据《中国房地产报》 孙万花 刘辰 编译

        作为最近几年亚洲最火热的投资产品之一，尽管REITs的潜在风险和银行利率一路飙升，投资者仍乐于下大笔赌注于其上。越来越多只REITs 开始进驻亚洲市场，并且有关专家预测产量将下降，那么REITs 仍会有那么大的魅力吗？

        彭博社近日发布的消息称，新加坡房地产信托市场自2002年第一只信托成立来，已经扩大了14倍，约60亿美元。REITs市场在亚洲其他城市也打得火热，在近期亚洲世界房地产投资会议上，分析家预测，截至2010年亚洲将出现超过100只REITs。

        近四十只REITs上市亚洲市场，其中25%在新加坡。投资者也更加复杂化，特别是机构投资者，他们不再看重产量了，但仍看重总回报。这意味着他们不再静态地看待产量，或者是以12个月为期限，还越来越关注产量的未来发展态势。因为REITs与银行存款收取固定利息是不同的。REITs是动态的。盈余额反映了资产的总税收收入，而总税收收入又反映了管理者改善财产的空置率和提高租金、创造收入的能力。

        在新加坡、中国香港等亚洲市场，今后将会有更多只REITs发行。不出两三年，将会出现大量并购现象，一些较大的REITs购进较小的，这是REITs壮大的一种办法。外资行在内地收购物业，不会乖乖等收租，或洽商转售，而是包装成一篮子资产、即REITs形式上市。REITs上市后，其优点包括不用担心旗下个别项目的市价起跌，拟套现时只须将REITs的股权出售，毋须浪费时间逐一为个别项目议价，还有中国未来5年经济可望保持8%增长，以及人民币升值因素，令REITs股价具上升潜力。到上市时，外资行更可赚取巨额包销佣金，可谓百利而无一害。

         中国在加入世贸时承诺2006年底前金融业全面开放，这促使2005年外资加快在中国大城市的房地产项目收购。外界一般认为，中国金融业投资尚有许多限制及风险，相对投资房地产的风险较低，商业项目每月均可获得现金收入，年回报稳定，兼可善价待沽，但这只是其中一个原因。其实欧美投资者近10年间积聚大量财富，但人口老化令这些投资者抗拒高风险的股票投资，在欧美市场见顶情况下钟情尚在起步的亚洲债券。无奈亚洲债券市场仍未成熟，相信未来5年，有实质固定资产的上市REITs会极受欢迎。

         为什么在散户投资者和机构投资者中间，REITs是如此受欢迎的投资产品？这其中是有多种原因。首先是一个投资阶层提供具体的产量，典型的REITs具有相对较稳定的收入，并将产权制度化。在澳大利亚，大多数办公大厦都是REITs旗下的公司，没有资源购买一栋办公大楼和零售商场的投资者可以投资REITs 获得本钱。所以REITs红火的原因是其高产量、资产的资金保护和稳定的收入。另一个值得关注的地方是，一旦出现通货膨胀的苗头，REITs 就可以将其对冲掉。

         表面看来REITs不动声色，并反复强调广告的稳定收入，但却波动价格和价值。所以一些投资者认为REITs是个安全的储存现金的场所，投资这种产品仍存在内在的风险。

        典型地产类风险如租户拖欠租金，以致管理者无法预测投资者的收入分配。同时还需要大量的资金来维护财产的多样性。

在REITs早期循环周期中，投资者关注的是产量以及产量与固定资产的关系。如果REITs可以带来超过10年期限证券2%的收益或无风险收益，他们就很可能购买这只REITs。

        零售商场是房地产的一个特殊部分。如果有更多的人去购物中心消费，那么理论上这个商场能创造更多财富，也就能付更多的租金。所以很多商场管理者就与租户保持联系。目前REITs还存在许多负面影响，但可以通过一种特殊的共生的方式解决这个问题。即业主和租户合作，为顾客营建一个温馨的购物环境，达到三赢的目的。

        REITs实力的增强也引起亚洲更多的工业部门进入投资信托市场。信托基金扩张到酒店、旅馆以及运输业表明亚洲投资者正仿效REITs的做法，在更多的领域挖掘商机。如果市场投资者将REITs的优势与劣势了解得更透彻，他们也就更能接受带有REITs特征的产品。在澳大利亚，REITs已经进入了基础设施领域，而在新加坡也有一只基础设施类的REITs。美国已拥有监狱类REITs，一部分是国有监狱；还有熟食REITs和其他各种类型的REITs。投资者惟一需要注意的是基本的资金流动情况，因为医院、写字楼和商场创造税收的方式是不一样的。