据《中国房地产报》 记者 曾冬梅   见习记者 田静雯 广州报道

           广州日益见涨的楼价正在改变住宅交易市场的格局。7月中旬，广州房管局公布的一组数据显示，今年1至5月份，广州一二手住宅的成交宗数比例1∶1.1，二手住宅的成交宗数有史以来第一次超过一手住宅，而这种历史性的突破与广州一手楼价的大幅上涨、供应量收缩密不可分。

结构性转变

          据了解，1至5月广州市一手住宅共成交30156宗，面积341万平方米，同比分别减少18.0％、15.3％；二手住宅共成交33079宗，面积275.50万平方米，同比分别增长12.5％和12.3％，二手住宅宗数所占比例为52.3％。“过去广州统计成交数据时并没有宗数的概念，今年是首次公布成交宗数。”满堂红研究部总监龙斌表示，以往一手市场的成交宗数应该是大于二手市场的，这种结构性转变是今年才发生的。

          在成交面积上，二手与一手的差距也逐渐拉近了，相差将近65.5万平方米。“从2003年至今，二手住宅交易面积占住宅总交易量的比例，一直都徘徊在30％~45％”之间。”中原地产研究部主任瞿中奇介绍。由于一手市场的大户型产品越来越多，而二手市场的成交户型仍是以60~90平方米为主，因此广州二手住宅的成交面积一直低于一手住宅。不过这种格局也有望在今年被打破，龙斌预计“今年广州二手住宅的成交面积将会与一手住宅非常接近”，广州有望继深圳、上海之后，成为下一个二手住宅成交面积大于一手住宅的城市。

         瞿中奇认为，广州的房地产市场目前已经开始步入中期阶段，二手住宅的交易面积和交易宗数涨幅加大，甚至在宗数总量上超过一手住宅，这是符合行业发展规律的自然现象。只不过这个拐点的出现具有一定的偶然性。从房管局公布的数据可看出，上半年，广州的一手、二手住宅成交均价都有近1000元/平方米的升幅，但二者的落差仍很明显，其中，全市一手均价为7462元/平方米，中心城区均价8654/平方米，全市二手均价3687元/平方米，中心城区均价为4225元/平方米。“广州的一二手住宅一直在价格上都存在较大的差距，而且这种差距在不断拉大。2004年一二手住宅价格相差1800多元/平方米，现在差距已经拉到近4000元/平方米，价差增长了一倍。”瞿中奇说。

          一手楼价的大幅上涨改变了不少消费者的置业观念。根据满堂红的调查，上半年有相当数量原本计划以50万～60万元总价购买新房的客户，因房价上涨无法购得预期面积的户型，不得不到二手市场寻觅合适的物业。另外，一手市场供应量的缩减也刺激了二手市场的活跃，据了解，今年1~5月广州新建商品住宅批准预售量为19919套、共250.86万平方米，与此同时的成交量却达到了30156套、共341万平方米，按套数及面积计算，市场消化率分别高达152％和136％。“自2004年以来，广州新建商品住宅的市场消化率一直维持在100％以上，并且逐年增高。”满堂红一位研究人员指出，一手市场的供求矛盾日益突出导致部分客源流向了二手市场，但二手市场求大于供的现象同样存在，一些符合市场价格的房源从放盘到售出，通常只需要半个月甚至更短的时间。

未来态势暂难预测

           两年前，在广州楼价上涨势头明显的时候，有不少业内专家提出应该激活和发展二手市场，吸引一手市场的买家，以减少一手市场的需求量控制楼价的上涨。

          但事实上这只是一个美好的愿望，而二手楼价还跟着一手楼价同步上涨。合富辉煌研究报告显示，广州二手楼价从2005年9月到2006年11月，花了近14个月的时间，才完成了4000多元/平方米到5000元/平方米的“千元增长”，而从2006年11月的5000元/平方米到2007年5月的5963元/平方米，只用了6个月。

         “就目前的市场形势看，很难说二手市场的发展能对一手楼价产生什么影响。”龙斌认为，一二手市场虽然存在相互作用，但影响一手楼价的最终还是供求关系，“也就是广州未来的土地供应量”，如果广州连续3年、每年5平方公里的供地计划能够完成，“一手市场的成交量将大量增加，楼价涨势也会放缓一些”，同时带来的影响可能就是二手市场目前取得的成就无法保持，“前进道路会波折一些”。