%）。

       再次，进一步完善住房金融体系。由于住宅产业属资金密集型产业，住房金融在住房制度中占有重要位置。无论是商品住宅消费，还是住房保障实施，都离不开金融系统的有效支持。发达国家普遍重视政策性金融支持系统，如新加坡的住房公积金制度、日本的金融公库制度、德国的住宅互助储金信贷社、美国联邦抵押贷款协会、瑞典城市抵押银行等。而我国的公积金制度原本应发挥更大的保障功能，但目前保障色彩淡化，反倒是缴交金额较多的中高收入阶层受益更大。鉴于公积金制度已无法满足实际需求，国家应该设立住宅储蓄银行，还应鼓励发展民间的、合作互助性质的住宅金融机构。其他方面，还包括推进抵押贷款的证券化，完善贷款担保体系等。

       最后，尽快出台《住宅法》。纵观发达国家，无不非常重视住房制度的立法工作。美国国会1949年就通过了《全国可承受住宅法》，先后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。1974年8月《住宅与社区发展法》第8条的租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。日本政府1950年先后制定实施日本的《公营住宅法》、《住宅金融公库法》等40多部相关法律来保证住房保障制度的有效执行。从法律上保证了住宅消费保障制度的构建、完善。目前，我国主要依靠行政、部门法规维护住房制度，只有从更高的法律层面进行界定，才能更好地推动住宅产业良性发展，对于玩忽职守的官员将绳之以法，而非最多“双规”丢官了事。