据《中国房地产报》 陈迅 报道

  让我们回过头看看冠君REIT的出生。在2005年10月时，鹰君集团副主席兼董事总经理罗嘉瑞还表示，目前并非REITs上市的适当时机，直接把物业出售或会更划算。但是，当领汇与泓富掀起REITs热潮之后，鹰君集团终于抢起先手，赶在2006年5月开始了冠君上市。

   2006年4月，趁着香港地产业REITs上市热潮，上市公司鹰君集团(0041.HK)分拆中环花旗银行广场一项资产，因只有单个物业，故命名“冠君(Champion REIT)房产信托基金”。

该大厦有两座写字楼，由47层高的花旗银行大厦和37层高的中国工商银行大厦组成。注入冠君REIT基金的花旗广场包括约14万平方米的写字楼、0.46万平方米商铺，以及55个私人泊车位、500个公共停车位和50个电单车停车位的公共停车场。

随着近年商用物业价格上升，花旗广场独立估值达226.7亿港元，即每平方米价16万多港元。目前，有81名写字楼及106位零售租户。写字楼楼面租用率86.1％，零售楼面租用率100％。

鹰君集团、嘉里建设（0683.HK）及新加坡永泰集团持有九成楼面，鹰君集团为首的财团占合营公司85.95%权益。

据传，鹰君集团最早的计划是向嘉里及永泰购入两家公司权益，收购嘉里所持三层楼面，但因为重整股权费时费力，于是跟嘉里建设商洽，以合组公司的楼面分拆上市。

2006年4月26日，鹰君集团与基金管理人签订认购协议，共发行15.08490809 亿个基金单位，向鹰君旗下GE Holder发行13.49495877亿个基金单位，向嘉里建设旗下KP Holder 发行1.14796151亿个基金单位，以及向永泰发行0.44198781亿个基金单位。首期认购价为每基金单位4.80 港元，总价为72.40755883亿港元。

同一天，冠君REIT的受托人与有关卖方公司订立重组协议，卖方控股公司共同间接拥有花旗广场物业的全部合法及实益权益。在受托人代表冠君产业信托根据重组计划购入的六家控股公司中，四家控股公司为鹰君集团的间接全资附属公司；两家控股公司则由鹰君集团(85.9%)、嘉里建设(10.2%)及永泰(3.9%)间接拥有。

根据重组协议，受托人代表冠君REIT收购控股公司，并以冠君产REIT资产支付首期代价总额186.638亿港元。首期认购价通过向受托人转让认购承兑票据支付，该承兑票据由鹰君集团的全资附属公司Alfida Limited于2006年4月26日向鹰君集团旗下GE Holder发行，金额相等于首期认购价。

依此，冠君REIT完成了不算复杂的重组。鹰君集团持有冠君约89.5%股份，嘉里建设占7.6%股份，永泰占3.9%股份。

中环花旗银行广场位置优越，一直是鹰君集团主要租金收入来源，2003年度收租达到4亿多港元，但2005年度降低到约3.2亿港元。对于租金贡献率的递减，鹰君集团副主席兼总经理罗嘉瑞认为是SARS（非典）期间租金大幅下降，最低每平方米租金跌至约100港元，签约期限一般都是3年左右，导致收入减少。公司相信租金会持续上升，采取严选租客的策略，宁以慢速出租，谋取合理租金。但最近2年已经快速成长。最新签约每平方米月租涨至645.6港元。整体看，2005年下半年租金逐步上升，半年租金已升至1.84亿港元，比上半年增加25%。

值得关注的是，截至2006年2月底，写字楼出租率为86.1%，商业铺位出租率100%。获得利润是毫无疑问的。不过，招股说明书称2006年及2007年租约期满的老客户每平方米月租在285港元至360港元之间。2005年底新签租约的每平方米月租约为538港元。这是值得期待的未来，因为，冠君REIT在上市前就给公众投资者承诺：预期2006年5月24日至12月底止，可供分派利润将不少于2.09亿港元，派息比率不少于90%，2006年每股派股息将不少于0.1694港元。投资客可以预算：租金再增加，收益势必顺势增加。

但是，为什么如此美好的未来的冠君却会在一入市就一路下跌，至今无法翻身呢？是什么导致了投资者对REITs投下了弃权票？