据《中国房地产报》 实习记者 沈斌 北京报道

      上海市在北外滩打造新CBD（中央商务区）的速度明显加快。美丽的江景和北外滩航运中心的龙头地位，成为北外滩地区加速崛起的两大要素。

       2007年9月初，上海市虹口区规划局发布了“黄浦江核心段W9单元控制性详细规划”。规划显示，黄浦江核心段W9单元西起苏州河口地带，东至提篮桥附近。北外滩自西向东将分4个区域开发：苏州河口片区、国际客运中心片区、新外滩花苑片区和汇山地块片区。预计2010年世博会召开时，一个集国际航运、商务办公、商业金融、精品零售、高档酒店等多功能于一身的“新北外滩”将在浦西崛起。

      虹口区规划局相关人士向记者表示，北外滩要打造CBD，其实早在10年前就已经准备了，可谓“十年磨一剑”。按照规划，届时北外滩附近区域，将形成外滩CBD、陆家嘴CBD和北外滩CBD三足鼎立的黄金三角区，而北外滩地区能否做到厚积薄发，也成了人们关注的重点。

4年“北伐战争”

      2003年，北外滩大规模开发消息的发布加快了该地区的城市发展。当时不少媒体认为这是上海土地开发打响的一场“北伐战争”。4年过去了，可这场战争还没有结束。

      北外滩位于黄浦江和苏州河交汇处，具有得天独厚的区位优势，既可观赏江景，沐浴阳光，且所处地块跨越城市中心第五环和第四环之间，蕴含巨大的开发价值。

       上海虹口区区委书记孙卫国曾表示：“北外滩的发展目标是建成以知识经济、国内服务和国际服务为特色的服务贸易区，大力发展楼宇经济，成为上海经济和社会发展新的增长点。”而结合航运中心来发展金融事务，也是北外滩与外滩和陆家嘴区别的一个“标签”，以此来打造其自身的特色，形成差异化竞争。

        随着北外滩打造CBD的步伐加快，一些金融等相关企业的入驻，使得该地区写字楼市场也从沉寂多年后苏醒。宝矿国际营销总监助理周旻介绍：“该地区写字楼的销售和租赁市场，毫无疑问都是涨势。地铁以及写字楼群的建设使地区商务气氛越来越浓，而滨江的地理位置又增添了不小的吸引力。预计到今年年底，租赁价格将增长到每天7元/平方米。”虽然涨幅不少，可是相比于对岸的陆家嘴，这样的价格依然很有吸引力。

         周旻说：“写字楼销售市场非常火爆，基本都到3万/平方米的价格了。不少购买者是以投资的目的。相对来说，租赁市场还是比较平静，因为一些相关的配套设施还没有到位，商务圈还没有完善。”

         去年，中国银联曾以整层购买的方式，买下了宝矿大厦1500平方米的办公楼面积。据周旻透露，近期正与一些企业洽谈入驻写字楼的事情，其中也多是一些金融服务相关企业。

          该地区的住宅开发市场也是风起云涌。记者询问了几家房地产开发商，对方均表示，由于市民对该地区房屋投资前景看好，所开发的住宅楼，销售非常迅速。

跨江交通方案

        除了正在建设中的新建路越江隧道，在该“黄浦江核心段W9单元控制性详细规划”中，还特别提到了南北过江的3套方案，再增加1至2条越江隧道的设想提出。

        越江隧道建成之后，将把隔江相望的北外滩和陆家嘴金融区连为一体。依靠陆家嘴强大的金融优势，通过差异化竞争，北外滩发展自身商务的意图一目了然。今后，此条越江隧道将在其中扮演极其重要的角色。

        但清华大学交通研究所副所长石京却表达了不同的看法：“修建一条越江隧道是否必要？隧道的造价非常高，两个地区之间是否有这么大的经济交流量？就全世界来说，做越江隧道的也并不多。”

        日本东京湾的越江隧道，在石京看来就是一个失败的例子，由于它的造价非常高，通车费用也相应很高。“当时是每单车次5000日元。太贵了，所以利用率很低。”他说。

       但石京也表示：“随着盾构技术的应用，以及在防水等风险方面的控制，做隧道交通在城市里是未来发展的方向，因为它对环境，对景观的影响都很小。”

越江隧道目前只能解决北外滩与外界、主要是陆家嘴商务区交通衔接方面的问题。而要打造一个CBD，则意味着要在一个不大的区域内，集中大量商务人士，上下班时间的高峰压力对该地区的交通设施将是一个严峻的考验。相比于与外部连接的交通规划设计，北外滩自身内部的交通规划任务似乎更为艰巨。

        作为与日本相类似的高密度区域，紧凑、立体化的城市发展更适合北外滩地区。石京认为，应该多利用空间，尤其是地下空间。“CBD的发展在未来还是需要以公共交通为主。这样一种高密度，高财富聚集的地区，结果就是地价非常高，停车位很难找，”他说，“在发展公共交通的同时，应该让开发商把地下街建起来，吸引人们坐地铁。”

       规划还保留了黄浦江上现存的泰公路、其秦线等两条过江轮渡及轮渡站，今后根据客流要求逐步改进，要向舒适化的水上巴士发展。

       石京表示：“随着黄浦江两岸交流越发的频繁，交通压力也会越来越大，可以设想需要通过水上巴士来分流、缓解未来交通压力。曼谷的小飞艇，也就是严峻交通形势下，市场调节的产物。”

       近期，水上巴士仍然主要扮演黄浦江江面风景观光的角色，发展旅游交通。北外滩的上海港国际客运中心码头和国际客运设施将在今年年底前投入使用。