经历了第一季度房地产价格的快速上涨后，在宏观调控的影响下，2005年全国房地产开发投资增速逐步平稳回落，房地产投机、投资需求得到一定程度的抑制，房地产价格增速逐季放缓，政策效应初步显现。

     土地交易价格
     继续平稳上涨

    2005年政府进一步加强了对土地供应市场的监管，各地政府积极调整土地供应结构，同时加大了对闲置土地的清理力度。在这样的情况下，2005年全国土地交易价格依然保持平稳上涨的趋势。

    西部地区土地价格飞速上涨

    2005年前三季度，全国土地购置面积同比增长3.1%，土地购置费增长23.6%，土地购置价格呈现一定幅度的上涨。其中西部地区土地购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降1.9%，而土地购置费用却同比上涨51.9%。

    东部地区土地购置和开发面积全面回落

    随着宏观调控政策的陆续出台，房地产开发商拿地日益谨慎。1月～9月全国土地购置面积同比上升3.1%，增幅小幅回落，土地开发面积同比下降0.5%。其中不同区域呈现出不同的发展特征：东部地区土地购置和土地开发面积全面回落；中部地区土地开发面积减少，而土地购置面积大幅增长；西部地区土地开发面积小幅增长，土地购置面积下降（见表1）。

    开发建设规模稳中有升

    虽然受到2005年宏观调控政策的一定影响，但延续上一年房地产开发高速增长的趋势，2005年全国房地产开发建设规模依然稳中有升。

    西部房地产市场施工面积、新开工面积位居首位

    受西部大开发等利好因素的影响，中、西部地区房地产施工建设速度超过东部地区。2005年前三季度房地产施工面积和新开工面积的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。

    商品房竣工面积增幅上涨较快，西部地区增幅跃居首位

    2005年前三季度，全国商品房竣工面积20250.01万平方米，同比增长19.9%，增幅比上年同期增加10.4个百分点。前三季度全国住宅竣工面积为16586.10万平方米，同比增长18.9%，增幅比2004年同期增加9.2个百分点。分区域来看，随着西部大开发的推进，西部地区房地产发展速度较快，2005年竣工面积开始大幅上涨，前三季度竣工面积同比增幅达22.3%，同比增幅远远超出东部和中部的同比增幅（见表2）。

    需求依然平稳增长

    根据原统计口径的数据，2005年1月～7月累计商品房销售面积同比增长22.9%，价格同比增长11.0%。8月后采用新口径统计，9月、10月份平均月销售面积与前8个月平均值持平。比较2004年逐月增长的情况，保守估计2005年末两个月销售保持平稳态势，预测全年的增幅约10%。其中，东部地区增幅约8%，中部地区增幅约15%，西部地区增幅约3%。由于2005年统计口径的变更，商品房销售面积的含义与2004年及以前不同，该指标年度变化幅度亦不能与全年及更早的数值直接比较。

    受宏观调控影响，2005年商品房销售面积增幅明显放缓，但全年仍比2004年增长约10%。受长三角调控后销售量萎缩的影响，东部地区增幅下降明显，低于全国增幅；中部地区保持较快发展速度；而西部地区仍保持较低的发展速度（见表3）。

    销售价格增幅放缓

    据国家统计局信息，商品房平均销售价格，2005年一季度涨幅12.5%，一到二季度涨幅10.1%，一到三季度涨幅8.8%。另据国家发改委、国家统计局的数据，2005年11月，全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.8％，涨幅比10月份高0.2个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比10月份高0.1个百分点。保守估计2005全年商品房销售价格同比涨幅约6%，东部涨幅约5%，中部涨幅约8%，西部约7%。同样需要注意的是，由于统计口径变更，该涨幅与上年及更早的数值没有直接可比性。

    受宏观调控影响，商品房销售价格同比增幅逐季下降，但全年仍比2004年增长约6%。2005年11月全国70个城市调研显示，全国房屋销售价格环比增长0.6%。宏观调控降低了房价上升的速度，但并未使全国房价呈现下降趋势。长三角地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩的同时，价格明显下降。11月的调研显示，当月上海房屋销售价格环比下降0.6%，南京下降0.2%（见表4）。

    回顾2005，全国房地产市场在经历了首季度的高速增长之后，在宏观调控的影响下，出现了短暂的回调。从下半年开始房地产市场的需求依然呈现平稳增长的态势，随着供给的不断增长，房地产市场基本保持供需平衡，房地产价格涨幅趋缓，全国房地产市场逐渐向理性回归。

    分区域来看，东部地区经济优势明显，房地产发展较快，本轮受调控影响也较大，增长放缓；中部地区经济增长强劲，房地产市场快速增长；西部地区经济发展滞后，房地产市场发展平稳。

勾勒2005京沪深穗数字形态

    对于全国房地产业来说，2005年可算是“政策年”。一系列宏观调控政策对整个房地产市场都产生了或多或少的影响。以北京、上海、广州和深圳为例，宏观调控政策出台前后，四大城市的房地产市场出现了不同的发展趋势。

    土地购置和开发速度减慢

    在宏观调控政策的影响下，自第二季度以来，北京土地购置面积和开发面积均出现大幅度的下降；上海土地开发面积同比略有上涨，但增幅小于上年同期水平（见表5）；广州土地购置面积和开发面积均呈现下降趋势；深圳自2002年以来一直实行土地紧缩政策，2005年深圳全市计划供应土地面积1269万平方米，与2004年总量基本持平，其中商品房开发用地供应控制在80万平方米，仅占供应总量的6%，供应的主要区域也集中在特区外的龙岗区和宝安区。

    商品房开发建设速度放缓

    自第二季度以来，北京、上海的房地产开发投资额同比增幅逐季下降。但上海由于“两个一千万”配套商品房和中低价商品房计划的实施，开发投资额增幅仍位于四大城市之首。广州1月～9月共完成投资281.06亿元，比2004年同期增长5.1%。深圳房地产投资已进入理性调整期，房地产投资规模与结构渐趋合理，2005年开发投资额与2004年基本持平，略有下降。

    住宅开发建设速度放缓
    普通住宅比重加大

    由于政府有关部门严控高端物业项目的审批以及停止别墅用地的申请报批，2005年四大城市高档物业的供应呈下降趋势。5月，七部委提出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中指出，要改善住房供应结构，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主。在此影响下，住宅新增供应中普通住宅市场的比重进一步加大，供应区域以城市郊区为主。其中，上海市政府为了加大普通住宅供应，在2005年初提出“两个一千万”配套商品房和中低价商品房的计划，截至9月底，已开工建设配套商品房1007万平方米，同时有430万平方米配套商品房实现预售。

    北京需求持续旺盛，一方面由于大量外地人才的涌入以及旧城改造使中低档住宅市场的需求较大，另一方面在奥运等利好因素的影响下，投资性需求也保持旺盛，销售价格持续上涨。上海受宏观调控的影响最大，自4月以来销售面积持续下降，直到9月销售面积开始止跌回升，主要是由于前几个月累积的延迟上市的楼盘，以及新增的中低价商品房及配套商品房的集中上市，加之价格的进一步走低以及银行对房贷优惠利率的逐步放开，因此自9月以来成交量开始回升，但销售价格持续下跌。广州、深圳的房地产泡沫不明显，受此次宏观调控的影响较小，只是出现了一个短暂的观望期。自9月以来市场开始回暖，需求恢复旺盛，销售面积、销售价格出现大幅上升（见表6）。

    甲级写字楼需求强劲
    销售价格持续上涨

    北京、上海写字楼新增供应持续增加；广州写字楼市场开始回暖；深圳由于2004年写字楼市场放量供应，市场存量巨大，消化滞后，使得开发商纷纷放慢了开发建设速度，因此2005年前三季度深圳市写字楼新增供应大幅度下降。

    受2008年奥运利好因素的影响，北京写字楼需求持续旺盛。2005年1～9月，北京写字楼期房预售成交63.4万平方米，同比增长109%，写字楼期房预售成交面积占当期批准预售面积的52%，比2004年同期高33个百分点。由于上海城市经济强劲增长，写字楼市场供求两旺，虽然新增供应持续增加，但是整体仍呈现供不应求的态势。广州写字楼市场受CEPA、9+2泛珠三角、2010年亚运会等利好因素的影响，需求保持强劲，除了传统的珠江新城，天河路一带也由于交通便捷、地段配套完善和项目定位高，逐步成为需求的热点区域。随着地铁的开通，深圳地铁沿线的写字楼市场需求旺盛，蔡屋围、华强北、中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域，这几个区域的成交量约占总成交量的90%（见表7）。

    二手住宅销售价格
    和销售面积大幅下降

    受政策的影响，自第三季度以来，四大城市二手住宅的销售面积和销售价格均出现了大幅度的下降。销售面积方面，北京、广州、深圳分别比第二季度下降了18%、30%和35%。销售价格方面，北京、上海、广州、深圳等一线城市都有不同程度的下跌，其中上海下跌的幅度最大。

    综上所述，2005年四大城市在宏观调控的影响下，房地产市场特征表现各异：

    北京房地产开发建设速度虽然开始放缓，但是受奥运等利好因素的影响，整体上仍呈稳定发展的态势，甲级写字楼和商业营业用房市场需求旺盛。

    上海住宅市场的投机性需求得到有效的抑制，受国际大都市的定位以及世博会拉动的影响，甲级写字楼和市级商圈的商业营业用房市场的需求旺盛。

    广州住宅市场发展平稳，受泛珠三角区域合作、2010年亚运会举办、CEPA实施等利好消息的影响，写字楼市场开始回暖，商业营业用房市场快速发展。

    深圳住宅市场发展平稳，写字楼市场受2004年放量供应的影响开发建设速度放缓，随着零售业的开放，商业营业用房市场供需两旺。