据《中国房地产报》 记者 王伟民 北京报道

    

          随着土地一级开发的市场化发展，很多企业开始尝试此种拿地方式。
           2月5日，北京市土地整理储备中心公布两个地块一级开发权招标结果。这两个地块分别位于顺义区和海淀区，最终由北京建升房地产开发有限公司、五矿置业及五矿投资公司联合体两家公司竞得，出价分别为5.8亿元和4.69亿元。
            业内人士认为，通过招标方式进行土地一级开发权出让，有利于控制成本和开发流程，土地上市价格相比将有所下降，上市速度将加快。

    
一级土地市场变革

    
             事实上，自去年下半年开始，北京已逐步实施土地一级开发项目的招标工作。
             此前，北京土地一级开发项目出让基本通过两种方式：一是在2004年“8·31”大限后没有过关的项目，根据当时政府文件，这些土地仍然由原来项目的拥有者进行土地一级开发，开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参与竞标；二是区县政府和开发企业签订土地一级开发协议。
           业内专家介绍，这些企业中相当大一部分并没有实力进行一级开发，甚至只是靠炒地皮为目的的项目 公司。这显然影响了北京市的供地计划和节奏。
            2 003年以来，北京市陆续颁布了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》等一系列文件，一级土地市场的交易方式已悄然转变。
              而 从今年起，北京将全面推行土地一级开发招投标制度。此前，北京市国土资源局副局长曾赞荣透露，今年将有40余个项目陆续进入土地一级开发招标程序。北京将有90多个项目、约5000公顷土地在未来2~3年完成土地一级开发，
               “实施土地一级开发招标后，房地产价格形成的各个环节都将通过市场完成，公开、透明，土地开发成本可以正常传导至最终产品，有利于价格机制发挥作用，有利于房地产价格的形成，也有利于提高土地开发效率。”北京师范大学管理学院房地产研究中心徐青博士说。

    
开发商曲线拿地

    

          此前，北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目的两块地招投标结果：门头沟新城子用地和石景山区南宫住宅小区土地分别由北京天泰兴业置业发展有限公司和北京世纪龙泉房地产开发公司中标。
             而当时石景山和门头沟地块招标中，石景山地块购标书的企业达到了53家，门头沟地块购买标书企业达39家，其中也不乏首创、万通、万科这样的大型企业。此次两块地一级开发也受到了多家企业的青睐，平均每个地块都有3家左右的企业参与招标。
               土地一级开发为何如此受到开发商青睐？业内人士分析，目前二级土地市场竞争日益激烈，而土地一级开发招标为开发商提供了曲线拿地的路径。
               “我们并不排除土地一级开发后继续进入二级开发的可能。” 天泰兴业置业发展有限公司总经理张宝权说。该公司此前刚刚获得石景山地块的一级开发权。
              而五矿置业总经理田景崎也毫不掩饰对地块二级开发的“野心”。
               “我们当然希望做完一级开发后接着做二级开发。”他透露，多数企业在一级开发招标时已经考虑到了未来二级开发的情况。
              引人关注的是，未来北京市最大的土地一级开发地块也将通过这种方式招标选定开发者。这就是位于北京市朝阳区的原北京焦化厂北区地块。该地块土地总面积124公顷，是继广渠路36号地后当之无愧的地王。
                按照北京市国土资源局的安排，该地块2006年底已启动搬迁工作，目前北京市国土资源局已经把整个地块19亿元中的5亿元补偿资金划给焦化厂。北京市土地整理储备中心负责人表示，该地块会在2008年3月交付后决定地块开发事宜。