据《中国房地产报》王子鹏/文

         现代市场经济也称信用经济，从货币体系、期货交易到远程贸易，几乎所有的市场体系都是基于对信用和规则的遵循和依赖。实质上，对信用的鉴别和依赖，同样也是市场规则的一部分，没有规则就没有市场，没有明确的规则就没有健康的市场。

       “规则是死的，人是活的”，说这话的时候，我们几乎就可以判定，说话的这个人正在准备“突破”规则的限制了。规则之所以是死的，就是为了限制人的“灵活性”，灵活性本身既是创造性的本源，也可以是对规则的破坏。对灵活性的使用，固然有可能产生巨大的效益，但同样也有可能产生极大的破坏。“大礼不辞小让”，这句话可以看作为了一个“崇高”的目的而对程序正义的颠覆，这种思想从“鸿门宴”上刘邦的不辞而别一直延续到当代社会的“特事特办”。这种行为曾经创造了许多历史上的奇迹，但也使得所有的规则都在不断地被突破和破坏，过多的“灵活性”使我们一直缺乏法治的传统。

          卢梭说，“没有别的民族有罗马人那么好的法律”，因为“罗马人是最不违反其法律的人民”。罗马的军团在改组之后，服役的士兵要重新宣誓，因为原来的宣誓已经无效。类似这种看似迂腐的做法，却成就了西方社会的法治传统。至今，西方社会仍然把宣誓作为一项极为重要的传统加以继承，在法庭上甚至成为必要的法律程序。而罗马法更是现代法律制度的基础，其基本原则被英美法系继承，甚至在现代判例中时常引用。对法律、程序的尊重，实际是对规则的敬畏，现代意义上的公司制之所以从欧洲起源，固然与其海外贸易的发展有关，更是与其对规则的理解和敬重有着密不可分的联系。

在东西方共同遵循的游戏规则中，“掷骰子”是“历久弥新”的一种，从远古的赌博到现代竞技体育中的抽签、抛硬币等等其实都是同一类别。这种规则之所以被广泛接受并使用，不仅因为它简单易行，更是因为它的公开、公平和公正。众目睽睽之下，除了韦小宝、座头市等几个武侠世界里的“高手”之外，作弊的机会几乎没有。在相同的条件下，大家的命运只能寄托在上帝身上，规则明确，殊少争议。这一看似简单的游戏，实际包括了制定规则的最基本原则：人可以灵活，手法可以多样，但是规则是固定的、明确的，赢就是赢，输就是输，一目了然。

             一个好的规则必然是固定的、明确的，甚至是缺乏灵活性的。比如拍卖，在世界范围内，也不过两种方式：英式拍卖与荷兰式拍卖。前者是大家熟悉的“价高者得”，后者是降价式拍卖，最先出价的即是最后的买家，其实最先出价的亦是出价最高的，采用的仍然是“价高者得”的基本原理，并无惊世骇俗的创造。一般而言，对于卖家来说，拍卖的目的是获得更多收益，因此，价格的高低无疑是最重要的甚至是惟一的参照系。

             对于政府机构来说，采用拍卖的方式出让土地，不仅是为了获得更多的土地收益，还需要借助这一形式，让所有的参与者公开、公平竞争。但是，作为政府部门，需要考虑的事情似乎远不止土地收益，还需要考虑其他社会因素。比如在房地产市场供求关系紧张的情况下，拍卖方式似乎有推高房价之嫌，因此，近期土地交易大都采取了招标方式。

              所谓招标方式，就是在一定范围内公开标的物的条件和要求，邀请众多投标人参与投标，从中选择交易对象的市场交易行为。相比之下，招标比拍卖的要求要广泛一些，就土地而言，不仅是价格，而且可以把意向商品房价格、设计方案等作为参考要素。但是，无论哪种计算方式，投标价格仍然是最重要的参考要素之一。招标方式使主管部门有了更大的自由裁量权，便于政府部门综合考虑影响的市场因素，但是它同时也使得交易规则变得相对模糊和复杂。

北京四惠地块土地招标中，报价第二的金地中标，打破了“价高者得”的惯例。随后，万众瞩目的广渠路36号地被“北京城市开发集团公司和北京城建兴华房地产开发公司联合竞标体”以26亿元，投标价第五名的价格夺标。这两次结果除了让几位在BLOG上不断预测结果的“地产神仙派”出了风头之外，几乎让所有业内人士大跌眼镜。“很迷茫，不知道该怎样做才能获得土地。”这是北京一位开发商在得知广渠路36号地招标结果后对记者的感慨。

             开发商的迷茫反映了土地交易规则的游移和模糊，自36号地招标结果公布之后，以“地产神仙派”为首的业内人士，纷纷对未来的土地交易规则加以窥测。政府对于土地交易后期的综合考虑，本来无可厚非，“联合体”以总分第一夺标，这人所共知。但其得分的依据却语焉不详，这自然就给业界预留了太多的想象空间。反映在交易规则上，由于操作细节的不清晰、不透明导致了交易规则的不清晰，从而导致政府信誉的损失和市场交易成本的加大，乃至整体社会资源的浪费。一个需要让人去窥测和猜想的规则，不是一个好的市场规则。让“神仙派”的几位博士把聪明才智放在对政策的猜想和对未来趋势的预测上，本身就是一种智力的浪费，更遑论其他社会资源。更重要的是，一个不清晰的规则所导致的方方面面的解读，往往会导向“潜规则”的一面。

             “潜规则”一词，自从被吴思先生发明之后，被张钰女士普及到千家万户，可谓臭名昭著。在房地产和土地交易领域，同样是使用率颇高的词汇之一。在全社会对潜规则千夫所指的情况下，作为政府部门，需要拿出的不是“我不下地狱，谁下地狱”的“勇气”，而是躲之唯恐不及的谨慎。体现在制定游戏规则上，就是要尽可能地完善和明确，在操作上尽可能地透明和公开，以免对社会造成误导，对自身的形象造成损害。