据《中国房地产报》 记者 程磊 北京报道

 

             沪深两市地产股全线下跌、27只地产股跌停、近500亿元市值蒸发、房地产业界反应强烈，这些经济表象都在1月16日这天发生，而这一切均缘于国家税务总局的一纸通知。
             1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30％~60％不等的土地增值税。
             这份通知被业界广泛视为调控新政，被认为具有“一石多鸟”的作用力，同时也为该政策的执行层面出了一道不大不小的难题。

 

            “虽然不是新的政策，但最大的变化在于征收方式由之前的预征改为清算。”万科集团一位高层告诉记者。国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于当时对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，一直没有正式落实。最近两年来，一些地方开始陆续恢复土地增值税，大部分地区以预征形式进行征收，要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%~2%的比例进行预征，有的城市甚至没有征收。
             因而此次《通知》是一个“升级版”的土地增值税管理办法，其结果是明确并统一了各地对于土地增值税的征收。
            “最直接的影响当然是房地产企业的开发成本增加和利润空间被压缩。”万科相关人士告诉记者，“按照过去大多数征收土地增值税的地方标准，一般此类税种大约占公司开发成本的3%左右，而按照目前的税率执行的话，土地增值税大约会占开发成本的10%左右。按过去销售收入的1%来计算，跟现在的30%甚至是60%相比，显然无法同日而语。”
据记者了解，许多在各地设有分公司的房地产开发企业，因为各地征收情况不一，许多公司在没有征收土地增值税的城市发展的项目是对该税种有提留的，比如万科连续三年都对该税种有提留。一位业内人士告诉记者，“新政对于没有提留准备金的公司影响巨大，最直接的影响是项目的利润率初步估计会下降30%左右。”
             伟业控股公司董事长兼总经理林洁表示，“此次调整，就是要压缩房地产利润空间。”持类似观点的业内人士比较普遍，他们认为，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。原先有大量土地储备的公司利润水平会受较大的负面影响。由于这些公司此前拿地价格普遍较低，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。
              比如《通知》规定，如果房地产开发企业竣工项目的销售价格比其购买土地的成本高两倍，那么它适用的土地增值税税率是60%。
             “如果适用了最高的税率，地产商将无利可图。”深圳中原地产总经理李耀智感慨。在采访中，多数专家认为房地产的暴利时代将由此终结。
              万科相关人士告诉记者，“我们自己测算的结果是，毛利润40%是条界线，在这个界线以下则不在征税范围，也不会有什么影响。”他还预计，行业未来的发展趋势也会是这样，毛利润一般都将在40%以下。
             世联地产董事长陈劲松认为，“这就意味着土地增值部分将收归国家了，部分平息了社会上部分人群对房地产商所谓暴利的疑问，对房地产开发行业正名和理性发展好处颇多。”
           此外，税收新政还使得单纯靠土地升值已无法成为房地产企业的可持续发展之道。
           “占有大量土地储备和过去便宜拿地的企业，将为土地的增值付出高昂的税收成本。”建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任董藩告诉记者。

 

           “目前不乏一些圈地多年但一直未开发的企业，比如一些香港老牌开发商，在内地土地储备量惊人。过去拿地价格非常便宜，他们要面临的是无论如何也逃脱不掉的高额土地增值税。”万科相关人士指出。香港长江实业一位部门负责人向记者印证，“影响确实很大。”
            而这也是相关部门将面临的一大难题，业内人士指出：“如果一些获地的开发商因为惧怕高额税收而一直圈而不开发，这就不是国税总局一家能够解决的问题了，这需要国土等其他部门对其进行闲置土地的认定及采取相关措施，从而在‘上游’堵住一些可能的漏洞，而不是让一些明文规定形同虚设。”
           林洁猜测，政府可能是想把房地产商比较高额的利润平均化，使这些超额利润用作其他公共的财政支出，如建设经济适用房等。政府此次强征土地增值税，是把一次性卖地的土地一级市场收益与二级市场联系起来。
           此前已有很多城市开始考虑将部分土地出让金的收入划归廉租房补贴的先例。
          陈劲松为此评价：“国家的增值税征收上来后，如果能用于增加国内微利房、廉租房的供应。取之于土地，用之于土地。取之于建设，用之于建设。就更完美了。”

 

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据《中国房地产报》记者 王伟民 北京报道

 

             开发商靠囤地卖地、捂盘哄抬房价的行为遇到了强力挑战。1月16日，国家税务总局下发通知，将土地增值税“预征”改为“清算”，掀起一场土地税收风暴。
这意味着很多开发商需要补缴税款。国税总局地方税务司有关人士透露，各地可根据通知制定适合本地的清算办法，国税总局会对清算结果进行督察。从2月1日起，将在全国范围内开展土地增值税清查行动。

增加200%的税收收入？

            对于土地增值税的清算，国税总局明确表示是为了增加税收。据国家统计局数字显示，2006年土地增值税收入达230亿元，仅占全年全国税收收入37636亿元的6%。
据中央财经大学财政与公共管理学院副院长、税务专家刘桓初步估算，如果按此次征收土地增值税的税率计算，年度土地增值税的总收入将达到500亿~800亿元之间。据国税总局的估算，2006年的房地产税收收入（耕地占用税和契税）约1000亿元，其中契税约900亿元。也就是说，土地增值税将因此一举成为与契税并驾齐驱的房地产税税种。
土地增值税不是一个新税种，1993年中国就开征了土地增值税。
              由于当时对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，土地增值税征收多采用“预征”。在项目销售面积不到85%的时候，预征土地增值税(各地税率不同，北京为销售收入的1%)，等销售超过85%后再清算补足。但在实际操作中，这往往成为开发商拖欠税款的借口。
            “导致这一局面的原因首先在于土地税制设计本身的制度性缺陷，其次在于一些地区房地分离式管理的体制性弊端。”北京师范大学博士生导师董藩认为。
税务部门认为，尽管房地产税收收入逐年增长，但是其占整个财政收入的比重还较低，这与国民经济和房地产业的发展并不协调。“所以，借本轮调控的大好时机，强化税收征管，进而增加国家税收，提高税务机关的权威性，就显得十分必要了。”董藩表示。

 

 

 

          一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业可能遭遇较大的税负压力。国土资源部资料显示，截至2005年初，全国城镇规划范围内共有闲置土地107.93万亩，空闲土地82.24万亩，批而未供土地203.44万亩，三类土地总量接近400万亩。
           加大增值税征收力度，将对房地产企业的利润造成重大影响，对过去以低价吸纳大量土地储备的发展商影响尤大，因其土地价值增值部分最高。
           “如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出高昂税费。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。
             在比较2004年“8·31大限”和土地增值税对市场的影响时，聂梅生认为，其实地方政府还是不想把土地价格推得太高进而影响到房价。她预测，地方政府在出台具体细则时，对于8.31前后的土地应该是区别对待。
             “对房地产开发企业来说，减少利润就是增加了房地产开发企业的成本。”聂梅生表示，“当然，不是所有企业的成本都要增加，企业情况不同影响就不同。”

 

              1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。
                财政部财政科学研究所税收研究室主任孙钢认为，调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”
             万通董事局主席冯仑表示：“这个政策促进了房地产企业更注重于产品质量和管理机制的创新。它要求企业尽快调整产品结构，治理好企业管理机制。另外这个政策对于缓解土地供需矛盾也是有利的。”
              冯仑提醒开发企业，未来政府还会有一些政策出台，比如物业税等，所以企业一定要做到强自身才不惧怕任何调控措施。
              “我们不会怀疑此次通知的执行力。”万科企业股份有限公司首席研究员谭华杰告诉记者，即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。
              聂梅生和冯仑都认为，“如果现有政策尚不足以把房价高涨治好，不排除物业税今年年内出台实施。”也许，加大税费政策在2007年的房地产调控中的作用很可能还只是开始。

 

 

 

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据《中国房地产报》 记者 刘瑞婷 北京报道

 

           征收土地增值税的通知一出，地产股纷纷下跌，一些地产上市公司发布公告声明该项政策对公司业务影响有限，或称具体影响要在具体清算办法出台之后才可确定。富力（北京）地产开发有限公司副总经理王志刚告诉记者，“公司的现金流会紧张一点，但是上市公司对类似的调控风险都有所准备，因此没有太大影响。”
           “上市公司虽然表现得都比较乐观，但是我认为影响还是比较大的，最直接的影响就是业绩。”中央财经大学税务系副主任刘桓分析认为，“今年有30000亿元的资金投进了股市和金市，房地产行业就像一个蓄水池，一旦利润降低，就会有资金撤离进入其他领域。”而土地增值税的征收就会使上市公司的利润摊薄，甚至大幅下降，因此，取决于业绩的股价下跌在意料之中。
            国泰君安证券研究所研究员张宇表示，根据上市公司情况不同影响程度各不相同（具体请见图表）。大多数开发区公司或物业经营类公司，因其开发项目不销售，所以不会受此影响。比如北辰实业、金融街部分开发项目用于经营。这种纳税优势将刺激有条件的开发商增持自有物业，这有利于完善大开发商的产品结构。
             此次政策没有提及是否追溯以前开发项目收入，从以往经验看，业界普遍认为不会追溯。即使追溯，据了解，万科、金融街、招商地产等很多大开发商的项目保留有土地增值税准备金。
            毛利率超过55％、净利润率超过25％的公司将受到较大负面影响，尤其是非普通的高档住宅开发为主的开发商。例如：华侨城A 等。
            中银国际则认为，瑞安房地产可能成为受增值税影响最大上市公司，预计土地增值税的征收将导致公司2007财年负债率由45%升至60%。

 

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据《中国房地产报》  记者刘笑一   见习记者颜晨上海、北京报道

 

 

          目前，多数观点是认为土地增值税的清算会使得开发商将增加的成本转嫁到消费者身上，继而推高房价。
           “土地增值税清算会让房价上涨，这个可能性是存在的，但是可能性不大，毕竟售价越高利润就越高，交的税就越高。”万科集团一位高层表示。
              土地增值税清算之于房价的影响取决于许多因素，北京师范大学经济系教授董潘认为，如果这次严格执行土地增值税的增值管理办法，大多数房产开发企业的税收成本将会上升，整个房产企业的赢利水平将会受到一定抑制。
             “对于过去大量的囤地企业，由于前期获得土地成本较低，而在土地价格持续增长的情况下，所缴纳的土地增值税数额将比较大，这会加剧囤地行为，比如有的公司本来今年计划启动三个项目，因为税收新政令项目启动成本增加，而只开发一块土地。这样一来就会使得市场供应量萎缩，从而导致房价上涨。”上述万科高层告诉记者。
             “房价上涨1000元／平方米，则土地增值税将多出400元／平方米，每平方米税后利润相差600元。”盛基集团副总裁朱咏敏告诉记者。
               “过去对房地产企业多数采取土地税预征的方式，预征额是按销售额的0.5%~3%进行征税，还有些地区基本上处于停征状态。如果按照目前的规定，土地增值税占到房地产销售价格的20%~40%，土地增值税清算肯定会给大量开发商带来开发成本的增加。”董潘说。
                虽然提高售价，缴完税仍旧是有利可图，但按照目前的楼市交投平淡局面，大多楼盘显然无法迅速实现销售。“这样看来，抬高房价转嫁成本并不容易，对于房价应该暂时不会有大的影响。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为。
                此外，该政策目前也为规避此项税收留出了“空子”。
                富阳（中国）控股的一位分析师认为：这一政策可能促使装修房成为未来的一种趋势。原因在于，《通知》中规定，装修房的装修费可计为成本予以扣除，自然会导致纳税额的降低。

 

 

 

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                                                  责编：龙美好