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REITs无法带来广阔融资渠道
(2006-06-25 15:22:02)据《中国房地产报》作者 黄立冲 报道
但许多人并不知道REITs指的是什么。事实上，REITs不但短时间内无法成为大部分地产开发商融资的灵丹妙药，更不会为出现现金流短缺的开发项目带来任何的投资。
在欧美、新加坡乃至中国香港，REITs只是一种房地产资产证券化的模式，比如美国REITs只能投现成物业的投资信托，而且必须要把70%的信托资产投资于地产，把90%的利润用于分配。
REITs的另一大优势就是无须缴纳所得税。倘若失去了免税这一重大激励机制和优惠，REITs的吸引力会大大降低，同时也就失去了原来的意义。
在香港，REITs属于集体投资计划，受香港联交所上市规则二十章所规管。按照香港的《房地产投资基金守则》上市的信托计划，该信托通过购买香港房地产开发商或者物业持有人，然后通过委托一信托管理人（相当于资产管理公司）负责管理，发行的资金用于收购地产商的物业，最后委任专业物业公司对其物业进行管理，并以收入向其基金单位持有人提供稳定回报。
虽然根据《房地产投资基金守则》，内地企业在香港发行REITs从法律上已经不存在障碍，但在实际运作上却会遇到一些困难。因为香港证监会认可的地产投资信托基金必须具备许多要求（见下表），这些规定使得内地许多打算推出REITs的企业望而却步。
由于房地产信托所享受的主要是税务优惠，收租物业的回报率其实并不高，香港并无对资本增值征税，故物业公司出售该等物业（假设该等物业并非持有作买卖用途）所产生之任何资本增值无须缴纳香港利得税。控股公司来自物业公司之股息收入将获免缴香港利得税。
不过，倘若控股公司被视为在香港营商、从事专业或业务，其于香港产生或源自香港之溢利则须按现行税率17.5%缴纳香港利得税。收购物业的香港印花税为所付代价或物业价值之3.75%。
目前内地物业租赁的法定税率是17%另外加33%企业所得税，香港联交所会采用国家这个税率来要求上市公司，而由于《房地产投资基金守则》限定，房地产信托下属的公司无法通过业务的运营把税避掉，因此在国家修改房地产税法以前，对大部分中国物业而言，以信托基金的形式上市障碍较大。此外，缺乏良好的杠杆和税务优惠也会大大削弱REITs的回报率和吸引力。
（作者为盛富资本董事总经理）
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