据《中国房地产报》  记者 张媛媛 北京报道

        在国家“限外令”效力初显之时，上海中凯房地产开发管理有限公司与华平基金的合作却依然在如火如荼地开展。

        “我们和华平的合作，一切都在按着既有的路径进行。到目前为止，已经做了4个开发管理项目，准备今年年内再拿下10个项目。”在21世纪博鳌地产论坛上，上海中凯集团总裁杨益华丝毫不掩饰自己的愉悦心情。除此之外，让杨益华津津乐道的是与华平合作采取了国际上惯用的“1美元收购”手法来降低合作伙伴的违约风险。

项目触角深入内陆

        1月29日，华平以增资扩股形式转让，以25%的股份入股中凯，并与中凯集团、中凯开发经营团队三方合股成立了中凯开发公司，该公司以提供房地产开发项目专业化的模块或整体服务为主。

         杨益华表示，中凯变身为外商投资内地房地产领域服务者的角色目前来看属于“华丽转身”。

         半年过后，这个团体已经将开发和管理触角深入到安徽巢湖、江西南昌等多个二三线城市区域。中凯房地产开发管理有限公司执行董事兼总裁王谦向记者表示：“除了以上区域，中凯正在与合肥某军工企业洽谈土地转让项目，还将完成河南登峰市政府承建经济适用房项目。”

管理费占收益的10%~15%

        “去年这个时间我们只有一个项目操作，到目前为止，我们公司已经做了四个开发管理项目。具体项目不方便透露。”杨益华表示。

          但据王谦透露，这四个项目都分布于二三线区域。“第一个项目从去年3月份正式得到开发委托合同外，到今年6月份已顺利开盘。”

          据悉，双方合作的第一个项目位于安徽巢湖。“开盘当天400套房子就销售过半。这个项目有90%的投资是当地的最大建筑商投资，中凯只占10%的股份，所以投资人对此非常满意。”

          据王谦介绍，另外几处新项目分别是位于江苏扬州将近10万平方米的楼盘，与河南登峰市政府承建经济适用房项目以及与合肥军工企业的合作。

         据杨益华透露，管理费一般会占到项目收益的10%～15%。

         “整个项目的管理，从前期土地的获取直到最后销售完成，包括整个资金运作，现金流的计划与安排、融资方式和融资渠道的建立以及资金的回笼，每一个开发环节都是由中凯物业统一管理。”王谦透露，“在这些项目中，中凯开发的投资比例非常小，都维持在10%以内。今年我们的管理项目目标为55万平方米，今年年底我们至少有120万平方米的开发量。”

         值得注意的是，中凯锁定的开发项目大多在二三线城市。“中国真正的房地产市场在二三线城市，而不是北京、上海、广州。作为服务型企业，我们希望面对的是可持续性市场和有代表性的市场，一开始我们的定位就是二三线市场。”

独特的期权保障协议

         中凯集团此次转型的模式一度被业内称为“超出常规的创新”。

          据悉，在与华平基金的合作中，华平除了在中凯开发中占有25%的股份外，还要求对中凯开发所承担的房地产开发服务项目直接投资。“累计投资金额不低于3000万美元。”杨益华表示。

         “这种模式有别于目前很多开发商，它是以投资管理的服务分享公司的利润。”王谦表示。据悉，管理费的设定带有明显的弹性，通常是由外资投资商等股东组成的股东层给中凯开发制定一个“业务考核底线”，超过该底线的项目收益应该算管理层努力控制成本、提高工作效率所得。

           值得注意的是，华平今后在中凯开发项目中的直接投资不仅可以以华平基金的名义让委托投资商对项目管理工作放心，更可以沿袭华平一贯的股权合作扩张模式，为华平在内地寻找更多合适的项目进行直接投资。

           在中凯开发所代理的外商直接投资项目中，会与项目合作方签订一个期权保障协议。

           如果内地开发商出现违约行为，或项目本身存在内地开发商应承担的风险而未履行告知义务的话，中凯开发有权以1美元代价收购项目公司其他股权或内地开发商的全部股权，以此来保证外资投资机构在内地开发项目上的投资权益。

          “这个方法是国际通行做法，但由于一些外资投资商在内地没有自己的房地产开发管理团队，大多是收购了项目公司或违约公司的全部股权，业务及时处理,保全自己的投资。”杨益华表示。

             无论如何，这个在去年还默默无闻的地产商，通过与华平的合作，终于转型为地产投资管理公司。