用明天的眼光看今天

据《中国房地产报》 记者 张杰 天津、北京报道

      富力、金地、深圳振业最近在天津楼市的拿地动作被广为传播，它们被视为“用明天的眼光看今天的天津”的典型公司。加入这一行列的还有许多人们熟知的地产巨头。它们或以楼面价超过6500元/平方米的价格从公开市场上成功夺地，或不露声色地在郊区一隅圈得上千亩湖景地段，还有的则通过密室里的交易获得体量不菲的地块。
      天津已经成为全国一线地产公司战略表中的目标核心城市，过去1年多时间里，这座城市迎来了一批批低调的土地觅食者，有的如愿以偿，有的继续深耕，但都越来越感受到“一地难求”的滋味。
      本土的地产公司用一种复杂的心态看着这一切。如本地一大型地产集团下某项目的常务副总裁刘兰津所言，本土的地产公司肯定不愿意用每平方米七八千元的地价成本去买地，它们认为，短期内本地市场并无足够能力支撑起这个价格。
      “在外地地产公司大举进入、预期良好的时候，本地的地产公司的一个反应是，通过把项目和土地转手，从而套现退出。”刘兰津说。这种案例已经出现。据公开报道，富力、首创置业、复地、中粮地产均是这类案例方面的典型。更多的异地地产公司选择与本土大腕联手合作，在这个过程中，土地资源和政府资源异常优厚的泰达集团和天房发展人气飙升。

疯狂的外来户

      先前在天津楼市响当当的名字如万隆、万顺、红勘、顺驰、仁爱、泰达，如今被掩盖在外地地产公司的名号之下。在过去2年间，一些与政府关系密切的本土地产公司遭遇寒流，加上外地地产公司的大量涌入，本土地产公司的江湖地位开始发生位移。
      “上述公司都有卖地或者准备卖地的想法，而外地地产公司在产品美誉度、品牌知名度和人才储备领域，正在表现出明显优势。”本地一位资深的地产观察人士、天津最大的地产广告商标榜广告总经理张磊判断说。
         迄今为止，全国化扩张的地产公司几乎已经悉数登陆天津楼市。在标榜广告总经理张磊的办公室，这位人脉广泛、消息灵通的中年人铺开一幅天津楼市地图，说道：“现在，还没有在天津拿到地的全国化地产公司还有保利、中海、绿城。”
       此言背后，是一幅令人生畏的地产公司津门扩张景观图：万科在天津已有超过5个项目，金地已进入多时，且最近加大了筹码，首创置业刚刚活动了在天津的第三块地，富力则以一个超过50亿元的交易对天津投了信任票，华润置地在经过2年寻地艰辛后，首次登陆天津楼市，而财富新贵碧桂园则在天津原生态区域团泊湖新城获地千亩以上……
     “这正反映了这些外地地产公司对天津楼市的预期良好。他们认为，即使这样仍然有钱可赚，”泰达万通房地产开发有限公司副总经理杨泉说，“这是理性的繁荣。”
       本土力量与外地公司之间的力量消长，恰是天津楼市发力上升过程的伴随物和最佳代言人。初来乍到的外地公司在经历了短暂的适应期后，已经在土地市场喊出了本土公司称之为疯狂的土地报价，也开始大胆地从本地公司手中收购后者无法吞咽的地块与项目，交易金额之大，已足以让本地地产公司找到一条发展捷径，全身而退。

门槛提高

      刘兰津总结说，以前市场风平浪静，本土公司觉得很安全，外地公司的进入惊醒了本土公司，也提高了本地市场的进入门槛。但是，他认为，本土与异地公司之间的力量消长，并非实力削弱，而是市场份额的削弱。但无论如何，楼市格局朝外地公司倾斜的局面还将继续保持，正如张磊所言，“外地地产公司在产品美誉度、品牌知名度和人才储备领域，正在表现出明显优势。”
        这种变化意外刺激了天津本地的烂尾楼市场，据张磊提供的一份数据显示，天津市超过50个烂尾楼项目在短短数年间即消化完毕，位于海河沿岸的烂尾写字楼项目更是迅速枯木逢春，行情看涨。虽然，此事与天津市政府推出的“一事一议”特殊政策有关，但是，没有外来资金的大量进入，以及外来地产公司的看多心态，此事殊难一朝开闸。
      同时，在冷静的天津本地观察人士看来，天津本地的商业和商务氛围本是亟待补上的一课。然而，即使是这一点，事情也正在起变化。打开一幅天津楼市地图，粗略统计下外环线以内天津各个社区规划的配套五星级酒店居然超过30个。如果加上滨海新区的商务配套，这一数字背后所散发出来的信号意义，自然意味深长。
      此外，楼市的坚硬基石是筑就在购买力之上的。在这方面，天津市年初突然公布的一个蓝印户口政策恰好成为解读这一命题的切口。按照此前天津市行之有年的蓝印户口政策，一个外地移民如果能够在市区购买价值至少40万元的一手商品房，那么，他将获得天津市准正式户口。这个政策的初衷是推动本地楼市，却成为众多高考移民天津的外省家庭的豁口。然而，新政策将资格的价值从40万元抬升至100万元。
       尽管本报采访的诸位地产人士对这一政策存在不同评价，但是均同意如下判断：这件事情可以准确折射天津市城市门槛的提高，而这个门槛是通过一座座房屋的价格来显现的。
        天津楼市正处于地产概念中的二线向一线城市的冲刺阶段。断定这一点是有难度的，毕竟天津楼市的价格虽然令天津的老百姓印象深刻，但是尚未明显跻身一线行列，而它在商业和商务地产领域仍然硬伤明显，但是，这一切均在明显变化，而且变化的速度超出预料。

土地

津门土地争夺战升级  外环建设缓解供地压力

据《中国房地产报》 记者 唐茜 天津报道

        8月中旬，知情人士透露，天津市将发力建设环外环，有意将周边卫星城串联起来，这一方案有望增扩800平方公里的土地供应。联系到目前中心城区供地紧张的局面，这一消息对盘踞津门的房地产开发大鳄来说无疑成为重大利好。

豪夺土地

      此前2个月，土地争夺战比以往更成为天津房地产市场的关键语句。继斥资40亿元收购梅江湾项目后，富力的高层又秘密进津与拥有土地的诸多企业展开谈判，寻找合作机会。鹏润地产则一举拿下总体量达280万平方米的项目。碧桂园也已在团泊湖区域获取不小的土地储备。而企业为跑马圈地付出的代价也相应不菲。8月2日，天津市房地产交易中心大厅就上演了11家企业对“津东新(挂)2007-078”地块的博弈战，首次进入天津市场的深圳振业集团以10.601亿元摘牌，经测算，楼面地价高达每平方米9000元。而此前一天，金地集团刚以22.66亿元，超过起挂价近10亿元的价格将天津市河东区津塘路南侧一号桥地块探入囊中，该地块占地面积约17.9万平方米，楼面地价近7000元。
      根据监测结果显示，今年二季度，天津中心城区综合地价水平仅为每平方米1916元，天津市商业、居住、工业用地地价水平分别为每平方米3663元、1480元和602元。“尽管有声音认为金地集团拿地的价格过高，但以未来的眼光来看，这个价格还是十分理性的。”金地集团天津地产公司新闻发言人吴鹏对记者表示。从上述大宗土地成交价格来看，天津市地价涨幅十分可观。
      “原来地价只占开发总成本的30%，但现在却已经攀升到整个价格构成的70%。”天津永泰红勘集团总裁办公室主任段立新指出，尽管房地产企业争相高价拿地，但天津市场真正的地王并没有出现，仍有可上升的空间。段立新判断的依据是土地资源的稀缺和诸多企业对天津房地产市场的预期，“如果用曲线表示，天津的房地产市场尚处于成长期，还在爬坡的阶段，最高点无法预知，但深圳、上海的运行状况会给天津一个警示，企业预测的最高点可能会偏离市场。” 他指出，“现在土地资源稀缺，房价已经骑虎难下，如果相关部门通过控制土地放量来缓解目前的矛盾还需要盘活大量的土地资源，但强制打压房价也只能是一厢情愿。”
      金融街津门（天津）置业有限公司营销副总经理何泽利也指出，“和长沙、重庆等出现天价地王的城市相比，企业在天津的拿地价格还不算高。”她认为，天津城市的发展速度快，现在所说的高价在一定的开发周期后完全能够被市场接受。

供地转移

       从前两个季度天津市国土房管局发布拟出让的34宗土地信息，以及近期在天津市土地交易中心公开挂牌出让的土地来看，天津土地供应向中心城区外转移已经成为不争的事实。天津市国土资源和房屋管理局土地市场处负责人就曾表示，今后将继续调整土地供应结构，加大在中环线至外环线及外环线周边的土地供应。
       “这同天津市规划的变迁密切相关。”段立新分析，原来的中心城区正在外延，由于之前的土地规划利率不高，老城区的多层住宅品质已经不能满足需要但却又没有到达下一个开发周期，市内6区可整理的大宗地块不多。而根据《天津市城市总体规划(2005~2020年)》，近期发展的重点区域包括：外围城镇组团重点建设西青新镇、津南新城、外环新家园、第三高教区等。土地供应及规划的重点都指向环城四区。
      “外环土地的价值逐渐凸现出来，价格也肯定随之攀升。”融创集团总经理迟讯如是说，“天津本土企业在竞争的压力下正寻求突围，我们也正在寻找更有升值潜力的空间来维系持续发展。”段立新称，永泰红堪正考虑在天津外围开辟新战场。另据知情人士指出，有关部门已经指出了天津市重点扶植的区域，包括宝坻区、团泊新城和东丽湖，可以预知的是，开发企业的疆土将随着天津“一轴两带”的规划继续延展开去。

购买力

揣着蓝印户口的新业主

据《中国房地产报》 记者 唐茜 天津报道

      有观点认为，一线城市总具备相似的表征：楼王出现，异地开发商云集以及机构投资者活跃。“从这几个指标来说，天津已经是一座房地产开发意义上的一线城市。”天津永泰红堪集团董事长办公室主任段立新说。
      事实上，天津的开放性一向不如北京、上海、深圳那么活跃，以至于在2005年以前，房地产开发都相对平稳，而2006年底，滨海新区政策利好，房地产开发热浪喷薄而出。“之前购房需求多以自用为主，投资需求可能还不到10%，楼市价格和市场供需之间体现得比较真实，但现在投资需求明显增多。”在融创集团总经理迟讯看来，外来人口尤其是高素质移民改变了城市居民的整体素质，而环渤海经济龙头的定位更增强了城市对外的吸引力，无论是散户投资客还是机构投资者的眼光都聚焦在天津这一方热土。
     天津市委财经办副主任杨连芳指出，天津经济增长将继续保持较快发展，这将支持外地人员在津买房，同时，居民收入随之提高也将支持住房需求。一项投资分析表明：2006年天津个人住房贷款平均单笔贷款额为32.2万元，按照20年期等额还款计算，每月还款额2216.8元，占一般家庭月收入的63.8%。这一方面说明一些人已经在高负债购房，另一方面也可以看出短期房价快速上涨形成的增值空间诱惑。
       8月14日，记者在天津市蓝印户口办公室看到，门口一纸调整政策的通知仍十分显眼。“我准备买大岗区一套价值100多万元的别墅，产权证要一个月后才下来，落户政策还会不会变？”来自黑龙江的王先生对记者表示，为了方面孩子求学，他试图通过购买房产的方式解决天津户口，而按4月1日以前的规定，外省市人员在天津购买价值40万元人民币的商品房，就可登记购房者和配偶及1名子女3个蓝印户。“现在门槛抬高到100万，把很多人都拒之门外了。”王先生说。
       在蓝印户口政策调整事件中，天津楼市的价格趋势、外地购买力等难以精确断定的变量，突然戏剧性地呈现在人们的眼前。
       “积极办理天津市户口的外地人多是‘教育移民’。”21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武表示，从各门店反映的情况来看，有这种需求的购房者屡见不鲜。为了降低教育成本，河北、东北、山西等地的家长也纷纷加入在津置业、投资的大军。而据不完全统计，宝坻、武清等郊区的在建楼盘的购房意向咨询中，很大一部分购房者都是津外人士。
        可以看出，天津房地产市场的购买力除了本地有限消化外，诸多楼盘已经将目标锁定在异地投资者身上。
         然而与这种热情相对应的是，有着内地开发72个商场经验的凯德商用虽然一直在天津寻找项目，却只是小有收获，其他投资机构也落地无门。“找不到合适的商用物业是令境外机构投资者头痛的问题。”仲量联行董事总经理何迈可指出，按照甲级写字楼标准衡量，天津甲级写字楼不过5座，而大型的商业项目也同样缺失。“从社会结构、生活文化氛围、商业配套来说，天津相对滞后。”金融街津门（天津）置业有限公司营销副总经理何泽利说，业态组合的混乱、软性服务缺位成为天津向一线城市冲刺的致命伤。
         一线城市，是综合指标的评定结果，房地产先行也只能勾勒出城市未来美好的远景，尽管大型综合体项目的不断涌现正努力为天津补上一课，但购买力是否能强劲支持还多有期许。

短项

商业地产吞故纳新

据《中国房地产报》 记者 张杰  天津、北京报道

     商业地产被普遍视为天津“一线城市”冲动中的一大软肋，事实上，这也是拒绝天津楼市进入“一线行列”的人士最有底气的理由，但是，正如人们看到的那样，事情正在静悄悄地发生变化。
      过去10个月里，天津楼市商业地产领域最具风向标意义的3例投资案一一浮出水面。这些案例各自从不同的角度，生动体现并叙述了天津楼市商业地产吞故纳新的故事。
      2006年12月，上海地产巨头复地集团5.1亿元购得原北洋钢铁大厦，并承诺再投资8亿元建设现已更名为“天津中心”的该项目。引发关注的并非是本次交易的金额，与地产界如今动辄几十亿元的豪放手笔比起来，这一金额实在不足挂齿。但是，令本次交易显得特殊的是，该烂尾项目一直被称为天津最大体量的停缓建项目，又处于天津市繁华地段南京路，其起死回生的意义自然备受描述。
      在本报采访的地产人士看来，这一来自外部的项目重组之所以能够得以实现，理应得益于天津市自从2004年启动的加快停缓建项目启动工程。标榜广告总经理张磊表示，天津楼市烂尾楼项目能够短期内被快速消化，一方面与政府提出的“一事一议”政策有关，另一方面，与天津楼市快速趋热、市区土地一地难求的局面息息相关。
       而一个多月前浮出水面的富力50亿元收购万隆旗下梅江湾地块事件，则成为年内天津楼市又一标志性的事件。出让方耀华投资隶属天津万隆集团，后者则是天津楼市最早一批地产开发公司，自从1995年成立以来，载誉无数。受让方富力集团，属于全国化扩张的地产新贵，今年一度号称全国最大市值地产公司，年销售额超过100亿元。
        两大豪门的交易，出手低调，交易达成的最后一刻才被外界窥知。天津本地地产评论人士认为，如果使用更广泛的语境来看，这是本地地产巨头与异地地产新贵间的一笔交易，其对当前天津楼市的公司生态演化有无数的影射意义。
       张磊认为，仅从公司生态上看，外地地产公司已渐占主流，其影响力与市场份额均在步步超越，未来的市场价格制定能力已向外地地产公司倾斜，富力－万隆交易案可被视为这一趋势的绝佳佐证。
       最后一个足以印证天津商业地产现状的一个案例是，前顺驰旧将张桂宗在天津高档住宅区域梅江湾操刀一800亩商业配套大盘，其中星级酒店、高档公寓及写字楼均有规划。
        天津业内认为，该项目的启动加上富力“梅江湾”项目，相信可以一举突破梅江板块商业配套备遭诟病的命运。据最新消息，张桂宗操刀的这个项目正在酝酿引入荷兰一家投资者参与。
       另据天津地产界人士粗略计算，除滨海新区外，天津市外环线内规划的五星级酒店约在30至40座。另一令人印象深刻的数据是，短短3年间，天津超过50座烂尾楼项目迅速被市场各种力量消化掉。而在海河沿线，金融街开发的津门、津塔项目，北京中远开发的海河新天地这些商住物业的体量和示范效应均不容小视。用万通“上游国际”项目的副总经理杨泉的话来说，1年多来，天津的写字楼市场在慢慢回暖，公寓和酒店的发展速度也很快，诸多停缓建项目被大量消化，“这说明这个城市确实在跑。”