据《中国房地产报》 记者 刘晓云深圳报道

          土地出让方式在变，土地出让条件在变，土地价格也在变，但实力企业投资地产的热情却未改变。

         9月15日，深圳六宗招标出让地块分别由万科、振业、中海、中信华南及富士康揽获。六宗地总成交价近32亿元，总占地面积38万多平方米。

        此次六宗招标土地全部为限户型用地，即规划建筑面积的70%建设90平方米以下户型。此次六宗地块的平均楼面地价仅为2935.82元/平方米，与7月28日深圳拍卖的三宗土地6272.22元/平方米的楼面地价相比下降了3336.4元/平方米，降幅度高达53%，令人为之侧目。

        “现在正是拿地的好时机。”刚在此次招标中拿下一块地的中信华南深圳公司副总经理周琨难掩喜悦，“调控之下，市场肯定会发生颠覆性的变化，行业竞争也随之加剧，开发企业为了生存就必须不惜血本地拿地。”

从拍卖到招标

          此次深圳土地出让最值得关注的是，六宗地全部采用了招标的出让方式。此前，深圳一直采取拍卖方式。

          对于改拍卖方式为招标，深圳房地产研究所负责人王锋的解释是，采用招标的方式出让土地主要是想抑制单一的土地拍卖出让导致的地价超高现象。而且将来的土地都会以“招标”、“拍卖”相结合的方式出让土地，这是一种多元化的土地出让方式，目的就是促进土地价格的回归。

           招标不同于过去拍卖时喊高价格的方式，而是采用事先设定底价(招标前保密)，竞买者投递标书，在超过底价的基础上“价高者得”，现场直接开标，并当场宣布报价最高且不低于底价者为中标人。

          对于招标结果，深圳国土部门有关负责人明确表示：“价格明显低于拍卖，相当满意，调控效果很明显。”

限户型难阻拿地热情

           此次出让的六宗土地全部集中在深圳关外的宝安和龙岗两区。六宗地中，最高价为地处西乡的A104-0111地块，楼面价高达4555元/平方米。按照招标要求，其中五宗地要求开发的商品房项目，必须严格执行90平方米以下住房必须达到开发建设总住宅面积的70%以上的相关政策。其中，G02113—0019地块则要求100%建设90平方米以下的户型。

            六宗地均在关外边远位置，周边房地产市场都还没有成熟发展，有些甚至还处于空白或起步阶段。加上限户型的招标要求，与以往的土地出让相比，此次土地出让，条件显得有点“苛刻”。但是，实力企业投标的热情依然未减。

            除分别取得六宗招标地的万科、振业、中海、中信华南、富士康外，参加此次竞标的还有和记黄埔、长城地产、招商地产、佳兆业地产等品牌企业38家。很多企业都是一家多投，竞争非常激烈。

            这是深圳土地出让史上最多的一次，而现场云集的品牌发展商之多也较为鲜见。

据深圳土地出让部门有关人士介绍，此次集体投标共收到19家企业投出的有效标书30份，有多家中小型企业在现场看到云集了众多的品牌房企而无奈放弃了投标。

           “现在深圳土地资源越来越少，无论新政怎么苛刻，开发商要生存，要发展，就必须要拿地。反正所有开发商都处于同等条件下，你不拿就会被淘汰出局。”深圳兰江地产开发有限公司副总经理杨大谷说。

          “开发企业为了生存就必须要获得更多的土地，由于深圳土地稀缺，对土地选择余地越来越小，我们也不排除中小型地块。政府对于户型面积的限制，在我们看来，并没有多大影响。因为小户型的建设正在逐渐成为一种趋势。”周琨表示，只有这个行业健康起来了，开发商的生存空间才会更大。

           众厦地产董事长郭澍楠表达了同样的观点，认为本次六宗出让土地无一流拍，且均被实力公司取得，这表明，主流开发商还是看涨深圳未来3 年的地产行情。

房价下降有望？

          “政府首次集中推出六块地的行为表明，深圳市为加强宏观调控和稳定房价而加大了土地供应的力度。”当地一位业内人士分析。对于这一观点，大家都表示认同。但是大量供应土地能否真正起到稳定房价的作用，却是众说纷纭。

          “这次集中土地出让的特殊意义在于它受到了更多的非市场因素的影响，回击深圳‘地荒论’、平抑过热的房地产投资等，明显带有政府倾向的痕迹。”置业国际总经理罗志聪对大量集中供应土地对房价的抑制作用表示了肯定。

            另有业内人士表示，六宗土地的楼面均价只有3000多元，加上建筑和营销成本，产品的最终销售单价大致在5000至6000元，低于深圳市2005年时的商品房均价，因此有效控制了未来开发成本。

           “如果把这六宗土地招标价，加上各项开发成本，保本情况下的售价也高于所在片区二手房均价。所以，那种将‘拍卖’与‘竞标’两种不同方式下形成的土地交易价格，简单加以比较，认为地价下跌会带动房价下跌的观点，并不客观。”郭澍楠认为，根据目前的市场情况可以预见，在宝安的光明、坪山、西乡等中西部板块，几年后在主流开发商高端项目带动下，市场肯定会发生品质和价格上的飞跃。

             深圳国土相关部门表示，今后还将加强即时监控。本次招标出让后，国土部门将根据市场反应，拟于近期推出第二批出让地块，并计划在部分出让地块中，建造一定比例的政策性住房，进一步保障和深化宏观调控的效果和目标。据知情人士透露，在接下来的半个月内，深圳还可能推出约70万平方米土地。

罗志聪认为，政府通过这种行为继续传递出加大市场供应、切实稳定房价的信号，会在一定程度上改变消费者对后期房价走势的预期，房价趋于稳定的迹象也会日益明显。