据《中国房地产报》 记者 王晓伟 北京报道

         若干年后回首，2006年的上半年将是房地产业历史上一个充满悖论的时期。

          这一年，央行频频运用货币政策，两次提高存款准备金率，两次加息，紧缩的信号一轮又一轮地释放。针对房地产行业的调控也是紧锣密鼓：5月17日“国六条”闪亮登场；5月24日银监会高举“合理把握贷款结构”大旗，宣布提高高档商品房首付比例；5月29日“九部委十五条”提出90平方米，70%的分割线，将90平方米以上住房首付比例提高到30%……

          在政策的猛攻下，一张张上市公司中报成绩单显示，房地产业老大难的资金顽疾显露无遗，尽管中报中亮丽的成绩让人感到如此耀眼。

41家中报36家盈利

         “如果你是一个20年的投资者，一定要投资房地产股票，因为房地产改变了地球表面的存在状态，而且房地产行业在中国的发展前景值得长期看好。”美国基金行业排名第一位的奥本海墨基金公司董事总经理李山泉谈到房地产股时，口气依然充满乐观。

        陆续揭晓的房地产上市公司的中报似乎也在印证李山泉的说法。一边是雷声隆隆的宏观调控，一边是“风景独好”的业绩中报。截至8月17日，共有41家房地产行业类公司公布了2006年中期财务报告，其中盈利的为36家，占已公布房地产类公司总数的87.8%。41家公司共实现净利润29亿元，与2004年同期相比增长137.48%，平均每股收益达到0.15元。

         中信证券分析师王德勇指出，调控对业绩的实际影响远远小于心理影响，已公布中报上市公司业绩尚未反映行业调控政策效果。而宏观调控下，上市房企分化进一步加剧。

在已公布中报的41家公司里，有17家公司净利润3年内同比增长超过100%。排名靠前的G万科（000002.SZ)、G金融街（000402.SZ)等更是业绩喜人。

          深圳的G万科上半年结算面积90.1万平方米，结算收入65.4亿元，较上年同期增长53.9%，毛利率约为34.6%。北京的G金融街在报告期内实现主营业务收入10.5亿元，净利润1.35亿元，同比增长234.76%。南京的G栖霞（600533.SH）实现净利润1.27亿元，比上年同期增长98.41%，每股收益0.605元。

         中报也显示，有5家公司净利润跌幅超过100%。其中，深物业A（000011.SZ）3年来平均净利润下跌-376.38%，而上海的中华企业(600675.SH)主营业务收入同比下降44.08%，实现利润2.06亿元，同比下降39.66%。

         不过，仔细分析，多数公司业绩的下滑是由于结转的房地产项目的销售收入减少所致。

         “报告期内部分项目所收到的预收款，按企业会计制度规定尚不具备结转销售收入的条件，该部分预收账款将在今后的报告期内体现收入。”中华企业相关人士指出，中华企业的预收账款余额也由年初的11.77亿元上升到现在的22.15亿元。

          而亏损-271.89%的G天宸(600620.SH)业绩也表明，亏损主要是因为公司重点房地产开发项目四川北路玫瑰广场在2006年第三季度结束前尚不具备收入确认条件，但一旦确认，其未来的业绩又会有一个较大的突变。

           事实上，受房地产项目结算周期的影响，许多房地产公司深深地打上了项目型公司的烙印。比如浙江广厦（600052.SH）上年同期每股收益为-0.024元，今年则下降为-0.11元，下降幅度高达382.47%，就是没有项目结算导致的。

          另外，在业绩的大幅增长中，还有一种来源于公司的并购重组。比如G莱茵(000558.SZ)、新湖创业(600840.SH)、G万业(600641.SH)同比增幅甚至超过500%，分别为1426.76%、1038.67%和600.25%。

           分析中报可以发现，G莱茵的业绩增长源自于公司2006年4月出售控股子公司莱茵达置业获得的股权转让收益1483万元。

至于G万业上半年大幅盈利则归功于股改期间收购大股东位于宝山的两个项目。

现金流危机

            但是，业内人士也担忧，在大多房地产企业业绩持续向好的情况下，作为判断上市公司业绩“含金量”的经营性现金流却出现了大面积的负数，而且房地产公司上半年的资金隐忧进一步升级。

            截至8月18日的统计，在发布中报的30家房地产企业中，有14家每股经营性现金流为负，15家同比下降。房地产龙头万科的每股经营性现金流也由去年同期的-0.2798元，下降为今年的-0.8057元，下降幅度高达187.96%。

          “与上年同期相比，房地产企业资金依然紧张。”国泰君安房地产研究员张宇指出。

           事实也是如此，房地产板块现金流状况不容乐观。每股经营性现金流为负，且同比为负增长，表明房地产企业的资金需求量很大，资金状况进一步令人担忧。随着投资规模的扩大，房地产公司资金短缺的境遇可见一斑。

            “每股经营性现金流为负说明公司购买项目多而销售收入少，如果投资和筹资现金流也为负，则说明这家公司的资金情况很紧张。”渤海证券分析师曹旭特指出。

             经营性现金流的不如人意，一方面导致派息能力与意愿的弱化，另一方面，也加剧了上市公司对再融资的渴望。

王德勇指出，在调控的大形势下，房地产企业的资金需求十分强烈，对再融资有迫切要求，派息意愿不强。

           重大房地产项目土地开发造成房地产企业高额的现金缺口，在房地产板块业绩持续向好的情况下，经营现金流量却出现了大面积的负数，由此可见，房地产公司上半年并没有摆脱资金的困扰。

如以IPO开闸后，首家上市的保利地产（600048.SH）为例，在该公司主营业务收入及净利润同比大幅增长的情况下，每股经营性现金流高达-4.4096元。这直接关系到上市公司收益的可靠性、持续经营能力以及派现的能力。

          分析人士指出，市场各方在看重房地产上市业绩的同时，对于该行业资金运行方面的风险也应有所关注。