据《中国房地产报》 记者 林播 北京报道

      2007年7月31日，在葡萄牙首都举行的首届里斯本建筑三年展即将闭幕。这届展览主题为“城市空缺”，在葡萄牙建筑大师西扎设计的展馆举行。中国URBANUS都市实践设计事务所的“土楼公社”和“人民公园”项目作为中国馆参展作品参加了此次展览。

      “城市空缺”主要针对当前世界各国城市中心和边界中大量存在的非城市的、废弃的、被忽略的、无效的用地，以展览的手段，来探讨利用这些“空白”来创造城市未来的课题。

        参加展览的“土楼公社”也是万科地产的低收入住宅研究项目，目前正在开工建设的第一栋万科新土楼位于广州市广佛高速公路、金沙洲边上。

        万科新土楼是国内第一例探索中低收入人群居住问题如何解决的试验产品，也是万科集团关于廉租住房的一次大胆实验，目前该项目在进行必要的探索和积累，随后这一产品类型将可能在其他城市中陆续投入开发，并考虑由此形成一个中低收入人群宜居住宅的产品线。这种脱胎于传统土楼的现代移民建筑引起了业内人士的关注和思考。

“万汇楼”脱胎于传统土楼

        这个高6层、直径达72米、外圆内方的巨大建筑，既有传统土楼的形态，又深具现代感，万科已将它命名为“万汇楼”（原为新土楼），目前正在紧张施工中，预计将于2008年夏天建成。

      万汇楼占地面积约9000平方米，建筑面积约12000平方米，容积率为1.3，最多可容纳1800人居住。据深圳万科万创建筑设计顾问有限公司有关建筑师介绍，其中隔间式公寓面积35到40平方米，设有2个卧室、客厅、餐厅以及独立厨房、卫生间，每间卧室可解决一对夫妇的基本居住问题。集体宿舍的户型约40平方米，可容纳6人居住，每个住户均有一套集单人床、书桌、储存柜为一体的组合家具。

         万汇楼的原型来自于福建传统土楼，中国URBANUS都市实践设计事务所合伙人刘晓都表示，“我们从2005年夏天就开始进行研究，设计主创人员还曾经与王石一起去福建对客家土楼进行了详尽的考察。”

       土楼适宜大家族生活，传统的圆形土楼中央祠堂是楼内上百家住户祭祖和婚丧嫁娶的公共场所，还有水井、浴室等公共设施，万科希望将“万汇楼”打造成众多人和谐聚居的大型“集体宿舍”，在对传统土楼进行文脉传承的同时，将其改良成可以满足中低收入人群居住的现代建筑。万汇楼设置了集中淋浴、热水和洗衣房，以资源共享的方式，降低生活成本。从低能耗的角度出发，采用底层架空和局部挖空的形式，改善内部通风环境，外墙窗户选用中国传统花格图案，建筑表面材料选用混凝土和砖砌体。

         福建土楼被当地人称为“围屋”，外围是非常清晰的边界，尺度较大，具有防御性，一般为3到7层，建筑中间为内院天井，是处理宗族事务的场所，有很强的凝聚性。万汇楼也设立了公共空间，入口处为商业内街，设有餐饮、零售和美容美发为主的配套商业，还配有阅览室、电视房、乒乓球房等，以丰富住户生活。

       据专家表示：土楼是中原移民在新的居住地集体群居，在恶劣的环境中逐渐形成的客家民居的独特样式，“万汇楼”可能会是新一代底层移民的集合建筑。

城市空缺

        “圆楼是传统土楼的典型形式，也是万科给出的命题作文。我们对圆形母体的空间模式进行了大量研究，但其实还有很多别的可能。土楼只是一个开始并不是一个结论，希望有人能够继续研究这部分人群的住宅类型，以后可能是碉楼。”刘晓都表示，这次探讨的是圆形传统土楼形式对城市中边角用地的再利用能力，以及创造积极的社交空间的能力，以此来降低成本，建造人性化的低收入社区。

         主设计师希望给低收入人群做的建筑，也是一个好的建筑。研究者对城市典型地段类型进行抽取，将新土楼与城中村、城市废弃地、工厂、城乡接合带、商业区、商务中心、街道以及新建居住区等都进行了拼贴，也与高速公路沿线拼贴，将“土楼”置入，并从中遴选出最为经济、贴切的模式。城市中存在的一些高速发展过程中遗留下来的地，因为种种原因不便利用，土楼的先天防卫性，可以抵御周边环境的恶劣，利用此模式可以创造出相对温馨的内部环境。

         据设计师介绍，新土楼其实可以有多种表现方式，圆是其中的一种，还可以是方形、1/2圆、1/4圆等。圆形实际上是万科在第一批低收入人群居住解决方案中推出的一个核心方案。考虑到建筑成本、施工便捷和空间实用等问题，万汇楼由原先设想的内椭圆改为矩形，这样公共空间更大，户型种类减少，更利于规模化。万汇楼整个外层结构体，都实现了工厂化生产，这也使得土楼成为万科推行住宅产业化的一个具有特殊意义的节点。

        从外形上看，圆形新土楼也给城市带来了新的视觉冲击，万汇楼外圆内方，设计了街道、小巷、天井、院落等传统的近人空间，在此基础上叠加商业服务等配套设施，营造出人性化的高密度居住社区。该方案着重解决了两个问题：建筑与城市的公共关系；多层高密度的情况下，建筑空间中室外公共活动空间的处理。从聚居与社区两个概念入手，探求高密度社区与高质量公共空间并存的可能性。

刘晓都认为，“传统土楼将房间沿周边均匀分布，有现代宿舍不具备的亲和力，这和低收入人群的居住要求建立了联系，把现代人的需求置入土楼，演绎出了现代的结果。同时，由于这个空间集中了一些共享资源，可以使居民产生精神上的共鸣。”

如果城中村以这种模式改造

        万汇楼像是一个即将孵化的“小乌托邦”，但并不是以后所有万科建的廉租房都以这种形式出现。据万科有关人员透露，虽然廉租房可能会利用立交桥、工厂区等闲置廉价土地资源，但仍需各地方政府部门的支持。既然是一次全新的尝试，一系列资金、土地等相应都存在困难，万科有关人员认为此为敏感话题，目前不便做出回答。

        但有地产界专业人士透露，廉租房从目前来看给企业的利润回报较低，还不能实现市场导向的运营模式，但这也是一个很有潜力的市场空白。该业内人士表示廉租房是免土地出让金的，而且金融支持会非常好，租金的回报也很稳定，经营5至10年后，产权可以卖给国际金融机构，廉租房性质不变，可以在享受租约回报的同时取得资金回报。

          该人士对万汇楼表示了极大的赞赏，认为万科在产品创新方面对中国地产的贡献最大，但是目前地产界还不可能理解这种廉租房的价值和内涵。

        新土楼既是一座建筑，又是一个社区，尤其是关注低收入人群，已经走到人文建筑的层面。据介绍，万汇楼项目回报期大概是20年，以租赁为主，单元的租金参考了目前城中村的出租屋价格，约在200～300元/月。万汇楼将以长期招租的方式，试图探索出中国中低收入人群的居住解决之道。

        新土楼建筑希望利用的是城市边角地块，投入不大，又能解决中低收入群体的实际需求。刘晓都表示：“土楼比较完整，可以适应各种各样的环境，相对独立，也可以和周边发生很强的联系，这类人群要为中高阶层提供方便的服务，不应该住在太远的地方。我们认为改造城中村不能一味地拆迁重建，有的地方可以就地改造升级，并保持其低收入者住宅的功能。很多人不愿退出城中村，就是因为租金低，如果政府能够采取措施解决低收入阶层居住问题，城中村就比较容易被置换出来进行改造。”