被科学杂志《自然》称为“世界上第一份以美元为单位的全球变暖影响估价”，英国经济学家尼古拉斯·斯特恩在11月出炉的《斯特恩评估报告》中指出，若人类任由全球气温继续升高，气候变化最终带来的危害有可能相当于每年损失掉全球GDP的20%。受自然环境和各国政府相应措施的连动影响，全球房地产业的形态和版图也发生了一些有意思的异动。

美国：海滨住宅杀手

据《中国房地产报》 张小梅 编译

           全球气候变化已对美国人该在哪里建造自己的家造成了负面影响。
           长久以来，在近水地区拥有自己的家一直都是美国人的梦想，54%的美国人生活在距离海岸50英里的范围内。不过现在全球气候正在发生变化，只有上帝才知道变化的步伐有多快，而金钱却嗅到了其中的危险：保险业的金融巨头们开始拒绝为海岸线的住宅提供保险。
            保险业听起来不像是改变世界的巨擘。但没有保险，现代人寸步难行，商业公司无法运转，个人不能申请住宅抵押贷款。保险公司是最严肃的未来学家，比如寿保，保险公司以自己能常规、准确地预测大部分人的生命期限而自豪。若其模式错误，保险公司就得大笔赔钱，肯定破产。意外的是，保险公司一直在驱动社会发展。随着保险公司开始从经济上惩罚不安全的驾驶员和汽车生产商，高速公路相对安全。抽烟族的生命保险费也不断上涨。现在，在保险业里开始发挥作用的因素是天气变化。
             对美国人来说，在水岸筑家的梦想则受到了猛烈攻击——北至华盛顿地区，甚至纽约和新英格兰地区。2005年的飓风季里，美国接二连三地遭受到百年难遇的飓风袭击。因为卡特里娜等7个造成最大损失的飓风，保险业支付的费用高达515亿美元，很多公司因此破产。
             实际上，对保险公司来说，气候变化的最大问题不是灾难本身所带来的风险，保险业的运作基础就是为风险估价。最大的麻烦是保险业评估可接受风险的传统方法是建立于历史基础上的，其要价标准也建立于此：假定将来将会像过去一样运转。但是现在具体到天气，世界正在改变，风力和洪水看起来有新的运转规律。

保险公司撤离海滩

            美国的保险公司开始拒绝交易，不是个别，而是全行业。“能力不足”和“市场不透明”表示气候风险很难估算，传统商业提供者拒卖新保险，也不更新旧保单，无论出价几何。
            美国最顶尖的风险模型公司RMS的管理主任皮特·中田认为佛罗里达飓风已经让资本市场吃了个够。人们全都想要买保险，但市场饱和了。一些面临保险危机的人很难理解。外部银行的比尔·霍根认为造成此局面的原因是科罗娜北部大部分海岸线没有得到联邦资助的洪水保险。这里遍地都是价值200多万美元的房子。
             随着FEMA（美国联邦紧急事务管理局）在最近重新更新美国的洪水地图，这些地区突然成了洪水高危地区。眨眼之间，过去并不要求提供洪水保险的借款银行开始要求申请人出具保险单。在一个很好的规划区里购买了一所房子，突然之间眼看着它就变成了坏资产。银行所要求的这类保险的惟一来源可能就是英国劳合社，它大概可以提供5万美元的免除，但仍昂贵得让人望而却步。
              到处都是关于保险公司正在撤离海滩住宅的谣言。在德拉华州，西地保险公司已不再提供新的海滨保险，而且“很多市场中的大公司也准备从明年开始重新制定海滨条款”。公司代理国家保险委员米歇尔先生说，“历史上，德拉华州并没有遭受过飓风袭击，限制海滨保险总额的公司是反应过度了。但是如果再有几个类似于2005年的年头，谁都吃不消。”
               43.8万人生活在低于海平线的弗吉尼亚海滩地区。此地区的旅馆价格相当高，基本都建在水中，木板路和海浪之间甚至没沙丘。10月，美国国家农场保险公司对该地海滨2500英尺范围内停止提供新的商业保险。11月，旅行者保险公司开始停止销售新保险，仅更新当地居民已有的保险，但不再提供3％的飓风扣减。也就是说，若为一所50万美元的房子续保险，被飓风所袭击后，第一笔1.5万美元保险金就来自于投保人自己。

可怕的预测

           目前为止，气候变化已对高价值的海滨地区造成了重大影响。但若天气变得更糟糕，大变动将会更频繁。
            9月初，大型欧洲再保险公司在蒙地卡罗召开年会时，讨论的一个焦点就是美国受飓风影响地区的再保险业供求之间的鸿沟。再保险公司是市场上的主要玩家，作为保险公司的保险人，它会购买超出普通公司能力之外的风险。关于飓风活动的频繁性和日益加剧的严重性已有很多恐怖故事，再加上美国海岸线上的不动产数量和价值不计其数，很多人都在会议上质问：灾难商业保险是否还有利润可言？
               在马里兰州的海洋城，新的建筑都被要求加固。在面临海洋的那面，当地政府要求房子都建在打入地下20英尺的柱桩上。16英寸的螺丝将房子所在的基梁固定在柱桩上，每一层托梁都用铁条与基梁相连，墙和屋顶也用铁条安装到基梁上。海洋城的首席建筑官员迈克先生表示，它可抵抗每小时90英里的大风。
              这样的防御工事对华盛顿州是不是也会变成一种家常便饭？迈克先生认为卡特里娜飓风表明了岛屿地区易受洪水威胁——华盛顿附近的切萨比克海湾和深溪湖的洪水。波多马克此前已经遭受了洪水袭击。
               根据Ceres协会的报告，自1971年以来，受保险的美国天气相关的损失增长速度是保险金和经济增长速度的10倍。该机构管理一个“气候风险网络”，会员包括了50家机构投资者，控制资金超过3兆美元。

不可接受的风险

              到底是二氧化碳排放量增加，还是大西洋的周期性波动导致了飓风，保险公司缺乏兴趣，他们仅希望能够计算出飓风袭击的偶然性。
              风险模型公司ＲＭＳ的中田认为，两个变化正在发挥作用。“飓风活动的积极性已降低，但与此同时，飓风生存的时间更长。这些长时间存在的飓风摧毁整个海滨的可能性更大，关于脆弱性的观念已经变了。”
               1938年和1954年的大飓风一直萦绕在人们脑际。3级大飓风摧毁了新英格兰，风浪高度分别达到了13和12英尺，横扫了罗得岛。照片显示，海水覆盖了一个港口灯塔的顶端，大概达到了70英尺高。海滩住宅全被扫进了海洋。
               “我们认为某些事情的潜在危害性太大，已超过了保险行业的承受能力和单个州的资金投入能力。”美国最大的住房保险公司全美保险公司的发言人米歇尔先生表示。“有些灾难的潜在损失可能达1000亿美元，没有一个公司实体有能力去应付。”
有些恐惧场景不需想象力就可以感知，比如4级飓风袭击了迈阿密，或是美国石油工业的中心休斯敦市。
                但全美保险公司目前担心的是，3级飓风可能袭击纽约港口，这会激起一道大概15英尺高的水墙，可直冲华尔街办公楼的第二层。。这也是全美保险公司不再为纽约市5大行政区的新房主提供保险的原因——还有纽约市北部的威彻斯特和长岛。在纽约最脆弱的地区，公司也不再提供已有的保险更新。纽约州的不动产保险价值大概是1.9兆美元，此公司在住宅市场上的危险已足够大——8个县中，全美保险占据了26％的市场份额。

欧洲：绿色税重置海外不动产市场

据《中国房地产报》 张小梅 编译

             最近几年，西方发达国家为应对全球变暖，从各方面采取措施，为减少二氧化碳排放量而要求针对飞行征收新税的呼声日益高涨。据英国的一家海外不动产公司Tribune Properties研究，一旦新飞行税得以征收，海外不动产的价格将会受到影响。
绿色税降温海外市场
             目前在英国，有很多关于乘飞机旅行造成环境污染的争论。在诸多以减少飞行从而减少二氧化碳排放量的措施中，最有效且执行可能性最高的一个方法是通过税收来给机票涨价。这是一个双赢的解决方法，政府可获得更多税收收入，同时还能让全世界看到它同全球变暖所进行的斗争。该研究认为，出于环保的目的而上涨机票价格，这只是一个时间的问题，目前相对便宜的飞行价格迟早会告终。
               而英国国内近期调查表明，拥有两所房子和一所海外不动产，是大多数英国居民的梦想。低价航空公司通过飞往没有被其他航线所覆盖的目的地，同时也为英国人开启了新的海外不动产市场；新航线和已建立航线的诸多航空公司之间进行的直接竞争，也降低了很多航线的飞行价格。实际上，一个小时车程内或由低价航空公司提供服务的地区性机场，其周遭的不动产价格近年来急剧飙升。但同样还是这些地区，将会是受飞行税上涨打击最严重的地区。
                受飞行税上涨影响最小的可能是法国北部，很多拥有第二套房子的英国人通过渡轮或海峡隧道出行。现在，通过欧洲隧道往返英法的时间已缩短了20分钟，另外还有在新航线开建很久之前就已成为流行的海外购买目的地地区，再有就是飞行价格在现在看来都还很高的地区。目前，西班牙阳光海岸就是一个不太会受到飞行税影响的地区——虽然此地区的过度开发最终也会导致该地区的价格下降。但是Tribune 不动产公司警告，整体而言，价格较低的不动产市场比高端市场受飞行税的冲击会大得多。

避税天堂未受影响

           过去10年里，拥有两套房子的英国屋主数量激增。只有富人才能在海外拥有第二所房子的时代已经一去不复返。西班牙、希腊和塞浦路斯的开发商意开发了大量的公寓街区，房子只有两到三个卧室，很多中等收入家庭完全负担得起。考虑到不动产抵押贷款已经很易得，而且首付仅要求支付总价的20%，对于数百万的欧洲人来说，拥有一所海外的房子已不是难事。但是如果飞行费用大幅增加，租用公寓和别墅的度假者减少，出租价格无法偿付不动产抵押贷款，会有大量的不动产推到出售市场上，将会导致二手房价格下降。
           排除于这个规则之外的可能是欧洲的两个避税天堂：摩洛哥和安道尔。这两个国家对居民不征收收入税。无论经济状况如何，传统的税收天堂一直都很流行。有些人在摩洛哥购买不动产，如果仅仅是几百万欧元，对购买者没有任何影响，因为待在那里时省下来的钱远多于他们应该交的税。安道尔有一点小小的不同，虽然也是一个避税天堂，人们依然在那里购买摩天大楼里的公寓，增加了需求。过去10年里，安道尔的不动产价格以平均每年10%的幅度上涨，2006年的上涨比例估计会达15%。

目的地国本土受益

           如果英国政府真的开始施行新飞行税，最终也会通过机票价格上涨的方式转嫁于消费者，这对海外本地的不动产买家来说可能是好消息。
           英国和美国的人口流动性相当强，但在某些国家，一个家庭3代或4代人有可能生活在同一个村庄或城镇里。但是海外不动产买家已经进入，假日房屋开始流行，并催生了房价高企，年轻一代被迫将目光从流行地区移开，搬离到距城市和村庄更遥远的地方，因为不再能负担得起家乡的房子；而很多当地的职业也成为季节性的。如果本地房产价格下降，这些土生土长的当地人可能会负担得起生活在被养大成人的家乡。一些人仍会离开，但是最少他们有选择的余地。
             普遍印象认为海外买家会将传统城镇和村庄变成毫无个性的度假胜地，其实这是个错误观念。某些时候，海外不动产买家能对保护传统的乡村生活起到积极的正面作用。比如在法国，随着更年轻一代搬离到更大的城市里寻找工作机会，很多偏远的乡村正在缓慢衰亡。英国的二次置业买家重新让这些乡村恢复了生机，购买快要倒塌的不动产并且重新修葺，在社区里哺育新的生命。如果有些地区会在一个下降性的市场里得以存活下来，他们就是胜利者。链接据英国媒体11月报道，欧盟委员会近期提出一项立法动议，要求所有往返欧洲大陆的航班必须为其排放的二氧化碳“购买”许可证。规定从2010年开始，所有到达和离开欧洲国家的航班应向欧盟委员会报告和监控气体排放量，并从2011年起加入欧盟的这项“排放许可”计划。
            据欧盟统计，2004年间，往返欧盟机场的国际航班的二氧化碳排放量相比1990年累计增加了87%。因此，欧盟委员会认为航空业应为阻止大气变暖做出相应努力。
            航空公司可能都会将这笔费用转嫁到消费者身上，具体数额可能要根据航空公司缴纳的“排放许可”总金额决定。如果乘客要进行长途飞行，其需缴纳的费用将高达39.6欧元。