据《中国房地产报》记者 王福民 深圳报道

      显然，6月初的再融资计划遭到拒绝并没有阻碍华侨城这家庞大且优质的国有房地产综合开发企业的扩张雄心，全国性的大面积圈地开工依然在加速进行。

      G华侨城(000069)7月10日宣布，该公司继新浦江城项目后，在上海的第二个地产项目“欢乐谷”已经进入前期规划。

据悉，上海欢乐谷项目预计投资40亿元，整个项目将在2008年基本建成。

发行权证未果

      6月5日，G华侨城(000069.SZ)发布公告称，在2006年6月2日召开的中国证券监督管理委员会发行审核委员会2006年第3次会议上，该公司的认股权证发行申请未获得审核通过。这使得G华侨城成为今年证券市场重启再融资闸门以来，第一个被发审委拒绝的企业。

     此事使很多人深感意外，因为当初国资委已通过了他们的股改方案，而发行权证作为G华侨城股改中的一部分，通过这一发行方案看起来是顺理成章的事情。对此，G华侨城是这样解释的：“方案未获得通过主要是因为公司上报的发行认股权证的资料不详细。所缺材料主要是关联交易和信息披露方面的资料”。

      国信证券房地产行业首席分析师方炎也认为，G华侨城再融资计划未获证监会发审委认可，主要原因是企业在管理方面存在一定的问题，而并非是受到宏观调控的直接影响。而事实上，G华侨城确实存在投资收益过多且信息不透明、信息披露不规范等问题。一位资深投行人士则私下表示：“他们（华侨城）太大意了，自信得接近傲慢”。　

80亿资金来源

      G华侨城2004年的投资收益为2.5亿元，2005年为3.56亿元，这些投资收益即便全部留下来用于企业发展，资金还是很有限，而且考虑到企业分红等，能够有一半的资金留下来用于企业未来发展就已经很不错了。再加上华侨城在北京、深圳的项目资金回收不会比预期更好，资金的考验与疑惑再次围绕着华侨城集团。

     5月19日，华侨城集团副总裁董亚平公布了华侨城未来5年发展规模的核心思路，即在北京、上海、成都等地复制深圳的发展模式。而在北京、上海、深圳东部华侨城首期旅游项目开发投资分别为12亿、15亿、8亿。未来5~8年，华侨城投资于深圳、北京、上海、成都等地资金将超过80亿元。

      那么，这么大规模的资金从何而来？

      上市公司是华侨城的一个重要融资平台。2003年12月，华侨城控股发行了4亿元可转股债券，认购率超过99%，并全部转股，而华侨城控股所融得的4亿资金全部用于集团旗下“波托菲诺·纯水岸”房地产项目。

       董亚平对本报记者表示，未来5年内，华侨城还将完成1~2次融资或并购。

      除了上市公司作为资本运作平台之外，由于华侨城集团业务发展迅速，收益持续增长，华侨城集团及旗下控股公司均有大额银行授信。华侨城与招商地产合作的曦城项目就获得了中行、建行和招行7亿元的授信贷款，创造了深圳有史以来单个项目授信贷款的最高纪录。

独特的圈地方式

      要支撑华侨城在各地复制深圳模式，在深圳、北京、上海、成都大面积拿地是首要前提。董亚平对记者表示：“综合社区开发战略在集团战略土地储备上体现了华侨城核心竞争力的优势。”

      而华侨城目前巨量的土地储备，以依靠与政府协议获得成片开发土地为主。华侨城集团最早开发的深圳华侨城片区，经过了20年的开发，还剩余数十万平方米的土地，而且这一地块目前已发展成为豪宅片区土地存量，未来收益相当可观。

      相比之下，2002年~2005年三年之内，深圳关内没有新增土地供应。

        深圳一家房地产公司负责人表示，成片开发仍然采用协议方式出让，从而规避参与招拍挂而使地价成本过高。而由于成片开发的开发商承担了在开发片区的所有市政配套任务，因此，目前还有很多地方的片区综合开发以协议方式出让，而协议地价远低于公开拍卖地价。

       华侨城在成都获得的2平方公里土地，其中主题旅游和地产各占50％，地产部分总地价12亿元，平均80万元/亩，而该区域土地市场价为130万元~150万元/亩。而2003、2004年华侨城地产联合招商地产从公开市场在深圳获得的约60万平方米的两宗地块的地价成本达到22.65亿元。

        事实上，华侨城是否可以一如既往拿到大规模成片开发土地，是华侨城模式是否可以持续的又一关键。

       对于华侨城大规模存量土地，众多地产开发商是相当“眼红”的。在2006年1月10日由深圳国土局主持召开的深圳房地产沙龙上，深圳的开发商就提到深圳市政府将在2006年加强闲置土地管理，制止囤积土地行为。深圳市国土局一位官员表示，对于像华侨城等以前政府职能的成片开发企业的土地储备问题，政府将根据历史情况来予以解决。

       而华侨城方面并不认为成片开发是囤积土地的行为，公司目前在多个城市的成片开发的速度在不断加快。

      董亚平表示，“未来华侨城集团将继续在全国范围内扩展成片综合开发模式，加强土地储备，未来5年内再发展2~3个成片开发项目。”