据《中国房地产报》作者  金育松/文

春节刚结束，又迎来全国“两会”。在“两会”政府工作报告中，有关民生问题被频频提及，住房问题依然是人们关注度最高的民生问题之一。稳定房产价格、保障中低收入家庭的住房亦成为政府的头等大事。

纵观2007年春节期间的北京房价，虽然整体继续保持上涨的态势，但房产价格的涨幅已经回落。据链家地产统计资料显示，北京二手房价格的环比涨幅为3.36%，2007年1月的为2.42%，2007年2月为1.08%。从中可见，北京房产价格的涨幅2006年12月呈现出逐月下降的趋势。由此，可以看出2007年全年房价走势的一个端倪：房价继续上涨，但涨幅得到稳定，将会是今年房价走势的主线。

转变政府调控思路

回顾房地产市场的宏观调控，2004年开始启动，2005年和2006年则是全面实施调控的进一步深化；但2005年和2006年的政府调控手段，更多通过政府制定调控政策，完全运用市场化的手段（比如利率杠杆、税收杠杆等）来实施调节，即更多地从抑制房产需求角度出发，政府在住房调控之中更多的角色身份是政策制定者。但很重要的一点是，政府忽略了在住房供应体系中其应承担且必须承担的公共职责，即没有足够重视为中低收入家庭提供保障性住房，而是仅从调控商品房市场角度进行，在某种程度上违背了市场经济运行规律与政府调控预期之间的“背离”。因此，虽然国家出台了很多措施来调控房价，但房价的实际走势与政府调控的本意仍出现了一些偏差。

可喜的是，今年房产市场的调控思路已经出现了明显转变，不再一味地从抑制房产需求角度来进行，更多地从增加房产供给角度出发，并且这种房产供给的增加是政府能够真正控制实现的，即保障性住房。也就是说，除了仍扮演相关市场政策的制定者外，政府承担起了在保障住房领域所应发挥的公共职责。今年的政府工作报告指出，政府将加大财税等政策支持力度，增加保障性住房的供应，这对于房价的平稳将起到积极作用。

增加大量保障性住房

政府已明确了从增加房产供应的角度来进行市场调控，在此思路指导下，各级地方政府也将真正负起保障住房供应的职责。从北京市的住房供应计划来看，在未来三年将增加1000万平方米的经济适用房，1000万平方米的限价房，同时，今年北京将建设30万平方米的廉租房。按照北京住房供应计划，2007年应有700万平方米左右的保障性住房上市，基本可以满足9万户家庭的住房需求。而从最近3年北京的商品房交易状况来看，年需求量基本维持在2200万平方米左右，差不多20万套。因此，2007年保障性住房的供应量增加，差不多占到整体市场供应的1/3，这将有助于分流部分原本需要通过市场层面（商品房市场）来购房的人群，从而将会缓解房产市场层面中的供求关系，以达到稳定房价的目的。

但是，因为保障性住房的供应对象是相对特定的中低收入本市家庭，但北京国际大都市的地位及2008年的奥运预期使得市场上的房产需求依然非常旺盛，而这部分需求只能在市场层面获得，这意味着北京房产价格继续上涨的内在需求动力依然存在。

挤出价格虚高成分

目前房产市场的价格持续快速上涨，根本原因在于房产市场严重供不应求，京城热点区域的供求比例至少在1∶5以上。而且因为房产市场在目前状况下能给企业或个人带来高额收益，因此各方为了追逐利益最大化，同时还有房产交易信息透明程度不高的“掩护”，部分开发商、投资者以及中介囤积房源，哄抬房价，使得房产价格也存在一定的虚高成分。

回首房产市场秩序的整顿，从2005年和2006年的各项调控政策中就已有所体现，并且北京也在2006年底开始实现为期一年的房产专项整顿活动。这意味着当前各方政府已经加大力度整顿交易市场秩序，从而挤出违规操作造成的价格虚高部分；且今年的总理政府报告中谈到房地产市场时，还是特别指出并强调“深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。”因此，对于规范房地产市场的交易秩序将势在必行，而透过政府对房产秩序的整顿力度，未来房产交易违规操作的机会成本将会大大增加，房产交易市场将得以净化，有助于房产价格的回归。

因此，房地产价格在连续两年的快速上涨之后，目前已经处于非常高位运行，其价格继续快速上涨的瓶颈已经越发凸现；但同时政府继续对房产市场进行调控，住房有效供应在增加，政府的住房公共职能在增强，则有助于2007年房价的稳定。

（作者系链家地产公司市场总监）