据《中国房地产报》 记者 王海春 上海报道

      在7月初各界盛传外资进入中国房地产市场将受严格限制的敏感时期，摩根士丹利顶风出击上海写字楼，近日斥资19.51亿元整栋收购“上海第一烂尾楼” 东海广场。

         据中房指数7月17日发布的报告，东海广场一期57套房产，共计80505平方米，摩根士丹利以24240元/平方米的价格悉数收入囊中，低于同地段内的住宅售价。

      上海房地产资源网公布的信息显示，东海广场一期项目预售许可证发证日期为2006年7月13日，许可证编号为：“静安房地(2006)预字0000804号”，与中房指数监测系统显示7月13日上海市商品房成交量猛增的信息数据相符。“可以确定无疑地说，东海广场已于7月13日被整体出售。”中房指数分析师吴剑雄表示。

         而绿城和摩根方面均未针对此事发布公告，绿城集团相关人士对此只是表示“不清楚”。“毕竟限制外资的政策已出台，收购方的低调‘冷处理’也是一种策略，”OWI投资有限公司副总裁简宏洲说。

       “谈判是一个漫长的过程，我们现在看到的只是最后的一个结果。收购方并没有主动站出来，也许只是在等待一个合适的时机宣布。”卫民不动产负责人蔡为民分析。

写字楼比住宅便宜

       摩根圈定东海广场项目，一直低调潜行，外界为此传言四起，不过可以肯定的是绝非朝夕之举。复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，“目前上海的市场格局是资金多项目少，只要该楼按新价格测算的投资回报符合摩根的要求，便可以进行投资。就算价格优惠但却不能赚钱，他们也不会收购。”

        蔡卫民认为，获取不良资产或烂尾楼最重要的前提是，其价格低于同类产品的市场均价，“这是能够创造价值和利润的前提。当然，在巨大利润的背后也隐藏着潜在的风险。”

摩根此次出手东海广场，其价格远远低于同区域写字楼价格，甚至低于同区域住宅的价格。

        “24240元/平方米的价格换算成美元即是3000多美元，这是2005年写字楼的收购价格。”陈利民表示，位于淮海路的百腾大厦2004年以3000美元/平方米左右的价格成交，但东海广场的位置比百腾大厦更具有竞争优势，而且一年多之后，整个市场的价格已整体提升。

        与东海广场同样临近南京西路商业圈的住宅项目“静安四季苑”目前的销售均价已达到30446元/平方米。而东海广场的均价为24240元/平方米，比前者低了6206元。“这个价格肯定是值的。”吴剑雄表示。

        绿城此次以19.51亿元出让东海广场，似乎半年之间净入6亿多元。对此陈立民认为，这6个多亿应当是用于后期建设的费用，“估测19亿应是交房后的价格。”

地段优势提供租金收益

        基强联行对上海的烂尾楼调查显示，2002年上海约有180多栋单一标的型烂尾楼，而到2005年年底，市中心烂尾楼的数量已不超过40栋。“在楼市高速发展期，烂尾楼很快就能被消化掉，其中大部分为海外基金所收购。”基强联行副总裁陈咏东表示。

        华伟认为，以摩根士丹利为代表的外资，其唯一目的就是投资牟利。“其市场与政策研究力量较强，加之对中国大陆的市场相当看好，因此出于中长期的投资考虑，他们认为对中国尤其是上海项目的投资收益仍然是相当可观的。此外，摩根等也会采取各种技术性的手段规避政策。”华伟表示。

         陈立民则认为，“摩根是金融领域的专家，却非房地产方面的专家。这个项目最后肯定是要外包给其他公司来具体操作。”

从技术层面看，将物业重新定位、包装、打包上市是通行的经营思路，办公楼是标准化的管理模式，陈立民认为。“万变不离其宗，最终物业价值要体现在租金的价格和涨幅上。”

         占地1.8万平方米，共50层总高185米的东海广场，位于上海南京西路、铜仁路交界处，是上海传统的写字楼办公区。中心位置的先天优势令东海广场的价值在写字楼市场中得以凸显。陈咏东认为，“一个写字楼有烂尾的概念，但地段并没有烂尾的概念。”

中原物业商铺部总监陶翃认为，东海广场一期完工后日租金可达1美元/平方米。不过陈咏东认为，一些“硬伤”，如设计的缺陷、设备不佳、净层高不够、电梯数量少、内部结构等先天因素的制约，降低了东海广场在同地段同品质写字楼市场中的竞争力，从而会制约其租金水平。

        同时，陈立民乐观预测，待2007年完工后东海广场日租金可达1.2美元/平方米。“届时，南京西路地段写字楼的日平均租金可达1.5美元/天。东海广场的租金水平顺势增高是很自然的事。”