据《中国房地产报》  作者  李落/文

        从2000年开始，中国的房价进入了一个迅猛上涨周期，而且是一个单边上扬的过程，中间几乎未有任何调整。房价一口气不停地跨过了一个又一个台阶。上海、北京、深圳几大经济中心轮番发力，带动天津、成都、重庆、武汉、西安等二级城市遍地开花。

      任何对房价下跌的期望都在现实面前被撞得粉碎。事实上政府的调控目标也并非希望看到房价降低，而是不期望房价上涨过快。

       但从来没有只涨不跌的市场，中国的房价早晚会有下跌的一天，一切只是时间的问题。

        在这样一个气势如虹的单边上涨的趋势中，很多问题被掩盖下来，甚至埋下了危机的种子，直到市场发生逆转，则大堤崩塌，泥沙俱下。前不久美国次级抵押贷款危机就是一例。

        美国的创新精神在金融业表现得淋漓尽致。当大部分普通人的房地产按揭贷款资源开发殆尽后，那些贫困或信誉不好的人就成为了华尔街开发的对象。

         秉承一贯琳琅满目的风格，这些所谓的次级贷款产品有无本金贷款(Interest Only Loan)、可调整利率贷款(Adjustable Rate Mortgage)、选择性可调整利率贷款(Option ARMs)等，其共同特点是，在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增。

        大型投资基金、外国投资机构与持有这些债券的人又在银行进行抵押贷款，幸运的是，2002年以来，美联储营造的超低利率的金融生态环境滋生了信贷迅猛扩张的浪潮，在这样的大好形势下，房地产价格5年就翻了一番。但是问题不可能永远掩藏，随着房市的回落，次级抵押贷款市场的风险开始蔓延。

         华尔街有句名言：如果要增加未来的现金流，就把它做成证券；如果想经营风险，就把它做成证券。但是对于风险的评估在不同的时期有不同的认识。尤其是在房价开始下跌的时候，风险往往会比上涨时扩大数倍。

         美国次级抵押贷款危机已经引发了全球资本市场的恐慌。面对危机，欧、美、日央行纷纷注资救市。这对我国的房地产市场是一个警钟。所以，很多时候必须跳出目前单边上涨的思维定势，想一下如果房价下跌会怎么样。

         首当其冲的是投机者和他背后的银行。投机者面临清盘后的亏损，而银行则承担了坏账上升的风险。由于价格的下跌，银行将抵押房拍卖后，仍然不足弥补亏空。

         这样的例子屡见不鲜，1997年香港房地产市场崩溃时，房价一夜之间跌去70%，即使放贷时能做到5成首付，银行仍旧难以平账。

         其次，负资产人士大量增加。许多工薪阶层不得不承担高额负债，利率在这两年内也涨了两个点左右，购房者的压力有增无减。房价下跌往往伴随着经济发展放缓甚至负增长，由此带来失业率上升，“房奴”的日子会难以为继，很多人不得不低价卖掉房产。

        同时，地方财政收入会大大减少。房价下跌，地产商的投资热情下降，土地出让价格也会下跌。目前地方城市基础设施建设的主要资金来源于土地出让，所以房价进入下行通道后，很多城市的建设将会停滞，城市化进程也会减慢。

        再次，房地产上下游企业将进入不景气的周期。国家统计局有关资料显示，目前，在我国住宅建设中，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，水泥用量占全国总量的17.6%。如果房地产投资萎缩，这些相关产业也将受到极大的冲击，尤其是竞争本已非常激烈的家电、家装等消费服务领域。

        当然房价下跌也会释放被房价压抑了太久的其他消费，比如旅游、汽车、服饰等有可能获得增长。

        除此之外，房地产行业的游戏规则会重新改写。开发商利润的下降，会使行业的经营管理更加精细化，企业将会更多地通过产品和服务质量增强竞争力，而不是现在比拼扩张速度和拿地能力。

        但综合地看，房价下跌将会对目前的风险评估产生冲击。也许我们今天看来是AAA的贷款，很可能因为房价的下跌或者宏观条件的变化，变成不值钱的垃圾。更重要的是，价格下跌和价格上涨一样，都会成为一个历经多年的趋势，这样的困境不是短期内可以靠意志忍受过去的。