据《中国房地产报》  记者   刘笑一   上海报道

世茂正在加快国内扩张的步伐。

3月28日，在“2007中国·绍兴城市可持续发展论坛”上，记者获悉，摩根士丹利将以股权投资的方式参与到世茂旗下类似“绍兴迪荡新城”这样的二三线城市项目中。但摩根士丹利资产服务咨询有限公司上海分公司副总裁李建学并未透露更多细节。

“具体的项目合作目前在谈判中，方案也尚待公布。”李建学说。

此前一天，世茂执行董事许世坛在香港发布世茂2006业绩公告时表示，截至去年12月底世茂年度利润达到22.79亿元人民币，比上一年9.08亿元增长了1.5倍。去年集团物业销售的总建筑面积达67.5万平方米，比上一年增长了1.6倍。

“去年世茂集团毛利上升316%，业绩增长主要受益于结算销售面积增加。”许世坛说，由于房地产项目完工及交付单位大幅上升，去年占世茂收益总额97.4％的物业销售收益大幅上升1.7倍。

而未来世茂将会主要发展毛坯房。“虽然毛利率可能低于精装修房，但这样可以将项目较快推向市场，有助增加营业额和收益。”许世坛说。

虽然已经在2月开始实施的土地增值税“清算”政策规定，全装修房的装修费可计为成本予以扣除，这样会导致纳税额的降低，一些开发商为此可能转向开发装修房。但去年旗下楼盘实现的快速开工建设和销售，使世茂进一步坚定了未来将主要发展毛坯楼盘的决心。在去年世茂开发完成的140万平方米物业面积中，所包括的8个住宅项目也全部是毛坯房。

但考虑到这一政策的影响，世茂也将加强开发持有物业以出租盈利的模式。许世坛告诉记者，长远目标是投资物业占总利润比重增至30%，令收益更加平衡发展。

在短线的住宅大盘开发中，世茂已经开始逐渐调整资产结构，完善项目布局，大量进入酒店、商业、办公长线投资领域。按照他的预计，今明两年世茂投资物业占总营业额比重将由2006年的2.6%增至15%，明后两年更会呈倍数增长。

“世茂现在同时开发的面积已超过50万平方米，其中很多是商业项目。”许世坛在接受记者采访时表示，“虽然投资五星级酒店等商业地产开发周期长，回报相对较慢，但世茂看中的是今后的长远发展。”

在他看来，在新城开发时选择“配套先行”，区域的综合价值会得以提升，世茂致力于发展这种“城市综合体”模式，就是希望用商业项目的前期投入，来拉动以后住宅的销售。

许世坛同时强调，世茂房地产不会强求商业地产做得最大，更看重的是长期收益。预计今年公司的商业地产项目所带来的利润就可占到总利润的20%，根据世茂的目标，到2010年物业收租盈利的比例要提升至30%。

据悉，世茂今年将有多个项目落成，预期2007年可供销售总建筑面积约165万平方米。而仅去年一年，世茂在绍兴、芜湖、烟台、嘉兴、常州、沈阳等地连下数城，所增土地储备可建建筑面积约630万平方米。

“目前集团土地储备的计划总建筑面积已高达2016万平方米，足够未来六七年的发展需要。”许世坛说，世茂计划今年再增加可建建筑面积约300万平方米的土地储备。未来将继续加快拓展二三线市场，其中长三角地区是重中之重。

事实上，世茂正式进入长三角已达4年之久，目前已覆盖了10个城市，项目总数占据世茂全部项目的一半以上。不难看出，世茂在这些城市择地的一个鲜明特征是：其开发体量都在100万平方米左右，在大盘中一并囊括了住宅、酒店以及商业地产等各类型物业。

显然，去年成功赴港上市后的资本助力，让世茂的地产版图日渐清晰。