据《中国房地产报》  记者 方帅 章丘报道

        沉睡已久的章丘房地产市场正处于觉醒的前夜。2006年9月12日，一行10人的开发商考察团往章丘投了一块“敲门砖”：6个地块2000亩土地。4天考察后，深圳日神实业集团有限公司董事副总裁张安立说：“这里不光是土地价值需要重估，整个城市发展简直就像10年前昆山的翻版，急待开发。”

         此次考察由山东省章丘市国土资源局邀请北京、浙江、云南、深圳、香港等地的10家房地产投资、开发企业的相关人士参加。考察章丘新政务区、高教区、明水经济开发区，并同时对章丘市新城区房地产项目、黄旗山花园建设项目、龙盘山花园居住区建设项目、学校服务区建设项目进行实地调研，探讨投资开发模式。

李光明的“看地”故事

         这块地，深圳人李光明前后看了3次。

         李光明是深圳市建恒控股有限公司董事长，在这次章丘考察团10余名老总中，李光明是惟一一位对章丘有所了解的人。

          这块地，当地人都称它为“章丘离济南最近的地”；在章丘市国土局的招商简章里，它叫“章丘市黄旗山花园建设项目”。

         “这是我惟一一块看了3次的地。”富有广东人果敢风范的李光明此前拿地从不犹豫，或取或舍一眼定乾坤。

           2005年，当时在济南的他，听朋友说章丘有个刚刚整理完正准备出让的地块。挨着济南自然好找，他第一次驱车前往，不到半个小时就摸准了地方。“这样近的距离，也就20分钟的车程。济南的文化东路堵堵车，我就可以在这里吃晚饭了。”在济南待了半年，李光明如同当地人一般熟悉济南。

           2006年，李光明再次赴约。章丘市国土资源局局长耿桂森给了他几个数字：2003年，章丘出让土地960亩，2004年620亩，2005年710亩。2003年1亩30万元，2004年1亩40万，2005年1亩50万。

“我们不是炒地皮，这是市场的选择。近3年开发面积每年都在50万平方米左右，年销售额10亿元左右。”李光明回想起耿局长的话，此时还十分激动。

            “发展太快了，拿了地就开始盖，房子建筑形式、档次再过几年又落伍了，很可能会被淘汰。在章丘，农村跟城市是有区别的，中低档次的房子需求最旺盛，1平方米2000到2500元左右是比较合适的价位，这一类型的产品已经满足不了需求，还要大面积开发才行。”他说。

             李光明补充说：“从济南驾车20分钟就能到。我们看好的就是这块地的未来。这块地挂牌价在30万元以上，价格合适，城区与郊区的区别不是很大，交通方便。”

             离开章丘前，他告诉记者他还会再来看这块地。“那时候就要进一步论证当地的消费能力、销售速度了。”李光明满怀期待地说。

              据悉，对章丘土地感兴趣的开发商不只李光明一个，目前在此攻城拔寨的外地开发商近10家。早在2004年，齐鲁置业董事长马莹就以1.9亿的价格拿下470亩。

             “章丘本地16家开发商，外加外地9家，章丘市场的家底大概如此。北京1500万人口3000家开发商，章丘100万人口25家开发商，说明这里的房地产市场还处于发展的上升通道。”耿桂森局长说。

八车道背后的地产机会

           章丘不会堵车，因为八车道的功劳。

           不过这条宽阔的马路，刚开始修建时让当地居民感到难以理解。“我们的规划都相对超前，八车道体现了政府规划的前瞻性。”几年前，决策者之一、章丘市主管市政的副市长王道忠面对多方不解，充满信心地回答。现在中国重汽来了，海尔电机来了，可口可乐、康师傅等国内外大企业都来了，交通条件的过硬，引来众多的工业“金凤凰”。

            309国道济南段被称为经十路，章丘段被称为济王路，这条过去又窄又破的道路，2003年扩建为双向八车道，成为牵引章丘与济南的“红丝线”。

            路连城兴，章丘市人民政府副市长王道忠告诉记者，道路上与济南的连通，正是体现了“以融入济南为目标，高起点对接济南”的城市规划思路。“十一五”期间，我市累计投资50亿元用于城市基础设施建设。市区建成区面积由18.36平方公里拓展到36平方公里。”王道忠说。

           “章丘的城市建设是超前的，这一点我举双手赞成。”云南龙润房地产开发有限公司执行总经理高峰说，“市政发达，是房地产市场繁荣兴旺的先决条件。”

             章丘市政府给记者提供的资料显示，1855平方公里的章丘市，人口有99.8万，市区常住人口达到30万。由此不难算出，有着强烈改善住房产品质量的当地居民和大量涌入的外来人口。

            一位当地开发商曾掰起指头给记者算了一笔账：“近百万人口，当地居民每年的住房需求至少5000套以上。十几所大学的老师、迁过来的企业和外地的置业者也要大量购房。只要房子好，市场是不成问题的。”

开发商的两本账

             章丘的特产除了绿色的大葱，还有黑色的煤炭，这个山东中部强县已有百年的挖煤传统，直到今天还是中国重点产煤城市之一。2005年，全市共有各类矿山企业216个，其中煤矿33个。现有煤炭资源储量1.67亿吨，年生产能力200万吨。尽管不是政府的扶持产业，2005年章丘生产原煤400万吨，实现销售收入13亿元，创利税5亿元。

           “黑金”源源不断运出，衍生了一群像山西人一样有钱的煤矿老板，还有他们的巨大需求。

             今年39岁的张成伟便是当地煤老板中的一位。在当地最高档楼盘齐鲁·涧桥的售楼处，记者看到售楼小姐对他颇为熟悉，而他则毫无言语，径直走向了沙盘。“老板买房子都是一次性付款，是我见过的最痛快的客户。当时只记得他问我有没有好户型，紧接着就挑了一个120平方米的5层办了手续。”售楼小姐说。据悉，这已是他在这个小区购置的第二套房子。

             耿桂森局长似乎很感慨当地某些有钱人买房的豪放：“最好的地段、最好的户型，甚至连停车库的位置都要最好的，这成了当地人买房的通行标准。”

             在开发商的手上，有钱人是一本账，他们需要很多的高档产品；另外，章丘百万普通居民也是一笔账，他们需要普通住宅。收入有高低，产品亦不同，不少开发商在考虑高档住宅的同时，也没有忘记普通住宅，因为这里有更为巨量的需求。

             一份来自于章丘市政府的报告显示，2005年，章丘市全年GDP达到218亿元，比上年增长25.7%，人均GDP为2.2万元。毫无疑问，这是一个小富城市，老百姓收入普遍不低。走在市区热闹的市场上，让人不禁想起了4个字：“藏富于民”。

            大河满了，小河自然也不亏。章丘人有钱，直接的逻辑结果就是强劲的市场购买力。

           王道忠告诉记者，来章丘买房子的有5类人：进城的农民、外来人口、开发区员工和大学城的老师，还有从济南过来购房的人。

           “章丘市总人口99.8万，市区常住人口达30万，5年后达50万。这是本地市场，另外，济南来章丘购买房的人日益增多，这是外地市场。”王道忠说，“内外两个市场，两个轮子驱动。”