最近，我在重庆进行城乡一体化调研。所到之处感慨良多。

         农村的土地浪费触目惊心，农村的住房占地300平方米不稀奇，可以说是一幢简易别墅。并且许多农户具有多块宅基地。占用耕地建房现象很多，因为违章扩建的违法成本非常低。乡镇企业遍地开花。如果和农村相比，城市“70/90”的要求真是过于严格了。以3倍容积率计算，户均占地面积只有30平方米左右，只有农村的十分之一。

       城市的土地集约利用最终还要落实到价格这个约束条件上。房地产既然有商品的属性，价格和供应规模必然会达到某种平衡。这一点不为人的意志转移，也不为政策而转移。小户型是城市中心地区居住模式的长期趋势，但是只有房价高了，才有可能真正压缩居住空间。就像日本一样，日本的市中心主要都是小户型，这是日本长期高房价所赐。中国的土地资源情况与日本类似，都需要精耕细作。

      强制限制大户型政策不可能实现土地集约利用，偏激的政策甚至会产生畸形的结果。比如，早期爱尔兰以窗和门的宽度为标准来征税，结果是民居的窗子全建成了高高的、窄窄的一条。

        我们应该认识到土地资源有限的结果必然是小户型、高房价。高房价的承受问题的确是全社会的痛苦，需要考虑社会利益调整的公平，这是另外一个问题。在这个问题上，美国解决得最好，办法不是打压房价，而是在税收改革、金融衍生品创新及住房保障体系中解决。

      应对土地资源有限的状况，中国的农村土地实现集约利用才是大块头。中国的土地有一条不能突破的18亿亩农田红线以及土地使用税、耕地保护税，但是土地使用税没有提高土地的使用效率，耕地保护税没有起到保护耕地的作用，少量的税收成本改变了土地的性质。这些税收反而成为浪费农村土地的工具。靠税收是解决不了农村的土地集约利用问题的，因为农地的成本低；靠强制行政命令也难以达到目的，因为相对于违法成本，执法成本总是偏高的。

      节约土地的办法有两个。一是农村人口向城市集中，二是农村的土地实现自由流转。农村人口集中到城市，教育、医疗、就业才能避免分散投入。尤其是基础设施占地集中、投资集中，就可节约大量土地。农业人口大量减少，农民生活方式改变，晒场、菜地、畜栏等都转变为专业化的农场，才能减少对土地的需求。

      农村土地实现自由流转，才能使农地和非农地的利用达到平衡。农地的效益超过或达到非农地的效益，才能彻底保护耕地。农村的土地所有权属于集体所有，承包经营权法律上可以转让，宅基地使用权转让在农村也普遍存在。但是，没有统一的大市场，资金、技术、管理、劳力等要素就不可能与土地达到最优配置，农地的商业价值就不可能充分体现。农民必将只是职业而不是户籍身份，农业必然会实现现代化工业运作，农村和城市必然会一体化。这些都是大趋势。届时，我们也就不会为保护耕地而头疼了，并且，耕地和乡镇企业的产出效益相同，就不会有人去开办高污染、高耗能的乡镇企业了。