据《中国房地产报》 记者 祝颖 王巍  上海、北京报道

     这次，上海个人住房贷款的春天也许很短。

     虽然7月10日央行上海总部发布的《第二季度上海市货币信贷运行情况报告》显示，今年第二季度，上海个人住房贷款一举扭转了连续10个月的跌势，出现小幅回升。但专家警告，个人住房贷款大幅上升的背后，却是上海市房地产市场交易重现萎缩，市场观望情绪浓厚的事实。

     专家表示，在一两个月的滞后效应过去以后，沪上房贷将重现不久以前的负增长。

个人住房贷款回升

     报告显示，在第二季度，上海市中外资金融机构人民币企业存款增长较快，储蓄存款增幅下降明显，短期贷款和票据融资增加较多，中资金融机构个人住房贷款大幅回升，中长期贷款增量占比明显下降。

       从2005年7月至2006年4月，上海的个人房贷曾经连续10个月递减，根据上海统计局统计，截至2005年4月末，上海住房按揭贷款2533.58亿元，比2005年年初减少了111.36亿元。今年1月份上海房贷余额负增长约24亿元；2月份负增长36亿元，创下最高纪录；3月份跌势开始趋缓，房贷余额约缩水29亿元；4月份持续萎缩，个人房贷同比减少22.51亿元。10个月的负增长使住房按揭贷款已累计减少了228亿元。

      随着股市的不断走高和上海房地产市场的逐步回暖，5月份个人住房贷款微增1.38亿元。当时，央行上海总部曾作判断：“5月底房地产调控实施细则出台后，监管当局的监管力度和房地产市场供给结构的调整对未来商业银行个人住房贷款的走势将产生较大的影响。”

     继5月份个人住房贷款微增1.38亿元后，6月份又大幅增加38亿元。央行上海总部某人士向记者介绍，6月个贷回升，是今年3至5月上海楼市成交量抬头的滞后反映，因为从交易双方达成购房协议到银行发放按揭贷款，中间约有1至2个月的时间差。而银行计算按揭贷款是以发放时间为准，而非房屋成交时间为准。所以，5、6月份个人住房贷款才开始出现回升。

拐点重现提前还贷潮来临

     但是，短暂的的增长之后，上海的个人房贷似乎又要重回负增长的道路。

     搜房网的统计表明，上海市6月全部房源共签约16245套，较上月暴跌35.6%，总签约面积近202万平方米。其中，住宅类房源共成交13638套，面积约165万平方米，占总成交量的81.5%，环比下跌4.6个百分点。

     与此同时，交通银行上海分行也承认房贷业务的确明显减少，但是不愿透露房贷业务下降的相关数据。

交通银行副行长叶迪奇7月7日坦言：“我们在上海地区的房贷业务确实有压力，有很多提前还贷，但在全国，我们无论是市场规模还是市场份额都有所增长。”

      不只是交行，上海的其他银行也都有类似的情况，自“国六条”公布后，房贷业务的新增速度明显减缓，与此同时提前还款量开始增多。

     存量房贷余额方面，受到提前还款高潮影响，各家银行也不乐观。一家股份制银行房贷部负责人表示，自从央行5月宣布上调贷款利率后，新一轮提前还贷高潮来临。该行5月提前还款较以往增加近五成，6月情况稍有好转，仍较过去增加一至二成。由于一般房贷客户对加息非常敏感，一旦有了闲钱，首先就想还贷。预计这轮提前还贷高峰，仍将持续一段时间。

     该负责人还指出，由于5月、6月股市较热，不少客户将原本准备提前还贷的钱投入股市，一定程度上缓解了提前还贷，但效果非常有限。

房地产资金量受分流

     在此背景下，各银行也推出了各种房贷新政。特点不外乎挽留老客户、给予老客户优惠利率和宽松贷款年限；争抢其他银行存量客户；增加循环贷款等等。业内人士指出，整个房贷市场，新增贷款才是业务发展的主要因素。楼市不景气，银行房贷只能徘徊在负增长。

上海易居房地产研究院认为股市、外汇等其他投资市场“牛市”迹象凸显，分流房地产市场的资金量，投机性需求被政策打压，致使全市成交量下跌从而影响楼盘的上市量。同时预计购房者观望情绪浓重、传统销售淡季的来临、新盘上市量减少，可供消费者选择的楼盘减少等原因，将致使上海住宅成交量继续走低，预计7月份个人住房贷款将会再次下跌。

     中信嘉华银行副总裁兼中国业务首席经济策略师廖群接受记者采访时表示，上海市的调控细则仍没有出台，“90平方米、70%标准”让开发商无所适从，开发商和政府处于新一轮的博弈。自住购房者观望的心态将成为市场的主流，影响需求向实际购买的转化。

廖群认为，“在‘国六条’背景下，银行个人按揭贷款的增幅肯定会减缓，这一影响更可能是中长期的，银行今后两三年的按揭业务都可能受影响。”

    上海楼市下一个春天什么时候能来？这一点至少在目前还看不到征兆。