据《中国房地产报》 作者 邱晨曦  报道

  历经多年的活跃，法国房地产市场投资者的热情终于开始衰退了。

一些有年头的房子的价格上涨乏力，而不断上涨的利率让新购房者无力负担，也让一些有购房计划的人望而却步。随着欧元区预期利率水平的进一步攀升，法国市场缓慢下滑的态势已经显露无遗。

法国国家房地产联盟最新研究表明，外汇产品和政府国债产品的回报率上升是致使该国楼市增速放缓的重要原因。

2005：泡沫破裂的边缘

   法国的平均房价自1999年以来已上涨了43％，这导致该国经济界就“房地产市场是否存在泡沫”的问题爆发了一场论战。当时普遍的看法是，法国10万人口以上的大中城市房地产市场或多或少存在泡沫。

    产生这一现象的重要原因就是房贷利率过低。法国《费加罗报》在2005年时曾报道说，该国房贷利率近年来不断走低，至当年2月降到20年来最低水平，其15年期房贷年利率仅为3.6％。

在低房贷利率和通货膨胀的双重作用下，法国人纷纷投资房地产，最终拉动房价一路上扬。且多数人认为，法国楼市需求仍然旺盛，房屋投机商的减少保证了房价的稳定，买房者大多是住户或长期投资者，房贷利率近期内也不会大幅度提高。

   房价上升论的支持者们则坚持认为，低房贷利率能够使房价维持高位。鉴于欧盟总体经济增长乏力，为了刺激消费，预计欧洲中央银行近期不可能提高指导利率，法国的房贷利率也将处于稳定状态。而银行存款无利可图，法国股市也缺乏吸引力，因此，稍有积蓄的家庭都把资金投在房地产市场。有专家认为，要想有效抑制房价上涨，房贷年利率至少升至6%。

   去年法国农业银行首席经济学家帕斯卡尔·布朗凯曾指出，在过去的5年里，法国房价涨幅是居民平均收入增长率的5倍，这种状况不可能长期存在。再加上法国人口老龄化的日益严重，将进一步遏制房价上涨。因此，帕斯卡尔·布朗凯强调，现在的问题不是是否存在房地产泡沫，而是这些泡沫什么时候破碎，如何破碎！

    同期，法兰西银行也对法国房地产业现状作出判断：如果房价以目前的速度增长，未来几年，房地产市场因投机而形成泡沫的概率很大。有研究显示，因房地产泡沫破碎而造成的经济损失可能导致法国的GDP减少8%。

   不过，这些都是2005年的事情了，今年的市场急转直下。

2006：需求下降，涨价速度放缓

   法国国家房地产联盟在其新近出版的报告中指出：房地产价格增幅正在缓慢下降。在与历年的统计数据比较后发现，旧房产的价格虽然已上涨了8.3%。但这个数字只相当于2004年的一半。从全国513个城市中心区采集的数据亦表明：市场价格的增幅的确放缓了。

近期法国房地产市场价格增幅减缓的主要原因是投资回报率的明显下降。

   投资回报率低打击了投资者的信心，使得投资者对未来的回报预期明显下降。虽然利润率并没有下降，但已经明显偏离了最优状态。2006年的房屋需求已经与2003年~2004年的火爆情形不可比拟。

投资替代效应

   其实，如果没有什么替代资产的话，房地产市场也不会如此减速。而目前最大的替代资产是外汇。在2000年、2001年的时候，外汇几乎被抛在一边，无人问津。现在外汇市场再次启动，且强劲上扬。

另一项替代资产就是回报率不断上升的政府国债。而国债利率上涨从以下几个渠道影响房地产市场：

（1）它使得业主丧失对房地产的支付能力；

（2）售楼方迫于压力，不得不尽快出售手中楼盘；

（3）考虑到高昂的抵押成本，购房者不愿意在目前的价位购买房产；

（4）高利率使得准备投资房地产的投资者把目光转向其他资产。

     如果投资者信心的变化果真是左右房地产市场的主要因素，那么法国房地产市场势必降温。利率上升将推动市场进一步下挫。

     从目前情形看，鉴于法国和德国金融政策的不稳定，欧洲中央银行依然会采取紧缩信贷的政策。这两个国家支出太大，迫使欧洲中央银行不得不采取紧缩信贷的策略。最终，这项限制性政策会像“飞去来器”一样，给法德带来高利率、低需求和市场萎缩。

（作者系多科德经济咨询公司研究员）