《中国房地产报》记者 王玉光 唐山报道

 

 

    从“奔三”到“奔四”，直至“奔五”——不到三年时间，唐山市区房价已经突破了5000元，远超过省会石家庄及其他兄弟城市，屹然跃居河北省第一。唐山房价缘何涨势如此凶猛？是“投机泡沫”还是“刚性需求”？在“国六条”风声正紧的当下，这个颇为敏感的话题让唐山地产圈欲言又止。
但一个不容回避的事实是：从2003年到现在，唐山房地产市场正在经历前所未有的“暴发性增长期”。2003年，新绿洲房地产公司副总经理张智君从北京来到唐山，他还清晰地记得，当年唐山市区的楼房均价还不超过2500元/平方米。但到了2005年年底，均价已远远突破3000元，出现了4000元以上、甚至5000元的价格。张智君分析说，整个唐山楼市之所以能在短时间内呈现惊人的增长幅度，这更多要归功于唐山的城市特点。

    唐山房地产市场一个最大的特点，就是以本土企业为主。一个值得注意的现象是，多年以来，在唐山的房地产开发企业中一直很少外来者身影。执掌唐山楼市的，大都是唐山的本地公司。有人分析，房地产行业的最大特点就是对资源的依赖，包括土地资源、社会关系，以及获取资金能力。其中，以对资金的占有及其运作能力最为关键。但是，在唐山的房地产市场，最不缺的就是资金。唐山本身是一个以第二产业为主导的重工业资源型城市，能源、矿产、建材、水泥和钢材等行业的资金，其中有很大一部分流到了房地产行业中。相对于其他城市，外来资金很难进入唐山市场。
2006年5月26日，记者获悉，河北省最大的房地产企业“卓达房地产”即将进入唐山市场。记者随即拨通了该公司唐山招聘负责人的电话，对方信心十足道：“我们带了5个亿的资金进入唐山市场，什么样的土地拿不到啊。”
但诚如一位业内人士所言：“唐山这个市场很多开发商都想进来，但要真正进入恐怕并不容易。”早在2004年，国内地产“大鳄”顺驰计划进入唐山拿地，原本已经做好参与土地竞拍的打算，但最终却中途退场。顺驰原本相中的地块也为唐山一家本土企业竞得。业内人士分析，顺驰之所以中途退出唐山，除了由于其自身内部“做调整”的因素外，更主要的还是因为唐山楼市的“资金准入门槛”太高。“因为当时房地产没有对外来资金的需求，所以外来企业与唐山本土的社会关系、资源结合的机会就很少。”相关人士分析说。顺驰尚且如此，卓达5个亿能否顺利切入唐山市场，恐怕还要等等看。

   从市场需求方面来说，唐山楼市购买力强大，尤其是从消费结构层面看，唐山人的住房支付比例，会高出北京等其他城市很多。唐山总是给外界以“有钱”的印象。这不单体现在投资层面，也体现在消费能力上。一个经常被拿来说事的话题是“唐山路上跑的好车特别多”。以奔驰、宝马为代表的名贵车，似乎已成为唐山消费能力的象征符号。作为重工业资源型城市，唐山发展经济的优势得天独厚。随着环渤海区域经济形式的整体向好，唐山也进入了经济高速增长期，在能源、矿产、建材和钢铁行业中，积累了大量的社会财富。由此，唐山除了诞生了许多亿万富翁和民营企业家外，还有一大批所谓的“中产阶层”人群也在迅速形成。
“这部分人群的购买力非常强大，以至于在唐山除了个别高档项目以外，只要有楼盘推向市场，很快就销售一空。”张智君凭经验说，“这种销售的速度，对北京的开发商来说绝对是不可想象的。”此前不久，张智君所在的新绿洲房地产公司曾推出一个22万平方米的商住综合项目，“严格来说，销售期没超过两个月！”张智君认为，就潜在需求而言，唐山房地产各类产品的市场饱和度都还远远不够。因而唐山的大多数楼盘都很容易“实现100％的销售率”。
但高端产品是个例外。一直以来，唐山楼市以别墅、豪宅为代表的高端市场相对空缺，倒不是因为缺少相应的购买力，而是被北京的高端市场所分流。
沿着京沈高速公路，唐山和北京的车程不足两小时。所以唐山的高端消费人群中，一些人会选择在北京购买高档楼盘。北京的多处名品豪宅、别墅中，总能看到唐山人的身影。而且这种分流趋势越来越明显。据张智君了解，如今唐山很多“手上有个一两百万的”中产阶层都热衷于到北京买房子。新绿洲公司总部从唐山搬到北京以后，在来广营、望京附近和玉渊潭公园等地拿了几处住宅项目，竟然引来很多唐山的老客户咨询项目情况。
张智君说，“唐山特别高端的别墅项目目前还没有，但就别墅的消费能力而言，唐山绝对没有问题。”而这部分消费人群会选择在北京置业，倒不一定是要在北京生活，“很大程度上是一种心理的满足”——他们希望把户口迁到北京，享受北京的教育、卫生和医疗等物质、文化资源。

   此外，从市场供给方面来看，唐山的房地产专业化程度还不是很高。“不说北京、天津，就是相对于秦皇岛、廊坊来说，唐山的竞争水平也是相当弱的。”张智君分析说，专业化水平不高和需求有关，“整个房地产的发展还是处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈，对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而房地产开发一直是粗放经营。”
市场专业化水平不高的表现之一，是房地产市场细分的程度还不够。以新绿洲房地产开发的某住宅项目为例，其最初市场定位是中高档，但从他们最终的客户群来看，各种层次的客户都有，“既包括政府官员、企事业单位员工和学校教师，还包括私营企业小老板。”张智君认为，市场到一定阶段，就会出现细分。“对于北京来说，各种档次的房地产细分的程度已经越来越高了，而唐山还没有到那个阶段。”
专业度不高的表现之二，是市场的规范化程度不高。与房地产相关的一些配套的措施还不健全。例如，北京楼盘销售业已开始网上签约，但在唐山还尚未推行。再如房地产销售管理方面，唐山的力度也远不及北京等城市。5月26日，记者在唐山采访时，看到几家尚未取得预售资格的开发商，竟公然进行内部认购、收取定金和选房排号费等违规操作。这在北京早已是严令禁止的了。但在当下的唐山，还比较普遍地存在着。业内人士称，就目前而言，“这种现象不光是在唐山，可能在全国许多三线城市都有。相信今后唐山也会逐渐走向规范。”

    从土地供应方面来看，唐山由于城区比较分散，除了城市中心区——路南、路北和丰润新区以外，大面积城市用地都分布于下辖各郊县。因而近年来土地控制一直较严。
唐山土地供应走两条线，一条是“招拍挂”，一条叫“平改楼”（或称“平改”）。“招拍挂”这一块，据业内人士介绍，唐山在2004年到2005年两年间，地价屡创新高。2003年，在市区内拿一块地大概要80万元/亩，到了2004年,猛涨到180万元/亩，“甚至局部容积率比较高的地块，竟然达到了300万元/亩。”
“平改楼”是唐山独创的“本土政策”。有点类似于北京等城市的土地一级开发。随着城市的发展，市区空间逐渐外扩，原来城乡接合部和郊区村庄里的平房逐渐被包围，政府就会引进一些开发商，参与城市改造，将平房改成楼房，集约出来的相应土地，就会以一个优惠的协议价格，出让给开发商。
业内人士分析，“平改”实际上是一种土地的协议出让。尽管“平改”的地块还是要走“招拍挂”程序，但开发商在拿到“平改”的项目以后，即便是要“招拍挂”，土地也基本上会被顺利收入囊中。“因为会有些限制条件，以保证只有平改的开发商才能拿到地。”“平改”的特点是前期土地开发的投入资金会相对较少。不像拍卖，一下子要拿出很多钱。因为“平改”可以是“边拆边建”，“滚动开发”。所以对于那些资金实力相对较弱、但拆迁能力强、社会资源好的本土企业来说，走“平改”路线是他们热衷的打法。
直至今天，唐山仍旧有许多本土开发商对“平改”热情不减。据业内人士介绍，唐山“平改”的“主战场”目前已由唐山市区转移至丰润、丰南和迁安等唐山周边的郊县。那里地域空间广阔，城乡差别较大，需要“平改”的项目还很多。但随着拆迁问题的日益严峻，拆迁成本越来越高，开发商做“平改”的利润空间也在逐渐缩小，“平改”这条路最终还能走多远？人们不得而知。

   唐山城市的区域板块很有特点，城市框架由“三纵三横”六条主干道构成。其中，横贯东西的新华道是城市的中轴线，相当于北京的长安街。新华道由唐山火车站辐射出去，将唐山市区鲜明地划分为路南区和路北区两大主城区。
路南区是老城区，又是地震塌陷区、采煤波及区（采空区）。而按照唐山市的限制要求，这样的区域房屋最多不能超过二层高。因而，整个路南区几乎都不能作为城市开发建设用地。
而拥有高新开发区的路北区，相对来说发展空间较大。路北区原来是北京军区军用机场所在地，根据1993年河北省政府与北京军区签订的《搬迁空军唐山机场协议书》，目前位于路北区西北部的军用机场搬迁已近尾声。这给唐山未来腾出了可贵的发展空间。与此同时，唐山市关于“机场新区”的建设规划顺势启动。城市未来向西北发展的走向日渐明显。
目前在路北区，也已进驻了由北京万昌投资公司和远洋城房地产开发公司投资开发的大型Shopping Mall——远洋城，这个总建筑面积达11万平方米的商业项目，目前已经引进了包括英国五联国际百货、国美电器、肯德基、新东安影城和河北保龙仓超市在内的诸多品牌主力店。此前，唐山市仅有一个以新华道唐山百货公司为核心的“唐百商圈”，如今城市商圈正在逐渐北移，围绕着近两年远洋城的开发建设，新的商圈正在路北区迅速形成。记者了解到，远洋城周边目前的楼盘价格均已飙升至4000元以上，而且仍不断有新盘在开发建设。购房群体以唐山市的年轻人居多，他们普遍认为城市发展方向在这里。
据张智君透露，路北区军用机场搬出以后，会腾出一大片土地，其中大部分都会以招拍挂的方式进入市场，“所以，要是有开发商想进入唐山，这个地方会是一个机会。”