4月11日，社区治理专家舒可心和北京仁和律师事务所合伙律师孟宪生几乎同时在其博客上贴出“另类合作建房”一文，提出了“千金买房、万金买邻”的口号，希望通过合作购买别墅，来征集志同道合的参与者一起构建新型的社区文化。一时间，因合作建房屡遭失败而渐趋冷静的神经被再次刺激，但与此同时，质疑也随之而来。

        从合作建造便宜房子到合作购买别墅，从追求廉价物业到构建理想社区，另类合作建房到底另类在哪？这看上去很美的理念到底能不能经过实践的检验到达成功的彼岸？带着这些问题，本期圆桌邀请相关人士参与讨论。

 

 

 

 

合作理念：趋动力与质疑点

 

主持人：舒可心先生将作为物业管理和社区治理方案的设计者参与这个项目，而孟宪生先生也将为这个项目提供全程的法律服务，那么，是什么原因驱使两位走到一起来共同推动这件事情？

 

舒可心：说到底就是利益驱使，是美好生活愿景的驱使，是我多年来提倡在社区内建立一个良好人文环境理想的驱使。因为大家知道，买了一个好的房子，不代表就买了一个好的社区环境。“千金买房，万金买邻”一直是我的理想，通过这个项目，我希望能够达到互相挑选邻居的目的，就是选择一群有共同理念的邻居，而不是单纯地选择房子。我找到的一群人，不一定是跟我有共同生活志趣的人，但应是和我有共同理念的人，即认同“大家说了算”理念的人。

 

孟宪生：我曾经参与过提倡合作建房的活动，而不论是现在的别墅还是之前的普通住宅，都只是一个载体，我们关注的是合作的生活方式以及在合作前提下的生活状态。

      在我看来，合作将成为社会生活和经济生活的常态，通过合作可以加强人与人的沟通，可以使人与人达成更多的和解，从而减少社会矛盾。合作可以扭转目前唯利是图的社会倾向，使更多的人关心自己的社区、邻居。所以追求合作的这种生活方式和行为方式是趋使我参与到这个项目中来的最主要原因。

 

主持人：作为北京师范大学房地产研究中心的副主任，王宏新博士也在第一时间注意到了这一事件，那么，您如何评价舒可心先生和孟宪生先生共同推动的“另类合作建房”？

 

王宏新：我觉得整个活动实验性比较强，而且这种实验有很大的理想主义色彩，甚至可以说有点乌托邦的感觉。

        首先，应该看到，房地产业本身难负其重，它承担不了那么多的功能。房子就是房子，只是为人们提供了一个庇护场所，房地产市场最主要的职能是提供一个自由、公平买卖房产的平台，对生活方式的追求不是市场能够解决的。其次，从目前来看，整个活动能走到哪一步还很难说，这里面还有很多细节是非参与者不能观察到的。并且自我管理、自我治理、民主和谐这一理念实际上是适合任何一个社区的，普通社区其实也要追求这一点，只不过是目前还没有做到而已。那么能不能真正通过这个实验性的活动来实现这一目标还很难说。最后，就是推动者角色的问题，虽然舒可心先生强调业主之间平等协商，但是不可避免地，作为制度的设计者和活动的最先参与者，舒可心先生可能就更具备话语权。同时，作为推动者，他能不能在整个事件中获利也是我们比较关心的事情。如果他不能获利，那么我很担心他的这种努力很难持久，如果他能够获利，那么可能对其他参与者来说又是不公平的。

        总而言之，这么来定义这个事件可能比较恰当，那就是，通过房子折射出社会中又产生了一种新的乌托邦主义，其实验意义大于实践意义。

 

 

合作建房不盖房

 

主持人：有网友曾留言质疑此项目的合法性，也有人说，这一项目已经不是传统意义上的合作建房了，对此，您怎么看？

 

舒可心：这两个概念本来就是不一样的，于凌罡先生发起的合作建房是要找便宜房子，而我们这个项目主要的宗旨是找志同道合的邻居。

孟宪生：除此之外，本项目主体工程早已完成，只是在社区管理理念和组织结构方面进行一下调整，不存在新征土地和项目立项的问题。准确地讲，我们是合作消费，法律从来就没有禁止过合作消费，合作消费必然有资金归集过程，但是这与非法集资无关。

 

王宏新：从两位的回答来看，这个项目已经不是我们所认同的那种合作建房形式了，它更多地像是团购，或者戏谑地说有点像是给人卖楼。既然已经封顶了，那么肯定不会遭遇传统意义上的合作建房可能遇到的问题。并且这种合作应该不会存在法律障碍，因为本质上说，汇集资金团购和集资是不同的。

 

主持人：实际上，早在2000年的时候，就有商家打出了“别墅DIY”的概念，让消费者自己决定所购别墅的设计，那么，现在这个项目与“DIY”项目的区别在哪？

 

孟宪生：合作强调的是组织和决策机制，而不是注重工程建设过程。合作的成功，首先要求合作者之间建立信任，而这种信任不仅仅是一种心理倾向，而且应当是建立在必要的资产和制度上的信用关系。此项目参与人员较少，相对容易建立信用关系，这是优势。

 

王宏新：我同意孟律师的说法。但从消费者的角度来看，我觉得可能“DIY”的方式更有意义，因为它让业主决定自己房子的形态。而这个活动更多的是推广一种生活理念。但目前绝大多数消费者的需求可能并没有上升到这个高度。而且，每一个开发商在做前期规划的时候都在定位客户群，这就已经确定了小区业主的类型，没有“万金买邻”的必要。

 

 

焦点：参与者的权益保护

 

主持人：参与者除了关心合作理念，可能更关心具体的实施办法，那么，在筛选合作者的时候，有没有更为详细的规则？在目前这种单向交流的状况下，参与者的利益如何得到保障，有没有退出机制？

 

舒可心：这当然是由现在已经加入项目的人来决定。我们现在大致的想法是，先不考虑经济因素，着重考察个人理念，参与者首先要达成一个共识，然后我们再在有共识的人当中按照经济条件来筛选。

         关于利益保障的问题，首先是资金安全的问题，我并不负责这部分，参与者要自己去和发起者就项目购买的金额进行协商。我所能保证的就是，用我的信用来保障参与者的信息不因我的原因而外泄。当然，愿意让邻居知道自己的一些信息，是我们这个项目的先决条件之一。如果我把参与者的信息用于商业目的或者使其被侵权，我愿意负责。其次就是少数人利益保障的问题，这是参与者变成业主之后可能会遇到的问题。我们常说的民主有两个特性，其中一个就是少数服从多数，这可能会造成多数人对少数人的暴政，表现在这个项目里可能就是少数业主的权利总是得不到保障，所以我们在制度设计中也会体现少数人的利益，既保护多数人的决策权，也不用多数人的权利来侵犯少数人的权益。最后是退出机制，目前我们并没有设计出具体的退出机制，但是按照公司法的规定，股东退出后，其股份应当优先转让给其他股东，那么我们实行股东式的业主大会模式，也基本上会遵循这一规则，但具体的操作方式还要根据相关法律来进一步制定。

 

主持人：股东式的管理构想确实比较新奇，与之前的物业管理方式相比，实施此种管理方式的优势在哪？在具体制度的设计上，如何保证其在现有的法律框架下运行？

 

孟宪生：这一构想其实就是俱乐部产权形式，俱乐部本来是集体产权的一种形式。这次我们的设计，就是希望能够恢复俱乐部的本来面目。这种俱乐部消费形式可以在现有的公司法框架内运行。通过股东会决议和公司章程设定，实现公司同股东进行交易，这并不存在法律障碍。

 

主持人：作为旁观者，王博士觉得这一项目的风险还会来自哪里？对于这些风险的规避，您有什么建议？

 

王宏新：从目前看来，似乎没有与法律存在冲突的地方，但是不可否认，肯定还是会存在风险的，主要表现在两个方面，一是这个理念能否最终实现尚存疑问，因为虽然构想很好，但是实现起来困难重重，很可能房子卖出去了，但是社区却没建立起来。

         二是决策成本的问题，即使这一理念能够实现，那么它可能也要付出高昂的成本。20位业主进行平等的协商，对于没有协商传统的国人来说，难度还是很大的，并且不断地沟通是要付出很多机会成本的，而这些成本都是要由业主分摊的。

既然这个项目赋予了参与者自由选择权，那么参与者在选择参加与否之前，就应当仔细权衡利弊，一旦选择了就应当自觉承担可能产生的任何风险。

 

 

 

治理构想获认同尚存疑问

 

主持人：这一项目之所以受到广泛关注，恐怕最吸引人的地方就在于其自主设计物业管理和社区治理方案的构想，那么，作为此项目物业管理和社区治理方案设计者，舒先生能不能简单地谈谈方案的大致构想？

舒可心：提到整体构想，就不能不提到北京Naga上院的“物业管理革命”和华远集团的“业权分配”理念，这些也是我们参与设计的。这次我们的物业管理和社区治理方案主要会参考其成功经验，并在此基础上加以改进。由业主组成股东大会，每个业主都相当于股东，协商决策所有的物业管理事宜，在民主决策的基础上，我们可以选择聘用物业公司，也可以选择聘用其他管理人。一切财务账目都是透明的，业主作为股东有权决定、了解和监督所有物业管理资金的使用情况，而不再是由物业公司替业主决定。小区内所有公共事务都由业主协商决定，假如业主们多数表决认为公共绿地没有存在的必要，那么就不投入资金加以养护。说到底，我们追求的就是“大家说了算”的文化氛围和社区治理理念。
        而这里需要明确的是，把选择的权利还给业主群体，并不等同于还给某个业主，不是说每个决策都必须要让每个业主都满意，而是要让大多数业主满意。我们强调的是业主群体的共同决策，单个业主并不具备决策社区公共事务的权利，只有业主群体依法定程序才具备这个权利。参与表决是组织内成员表达其个体选择的方式。当然，单个业主还可以通过协商或者法律救济途径改变甚至撤销业主群体的决定。但单个业主随意地因自己的反对而拒不执行业主群体的决议是绝对不被允许的。是否有这个共识，是我们选择参与者的最基本条件。如果不能找到有这种理念的人，我们宁肯这个项目失败，也绝对不会为了房子本身的价钱是不是划算而有任何的让步。
主持人：诚然，一个好的社区治理方案确实很具有吸引力，但一个无法避免的问题是，设计者倡导的社区治理理念更多地反映了设计者的想法和愿望，那么，如何保证构想能够被参与者广泛接受？

舒可心：我所提的方案只不过是一个最初的构想，这个构想要得到参与者的广泛同意才能够最终实现，这也是遵从我刚刚讲到的“大家说了算”的理念。我只是扮演一个精英的角色来设计方案，但是我的方案并不表示就是最终的管理方式，精英设计的方案必须要经过大家认可、民主的决策才能最终成为实施方案。民主如果不在人们的心中扎根，那它就仅仅是精英们独裁的美丽外衣而已。
        要知道我们追求的共同理念不是指共同生活爱好、共同生活方式，而是指遵循多数人表决权的这种民主理念。人与人之间一定是有差别的，个体之间也必然存在差异，要让所有社区成员都保持同样的生活方式显然是不现实的，但成员之间互相尊重，形成多数人决策的文化这一目标是能达到的。比如，作为业主的我觉得在小区内抽烟是不合适的，而小区内其他十几位业主都认同抽烟这种行为，那么群体决策的结果就是认为抽烟行为不违反小区规则，虽然我可能对这一结果不满意，但是我会尊重全体业主决策的结果。这就是我们所追求的社区文化和决策理念。不接受我们这一理念的民众就可以选择不参与，以不购买这个房产的行为来表明态度。

王宏新：确实存在这个问题，正如我之前所说的那样，目前还有很多细节有待确定，比如，股东大会是不是常设机构，它和物业管理公司或者物业管理人的关系是怎样的，股东制治理方式所增加的决策成本应该如何分摊，究竟要创造一个怎样的生活方式，这些制度都不够明确。
        其实，对于“买邻居”这一理念，能在多大程度上得到人们的认同，这本身可能还是个问题。对于绝大多数人来说，买房子就是购置物业而已，即使“一梯两户”公寓式住宅的业主都不一定会去关心邻居的问题，更何况是独栋别墅，大家相互独立，基本上不存在小区内公共利益的问题。从这点来看，这一构想可能就带有“乌托邦”的共性，即看起来什么事情都为大家考虑到了，但是大家却并不认同，正如有一位学者评论“乌托邦”那样，这一活动“最确定的就是它无法实现的。”
主持人：群体决策确实是一个很好的构想，但是这个构想在具体实施的时候会否产生混乱？当每个人都有选择权的时候，会不会因为意见过于分散而无法得出一致的结果？有没有相应的制度设计来保证这一构想的顺利进行？

舒可心：不用害怕得不出一致的结果，也不用盲目追求决策的高效率，这也是我们常常步入的一个误区——以为决策就一定要出结果。要知道没有结果本身也是一种结果。我认为社区治理的最高境界就是维持现状。做不出决定其实就是业主做出的一种决定，即大家喜欢现状，不想改变它。而当大家都想做决定的时候肯定能够通过协商做出一个决策。
王宏新：它一定是个吵吵闹闹的过程，而且对其能否走到设计构想的那个彼岸，我持怀疑态度。之前消费者购房是市场选择行为，而现在这个完全是理想主义，参与者能否理解的关键就在于，他们能否和推动者一起走过痛苦的追寻理念的过程。毕竟业主本身是多元化的，和谐本身不是只有一个音符，而是来源于多个音符的协调。我觉得这个代价是比较大的，可能会走很大的弯路。

 

 

 

成功或失败都是一种尝试

 

主持人：对于项目的前景，有人担心因为很难甄别出参与者是为了买房子还是为了买邻居，所以可能“买邻居”的理念并不能实现，它最终会遭到失败，对此，您怎么看？
舒可心：确实会有部分人并不是为了“买邻居”而来，我们选择的结果也可能并不如意，但这毕竟是“大家的选择”而不是我个人代替大家做出的选择。失败也没有关系，失败其实也是成功，就是告诉大家这个想法不能实现，它只是一个乌托邦而已，成功与否并不重要，重要的是作为一个人，你一生中是不是实践过你自己的理想，还是仅仅为生存这一最低标准而忙碌。
孟宪生：合作建房或者合作买房都是一种经济行为，都有一个特定的群体，遭到一部分人的反对或者不理解都是正常的。市场环境下，利益多元化必然带来观念的多元化，不足为怪。

主持人：如果这一项目成功了，那么，您觉得它是否具有可复制性，是否具有标本意义？

舒可心：当然具有可复制性，如果20个人可以通过协商决定社区内的事情，那么200个人可以吗？2000个人行吗？在方案考虑到人数增加导致的问题而进行调整后，肯定是可以的。而之所以从小社区开始，就是因为现在人们普遍不关注公共利益，大社区就自然而然地出现少数人替多数人做主，最后被多数人推翻的动荡治理怪圈。这不利于社区的和谐稳定。

王宏新：我觉得没有太大的意义，毕竟这个项目太特殊，一方面，它是别墅项目，在设计和实施社区治理构想时就更加容易，对于大的社区来说，其经验很难移植。
另一方面，它更多地是几个精英尝试性的社会实验，不能代表绝大多数业主的购房理念，可能不具备推广的社会基础。

孟宪生：任何事情都是共性和个性的结合，在遵循共同规律的前提下充分发挥了个性才使这一具体事务更有意义，这个世界和社会才丰富多彩。公司法只有一部，但是每一个优秀的公司都有自己的个性特征。合作消费也应当遵循同样的道理。